1. ホーム
  2. 不動産投資
  3. 【不動産投資への一歩】資産運用初心者が知るべき事実と戦略

【不動産投資への一歩】資産運用初心者が知るべき事実と戦略

この記事で解決できるお悩み
  • 不動産投資を始める際のリスクと準備について知りたい
  • 不動産投資に関するメリット・デメリットを把握したい
  • 不動産投資における収益性や利益を上げるための戦略について知りたい

最近ではサラリーマンの中にも、住宅やオフィスなどのオーナーになり、副収入を得る人が増えてきた。

不動産投資には、現物不動産投資、小口不動産投資、REITといった三つの資産運用方法がある。

それぞれリターンやリスクの内容は異なるが、この記事では、現物不動産投資について解説する。

目次

不動産投資を始める前に知っておくべきこと

不動産投資を始める前に知っておくべきこと わたしのIFA

上記で述べた現物不動産投資、小口不動産投資、REITについて、以下の表で説明する。

スクロールできます
投資方法概要リターンリスク
現物不動産投資不動産投資家がオーナーとなり、賃料収入を得る
小口不動産投資不動産を複数の人と共同購入し、賃料収入を得る
共同オーナーのためリスクは分散される
REIT投資対象が不動産である投資信託
複数の不動産に分散投資でき、少額での投資も可能

現物不動産投資は、不動産投資の中では最もハイリスク・ハイリターンであるため、正しい理解を得たうえで投資を始めるべきだ。

不動産投資とは

不動産投資とは、自身が不動産オーナーになり、不動産を運用することで利益を得ることだ。

入居者が定着すれば長期的な安定収入が期待でき、退去時のコスト(清掃代、リフォーム代、入居者募集の広告費)も抑えられる。

入居者は、自身が所有する不動産を利用する「お客様」なので、顧客満足を与え続けることが求められる。

また入居者に定着してもらうため、不動産投資には物件選びから運営・管理まで力を尽くすことが必要だ。

不動産投資のメリット・デメリット

現物不動産投資には、金融機関から融資を受けられる投資方法であり、節税効果もある。

一方、売却は可能だが直ぐに現金化できないため、転売での利益ではなく、賃料収益を第一に考えなければならない。

現物不動産投資のメリットとデメリットをまとめた下記の表を、一覧してほしい。

メリット金融機関から融資を受けられるため、多額の投資が可能時価よりも安く評価される

路面価で、相続税が算出されるため、株式などと比べ節税効果がある

団体信用生命保険により、死亡時などの保証が受けられる

自己資産になるため、売却も可能
デメリット固定資産税がかかる
購入・売却時に手間がかかる(契約書類作成、登記など)
流動性が低い(買い手がすぐに見つかりにくく、現金化しにくい)

団体信用生命保険とは、融資時に加入し0.2〜0.3%ほど融資金利を上乗せすると、死亡時などには返済免除される保険だ。

不動産投資のリスク

最重視すべきリスクは、空室が生まれると収益が減る空室リスクだ。

また、火災や災害が発生した場合には修繕費、全壊時には取り壊し費用と再建費用が発生するリスクもある。

不動産投資を始めるためにいくら必要か?

不動産投資を始めるためにいくら必要か? わたしのIFA

金融機関の融資を受けられる不動産投資ではあるが、頭金や初期費用が必要になるので、その内容や費用感を述べていく。

初期投資の規模

初期投資の規模は、投資物件の種類によって異なる。

初心者は、区分マンションから始め、知識・経験及び金融機関の信頼を獲得したのちに、ステップアップするのが賢明だ。

スクロールできます
投資物件特徴金額規模
区分マンションマンションの一室を購入し貸し出す
初期費用も比較的安く不動産投資初心者向
都市部のワンルームタイプは、比較的売却も容易
数千万円
戸建てファミリー層などに戸建て住宅を貸し出す
中古木造住宅は、修繕費が必要な場合もある
シェアハウス経営も可能
数千万円~数億円
ビル一棟・マンション・オフィス一棟丸ごと購入し一部屋ずつ入居者に貸し出す
初期費用が高額になるため自己資金がある方向け
数億円~

初期費用の中で、最も主要な費用は頭金であり、物件金額の10〜20%は必要になる。

例えば2,000万円の物件であれば、200〜400万円ほどの自己資金が必要だ。

不動産取得の際の追加費用

不動産取得時に、頭金以外で必要となる諸費用を説明する。

費用は、2,000万円の物件(区分マンション)に頭金200万円を用意し、1,800万円の融資を受けた場合とし、以下で算出した。

費用項目諸費用(概算)
不動産仲介手数料
不動産投資ローンの事務手数料
不動産投資ローンの保証料
印紙代
登録免許税
固定資産税・都市計画税(1年分)
司法書士報酬
火災保険料(10年分)
240万円

上記以外に、マンションの管理費・修繕積立金が毎月必要となる。

初年度は上記の諸経費により赤字になることが多いが、本業を含めた収入全体が減るため、所得税・住民税が抑えられる場合がある。

投資資金の準備

不動産投資では、金融機関から「不動産投資ローン」での融資を受ける。

融資限度額は、投資家の信用度にもよるが、年収の10〜20倍になることもある(住宅ローンでは5〜8倍)

一方で、貸し倒れリスクも高くなるので、不動産投資ローンの金利は住宅ローンよりも3〜4倍ほど高くなる。

頭金を多くし融資額を減らすと、金融機関側のリスクも減り利息が下がるので、貯蓄や他の資金の活用も考えたい。

不動産投資の収益を最大化するための手法

不動産投資の収益を最大化するための手法 わたしのIFAコラム

収益を上げるための方策は、収益ロスをなくすこと、コストを下げることの二つしかない。

前者は空室リスクを下げること、後者は返済負担を下げることになる。

一方、家賃値上げは退去リスクが増大するため、不動産投資での増収は難しい。

入居者の退去は、空室リスクや退去時のコストが生じるだけでなく、古くなった建物にこれまでと同額家賃が取れるかも危うくなる。

物件選びの重要性

仮に退去があっても直ぐに入居者が見つかるような、空室ロスを抑えられる物件を選ばなければならない。

物件選びのポイントを以下にまとめたので参考にしてほしい。

ターゲット
(入居者)
合わせた立地
単身者住宅、企業向けオフィス:都心部
ファミリー向け住宅:買い物が便利な住宅街
構造と築年数鉄筋コンクリート:新築もしくは築浅
木造:15年以上の中古物件(固定資産税が下がるため)
駅からの距離徒歩15分以内(できれば10分以内)
間取り長方形や正方形など使いやすい間取り

企業や役所・学校は、倒産や移転などの環境変化で入居者が激減する恐れがあるので、立地がその近隣であることは頼りにならない。

ポートフォリオ管理の重要性

不動産投資だけに絞るのではなく、他の投資資産にも分散し、全体のポートフォリオの中で収益性を考えるべきだ。

例えば、運用益が低迷している銘柄や損切りしたい銘柄などあれば売却し、その資金で繰り上げ返済を考えてもよいだろう。

その結果、不動産投資のコストが下がり、資産全体の収益性が向上するはずだ。

キャッシュフローと利益

不動産のキャッシュフローから、他の投資先との収益性を比較する。

キャッシュフローの計算式

家賃収入-(返済額+経費)

計算例

  • 家賃収入
    • 120万円(家賃10万円×12ケ月) 
  • 返済額
    • 96万円(8万円×12ケ月) 
  • 経費
    • 10万円(固定資産税など) 
  • キャッシュフロー
    • 14万円

頭金(投資元本)200万円で14万円のキャッシュフロー(利益)を得たので、収益率は7%になる(14万円÷200万円)

空室率が改善しない、または家賃下落のため家賃収入が減り、キャッシュフロー及び収益率が下がった場合、売却も視野に入れる。

他の投資資産(債券など安定資産を除く)と比べて、著しく収益率が下がった状態が続くときは、本格的に売却を検討すべき時期だ。

IFAと不動産投資

IFAと不動産投資 わたしのIFA

不動産投資に重要なことは、専門知識と豊富な経験をもとにした、入念な収支計画を事前に行うことだ。

不動産投資の初心者には難度が高いことではあるが、IFA(独立系ファイナンシャルアドバイザー)がサポートしてくれる。

IFAは多角的かつ綿密なシミュレーションを行い、あなたに最適な戦略を提案する。

不動産投資を成功に導くパートナー

投資の専門家であるIFAは、不動産投資も守備範囲のうちだ。

不動産取引資格である宅地建物取引士や税理士と連携、もしくはIFA自身が資格保有者の場合もある。

IFAは不動産会社に所属していないため、中立的な立場で、あなたをサポートする。

不動産市場の理解と投資戦略の策定

不動産投資では、投資と不動産、両方の知識と経験が求められる。

IFAはこの両方の知識と経験を持ち、あなたのライフプランに合った投資戦略を提案してくれる。

投資の成功に向けて

投資は長期的資産形成を目的とするものだが、不動産投資も同様だ。

このためアドバイザーであるIFAとは、長期的な付き合いになる。

IFAは転勤・異動がないので、あなたが投資目的に達するまで、支援し続けてくれる。

まとめ

本記事では、不動産投資の始め方や必要資金に関する基礎知識を解説した。

不動産投資にはまとまった初期費用が必要であると同時に、リスクや投資に関する知識が必要不可欠である。

不動産投資に関するお悩みはIFAに相談するとよいだろう。

IFAは、不動産投資に関する専門的な知識と経験を持っており、投資成功の可能性を高めることができる。

「わたしのIFA」を利用すれば、信頼できるIFAにつながり、安心して資産形成の相談ができる。

不動産投資を始めようと考えている方は、以下のボタンから無料相談に申し込んでみてほしい。

執筆者

2019年に野村證券出身のメンバーで創業。投資家とIFA(資産アドバイザー)とのマッチングサイト「わたしのIFA」を運営。「投資家が主語となる金融の世界を作る」をビジョンに掲げている。

・本サイト「わたしのIFA」はアドバイザーナビ株式会社が運営しております。
・本サイトに掲載される情報に関しては、最大限の注意を払っておりますが、金利、手数料、その他商品情報の完全な正確性や信頼性を保証するものではありません。
・本コラムは情報提供を目的としたものであり、個別銘柄の推奨や、金融商品の紹介、周旋を行うものではございません。

目次