不動産担保型のおまとめローンとは？メリット・デメリット・賢い借り換え術を紹介

不動産担保型のおまとめローンは不動産を担保とすることで低金利・高額貸付・保証人不要で借金を一本化できるサービスだ。

不動産を担保とすることで審査にも通りやすくなる。

また融資も低金利・長期間と無担保ローンよりもよい条件で受けられるのだ。

複数の金融機関への返済に負担を感じる人への救済措置となるサービスだが、具体的にはどのような点がメリットとなるのだろうか。

また警戒すべきデメリットはあるのだろうか。

以下で賢い乗り換え術と一緒に解説していく。

金融機関名	東京スター銀行	京葉銀行	関西みらい 銀行	アサックス	SBIエステートファイナンス	りそな銀行
商品名	スター不動産担保ローン	不動産担保ローン「フリー住宅ローン」	フリーローン（不動産担保型）（個人向け）	不動産担保ローン≪個人向け≫	不動産担保ローン	りそなフリーローン（有担保型）
実質年率	0.850％ ～ 6.850％	1.200％ ～ 3.900％	1.900％ ～ 3.900％	1.950％ ～ 15.000％	2.400％ ～ 15.000％	2.775％ ～ 9.900％
借入可能額	100万円 ～ 1億円	50万円 ～ 5000万円	100万円 ～ 1億円	300万円 ～ 10億円	300万円 ～ 5億円	100万円 ～ 1億円
借入期間	1年 ～ 30年	1年 ～ 30年	1年 ～ 30年	3か月 ～ 35年	1年 ～ 25年	1年 ～ 30年
審査回答期間	最短4日	─	3日程度	最短即日	最短即日	─

不動産担保ローンとは

不動産を担保にして借入できる有担保型ローンのことを指す。

担保にする不動産は自分名義のものはもちろん同意を得た家族名義のものでも申請可能だ。

万が一返済が滞っても貸付側が不動産を売却し貸付金額を回収できる保証があるため、低金利で高額の融資を受けられる特徴がある。

住宅ローン・教育ローンのように資金用途を限定されず汎用的に活用しやすい点も重宝されている。

銀行・消費者金融などさまざまな金融機関から提案されているサービスだ。

不動産担保型のおまとめローンとは

不動産担保型おまとめローンとは不動産を担保としたおまとめローンだ。

おまとめローンとは複数の借入先からの借金をひとつの借入先にまとめて一本化するサービスだ。

借金を一本化するため借入金額が大きくなりやすい。結果として、金利の軽減などが期待できるのだ。

一方で不動産担保型のような有担保型のローンは貸付側にとっても貸付金額回収の確実性が高まる。

そのためより低金利・高額の貸付ができる特徴を持つ。

この不動産担保ローンの低金利・高額の貸付を受けられる特徴が、おまとめローンの高額借入して金利を抑える特徴とマッチしている。

不動産担保型おまとめローンは無担保型おまとめローンよりも高額の借入まで一本化できるようになり、借入金額が大きくなるほど金利は抑えられるメリットに繋がる。

言わば不動産担保型になることでおまとめローンがより低金利・高額貸付可能に進化するのだ。

不動産担保型おまとめローンのメリット

不動産担保ローンとおまとめローンのメリットが掛け合わされるため複数のメリットがある。

管理の簡略化・毎月の返済金額の軽減などいずれも利用者の借金返済を支えるものばかりだ。

上手に活用して借金とうまく付き合う方法を模索して欲しい。

月々の支払い額の軽減

不動産担保型おまとめローンに切り替えるタイミングで返済計画を見直すことが可能だ。

生活に支障の出ない金額に返済金額を調整できる。

ただしこの場合は毎月の返済額を抑えられても、総支払額が軽減されることにはならないため正しく認識しておいて欲しい。

また毎月支払う金利も抑えられるため、毎月の支払い額の軽減に繋がる。

金利の軽減は総返済額の軽減に繋がる点が嬉しい。金利については次の章で詳しく解説する。

低金利

不動産担保型おまとめローンはふたつの特徴から低金利となっている。

特徴の1つ目は不動産型担保である点だ。

不動産を担保としたことで借入先にとっても返済の保証がある。その信頼が後ろ盾となって低い金利で貸付してもらえるのだ。

このため不動産担保ローンの金利は1～10％程度に設定される。

一般的なカードローンでは金利が最大18％程度に設定されている点を考えるとかなり低金利だとわかるだろう。

特徴のふたつ目はおまとめローンである点だ。そもそも金利は借入金額が大きくなるほど金利が低くなるルールとなっているのだ。

このルールは「利息制限法」で定められどの金融機関でも共通している。

おまとめローンでは複数の借入先でバラバラに借りていた借金をひとつにまとめるため必然的に借入金額が大きくなる。そのため金利を低く抑えやすい傾向にあるのだ。

不動産担保型おまとめローンはふたつの低金利ローン両方の特徴を持ち合わせるため低金利となりやすい。

返済期間の延長が可能

この返済期間の延長は不動産という担保を設定することで得られる恩恵だ。

返済が滞っても貸付側が不動産を売却できるという補償で守られているため、返済期間を延長できるのだ。

無担保ローンの返済期間が最長でも5〜10年程度なのに対し、不動産担保ローンは最長30年程度まで延長できる。

このように長期で返済計画を立てられるため毎月の返済金額が抑えられゆとりを持った返済が可能だ。

この特徴を生かして教育ローンの代わりや老後の資金作りに活用されることも多い。

返済先の一本化

おまとめローンでは借金を一本化するため返済の管理を簡略化できるメリットがある。

バラバラの借入先から借金していると以下のような項目を毎月いくつも管理しなければならない。

さらに返済のための入金作業にも時間・手間を取られてしまう。

それが月に何度もあれば精神的・身体的にも大きな負担となるだろう。

返済先を一本化すれば管理すべき返済先・返済日・返済額もひとつにまとめられる。

おまとめローンには返済をスマートに進められるようになるメリットがあるのだ。

総返済額の減少の可能性

おまとめローンを選択することで総返済額を減少できる可能性がある。鍵となるのは金利だ。

バラバラの借入先から少額の借金を重ねていた場合には毎月支払う金利も高額になっていたはずだ。

しかし借金を一本化して借入金額を大きくするとそのぶん金利が抑えられる。

このように毎月支払う金利が抑えられれば結果として総返済額も抑えられるのだ。

不動産担保型おまとめローンのデメリット

不動産担保型おまとめローンは不動産を担保とすることで通常のおまとめローンの持つメリットを増長させている。

一方で不動産を担保にするために生じる特殊なデメリットもある。

具体的にはどのような点が指摘されているのだろうか。以下で解説していく。

担保リスク

万が一返済が滞った場合には貸付側は担保権を行使できる。

担保にした不動産を差し押さえ強制的に売却できるのだ。利用者が住んでいる土地・家を担保にしていた場合は住む場所まで失ってしまう大きなリスクとなる。

問題は不動産の喪失にとどまらない。

金融機関に強制的に売却された不動産はその価値が市場価値より大きく下がってしまう傾向にある。

そのために契約時に見込まれた販売価格より実際の販売価格の方が安くなってしまうのだ。

その場合には利用者は担保に入れていた不動産を失ったうえ担保でまかないきれなかった借入金額を返済し続けなければならない。

これを回避するためには利用者の返済能力に適した返済計画を立てること・返済が難しい場合には貸付側に早めに相談することが必要不可欠だ。

長期債務

不動産担保型おまとめローンは高額の融資を受けられ、その融資を長期的に低金利で返済できる。

しかし逆にいえば長期責務となってしまう側面も持つ。

長期責務になればその分支払う金利も多くなり総支払額が大きくなってしまう可能性もあるのだ。

毎月の返済負担を抑えるか、総支払額を抑えるかのバランスを考慮する必要がある。

銀行員など金融関係のプロフェッショナルに相談して慎重に検討して欲しい。

費用と手数料

不動産担保型おまとめローンは借入申請時を中心に特殊な費用負担が発生する。

以下で簡単に解説していく。

「事務手数料」は借入先の金融機関に支払う手数料だ。

不動産担保型ローンの場合は借入金額の2〜3％程度と無担保型ローンと比較して高く設定されている。

不動産担保型おまとめローンにおいては不動産の調査・値付けなど特殊な業務が発生するためである。

「登記費用」は不動産に担保権を設定するための諸費用を指す。

設定に必要な「登録免許税」や登録を担当する司法書士に支払う報酬などが含まれる。

「印紙税」は貸付側と利用者の間で交わされる契約文書の作成に必要な費用だ。

具体的には「金銭消費貸借契約書」と呼ばれる。

課税文書となるため収入印紙を通じて印紙税を納税する必要があるのだ。

「火災保険料」で担保となる不動産が災害で破損したときに保険金が受け取れるよう備える必要もある。

借入時の義務となっている場合もあるため契約時に確認して欲しい。

いずれも盲点となりやすい出費であるため注意が必要だ。

担保評価や金利の変動リスク

返済期間があまりに長くなると担保評価・金利が変動する可能性が出てくる。

契約当初よりも担保評価が下落すれば担保の売却額が借入金額に届かなくなるリスクに繋がる。

その場合追加で担保を要求されることもあるので注意が必要だ。

また、金利が上がれば当初の返済計画よりも総返済金額が多くなるケースもある。

このような担保評価や金利の変動リスクを回避するためにも長くなりすぎる返済期間の設定は好ましくない。

不安がある場合は金融機関のプロフェッショナルに相談して欲しい。

短期間の所有者には不向き

不動産担保型おまとめローンは途中解約する場合に解約手数料・違約金を請求されるケースがほとんどだ。

解約手数料・違約金は借入金額の1〜3％程度が相場となっている。

不動産担保型おまとめローンは借入金額が大きくなるサービスであるため解約手数料・違約金も高額になってしまうのだ。

担保にする不動産の所有権を短期間で失うリスクがないかよく確認する必要がある。

また解約手数料・違約金が不要な不動産担保型おまとめローンもある。

必要に応じてそちらも検討して欲しい。

おまとめローンのデメリットについて詳しく知りたい方はこちら

不動産担保型おまとめローンを賢く借り換えるためのポイント

不動産担保型おまとめローンは不動産を担保にして大きな借入をするサービスだ。

おまとめローンで借金を一本化し始めるタイミングが早ければ早いほど金利の出費を抑えられるのも事実である。

しかし不動産を失うリスク・大きな借入をするリスクがあることを念頭に慎重に乗り換えを検討して欲しい。

そのために重視したいのは事前の情報収集だ。現在の借入状況・信用情報・不動産評価などを確認して欲しい。

プロフェッショナルに助言を求めるのも有効だ。以下で具体的に解説する。

現在の借入を整理

最初に現在の借入を正確に把握する必要がある。現在の借入金額・毎月の返済金額・金利が把握できなければ乗り換え先との比較ができないためである。

低金利を期待できる不動産担保型おまとめローンでも必ずおまとめ後に金利が下がると保証されてはいない。

シミュレーターなども活用しておまとめ前後の返済金額を正確に把握したい。

一方で債務整理はおすすめしない。

債務整理によって信用情報に傷がつくと不動産担保型おまとめローンの審査通過が難しくなるためである。

金利の比較とローン条件の詳細確認

同じ不動産担保型おまとめローンでも提供する金融機関によって金利・ローンの契約条件は異なる。

利用者に最適な金利・条件であるか複数の金融機関から比較検討して欲しい。

情報収集の際は公式サイト・金融機関窓口から正確な情報を集めているだろうか。

二次情報・人伝の情報は不確かだったり古かったりする可能性がある。

不動産担保型おまとめローンは不動産を担保にする大きな取引となるため情報の正誤には特に気をつけて欲しい。

信用スコアの確認

信用スコアとは学歴・職歴・決算情報などからAIが導き出す個人への評価だ。

日本のいくつかの金融機関でも信用情報の代わりとして扱われている。

オンライン上でいくつかの個人情報を入力するだけで信用スコアの確認ができるサービスも多数ある。

多くの信用スコアサービスでは無料でスコア内容がわかるだけでなく、そのスコアを元にした優待が受けられる特典がつく。

あるいは信用情報機関への開示請求で信用情報を得れば自身がブラックリスト入りしているか正確に把握できる。

しかし500〜1500円程度の費用がかかり手続きに手間もかかってしまう。

まずは手軽に確認できる信用スコアを確認し不安が残る場合は信用情報機関へ開示請求するのもひとつの手だ。

不動産評価の実施

不動産担保型おまとめローンにおいて不動産評価は重要だ。貸付上限額や借入期間に大きく影響するためである。

極端に評価が低ければ契約自体成立しないケースもあるため気をつけたい。

では、不動産評価はどのように決定するのだろうか。

金融機関によって詳細は異なるが一般的に以下2種類の方法で算出される。

「原価法」は土地と建物の価格をそれぞれ算出する方法だ。

一方で「収益還元法」では物件を賃貸物件としたときどの程度の収益が期待できるかで評価額を算出する。

以上の2種類だけでも評価に差が出そうなことがわかるだろう。

実際はこの2種類のなかでも算出方法が複数に分かれる。このような背景から金融機関によって不動産の評価額はそれぞれ異なるのだ。

信用できる機関で事前に不動産評価を受けておくことでローン選びの基準を持てる。

賢い借入の手助けとなるだろう。各金融機関のサイトでシミュレーションもできるためこちらも参考にして欲しい。

プロフェッショナルの助言

不動産担保ローンは不動産を担保にする特殊なローンだ。

不動産に精通していないと不動産が適切に担保されているのか不安になる場面も多いだろう。

不動産をどう扱うのが好ましいのか担保評価額が妥当なのかプロフェッショナルの助言を求めると安心して契約を進められる。

契約後も不動産担保ならではの手続き・不動産の再評価などプロフェッショナルの助言が欲しい場面が多く発生する。

長く付き合える信頼できるプロフェッショナルを見つけておきたい。

不動産担保型おまとめローンがおすすめな人の特徴

自分名義または家族名義の不動産を所有していて複数の金融機関への返済に追われている人におすすめだ。

また無担保型おまとめローンの審査に落ちてしまった人にもおすすめできる。

担保の設定をすることで審査に通りやすくなるためだ。

低金利で長期間の返済が可能なため無担保型おまとめローンでの返済でも負担が大きいと感じる人・総返済額を抑えたい人にも検討して欲しい。

ただし総返済額については一概に安くなるとは限らないため、乗り換え前後の総返済額を正しく計算し比較する必要がある。

不動産担保型おまとめローンをおすすめできない人の特徴

不動産を担保にするため不動産を失うリスクが否定できない。

返済計画に不安がある人・所有している不動産に思い入れが強い人にはおすすめできない。

また、不動産を長く所有することを保証されていない人も注意が必要だ。

仮に不動産を手放すことになればローンも解約しなければならない。

その場合は多額の違約金を請求されることが多いのだ。

加えて、契約時に諸費用がかかることも忘れてはならない。

この諸費用は借入金額によって異なるが返済数か月ぶん以上になるケースもある。

この出費をネックに感じる人には不動産担保型おまとめローンは不向きだろう。

不動産担保型おまとめローンの審査基準

低金利で長期間の借入が可能な不動産担保で借金を一本化できる不動産担保型おまとめローンに魅力を感じた人も多いだろう。

以下では不動産担保型おまとめローンの審査ではどのような点を基準に評価されるのか解説していく。

信用スコアおよび収入と雇用履歴

不動産評価がメインの不動産担保型おまとめローンの審査においても申込者本人の信用スコア評価は欠かせない。

学歴・職業・勤務先などを基に返済能力があるかを判断する。

収入・雇用履歴からは転職リスクを判断する。

収入が低く転職を繰り返している人は、転職するため安定した収入が得られないのではと疑われるのだ。

ただし不動産担保型おまとめローンにおいては収入・雇用履歴よりも不動産の担保価値を重視するケースが多い。

この点から信用情報に自信のない人でも比較的審査を通りやすいローンだといえる。

不動産の担保価値

不動産担保型おまとめローンの審査において最も重視されるのが不動産の担保価値だ。

この担保価値が借入希望金額を上回れば審査を通過できる。

不動産の担保価値の評価は不動産と建物の評価を総合して算出される。

金融機関ごとに評価の算出方法・考え方が異なるため評価結果も異なるのが特徴だ。

注意点として不動産の担保価値がそのまま借入上限額にはならない点が挙げられる。

一般的に不動産の担保価値の60〜80％が借入上限額に設定されるため覚えておいて欲しい。

借入目的と返済に関する評価

不動産担保型おまとめローンの特徴のひとつに借入目的を伝えなくても融資を受けられる点が挙げられる。

ただし借入目的を伝えた方が金利を抑えられるなどの優遇を受けられる。

差し支えない限り借入目的を明確に表明すべきだ。

また返済に関する評価も審査の要となる。過去に金融事故はないだろうか。

金融事故があった場合は5〜10年間は個人信用情報機関に情報が残る。

比較的通過しやすい不動産担保型おまとめローンでもネックになるだろう。

不安な場合は金融機関のプロフェッショナルに相談できる。

不動産担保型おまとめローンで賢く借入をしよう

不動産担保型おまとめローンでは担保を設定して借金を一本化することで金利の軽減・返済管理のスマート化を期待できるサービスだ。

一方で返済が滞れば不動産を失うリスクもあるため注意したい。

不動産にも精通した金融関係のプロフェッショナルのアドバイスを受けながら契約・返済を進めることが望ましい。

不動産担保型おまとめローンを正しく理解して賢く借入して欲しい。

おまとめローンのおすすめについて詳しく知りたい方はこちら