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新NISAで始めるREIT投資!運用戦略とリスク管理のガイド

この記事で解決できるお悩み
  • 新NISAでREITに投資するメリットを理解したい
  • 新NISAを活用したREIT投資の具体的な戦略が知りたい
  • REITを新NISAのポートフォリオに組み込む際のポイントを知りたい

新NISAでの資産運用を始めるにあたって、REITへの投資を検討する方もいるかもしれない。

REITは、少額から手軽に不動産投資が行える方法として、投資初心者にも人気がある金融商品だ。

そこで本記事では、新NISAでREITに投資するメリットや、REIT投資を行う具体的な戦略、新NISAでREITに投資をする際の注意点などを詳しく解説する。

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目次

新NISAでREITに投資するメリット

新NISAでREITに投資するメリット わたしのIFA

新NISAではさまざまな金融商品に投資が可能だ。

不動産に投資を行う金融商品である「REIT(リート)」も新NISAの投資対象の一つだ。

まずは、REITの仕組みやメリット、新NISAで投資する魅力などについて詳しく解説していく。

REITの特性とその魅力

REITは、Real Estate Investment Trustの頭文字をとった言葉で、日本語では不動産投資信託という。

特に、日本で運用されるREITについては、JAPANの「J」をつけて「J-REIT」と呼ばれる。

たくさんの投資家から資金を集めてオフィスビルや商業施設、マンションやホテルなどの不動産を購入し、そこから得られた賃料や売買収入を投資家に分配するという仕組みの運用商品だ。

REITの最大の魅力は、少額の資金でも不動産投資が可能という点だ。

例えば、マンションやアパートの一室を購入して運用しようと思うと、数千万以上のお金がかかることが多い。

しかし、REITの場合は数万円〜数十万円といった少額から投資ができるため、個人投資家でも気軽に不動産投資を行えるというメリットがある。

また、REITは通常、複数の不動産への投資を行っているため、一つのREITに投資をするだけで分散投資効果も得られる。

加えて、自分で不動産投資を行う場合は、物件の選定から購入、管理などを自分で行う必要があるが、REITに投資する場合はプロに面倒な手続きや業務を任せられるという点もREITの魅力の一つだ。

一般的なREITは、不動産投資信託として取引所に上場しているため、株式と同様に売買が可能だ。

新NISAでREITを選ぶメリット

一般的なREITのメリットに加えて、新NISAで投資することのメリットは、主に以下の2点だ。

新NISAでREITを選ぶメリット
  • 分配利回りが高いため非課税メリットを享受しやすい
  • 分散投資効果を得やすいため長期投資に向いている

REITのメリットとして、利回りが高いことが挙げられる。J-REITの場合は、収益の90%以上を投資家に分配すると投資法人が税制上のメリットを得られるため、利回りを高く設定している銘柄が多いという特徴がある。

NISAでは、投資から生まれる利益が非課税となるため、得られる利益が多いほど税制上のメリットも大きくなりやすい。

また、新NISAでは非課税期間が無期限化されて、より長期目線の投資にも活用できるようになった。

REITは複数の不動産に投資を行うため、分散投資効果を得やすく、長期投資にも適している。

そのため、新NISAで長期間投資を続ける対象としても選びやすいだろう。

新NISAでREITに投資する方法と銘柄の選定基準

REITに投資する方法としては、「〇〇投資法人」といった名前の個別REITを直接購入する方法(上場株式やETFと同様の取扱)と、REITファンドを通じて複数のREITに分散投資する方法(いわゆる投資信託)がある。

分散投資の効果をより高めたいという方は、REITファンドを選ぶと良いだろう。

新NISAでは「つみたて投資枠」と「成長投資枠」の2種類の投資枠を利用できる。

つみたて投資枠は、一定の基準を満たす投資信託やETFが対象となるため、上場しているREITは購入できない。

ただし、REITファンドで金融庁の定める条件を満たす銘柄については、つみたて投資枠でも投資可能だ。

一方、成長投資枠では上場するREITのほぼ全てが投資対象となる。

REITに直接投資を行うか、REITファンドに投資をするかによっても、選ぶべき投資枠が変わるだろう。

投資初心者の場合や、REITへの投資経験がそれほどない場合は、REITファンドへの投資をおすすめする。

新NISAを活用したREIT投資の戦略

新NISAを活用したREIT投資の戦略 わたしのIFA

新NISAを活用してREITに投資をする場合、どのようなリスクに注意すべきか、どんな投資戦略が効果的かについて確認していこう。

REIT投資のリスク

REITは不動産に投資を行う金融商品なので、不動産の賃貸市場や売買市場の変化によって価格が影響を受けやすい。

REITが保有する物件の賃料収入が減ったり、保有する物件そのものの価格が低下したりすると、REITの価格や分配金が変動するリスクがある。

また、REITは投資家からの資金に加えて、金融機関から借入を受けて運用を行うケースも多い。

この場合、金利水準が変化するとREITの収益も変動し、REITの価格や分配金が影響を受ける可能性もある。

時間分散の重要性と積立投資の実践

REIT投資のリスクを抑えるためには、投資タイミングの分散が重要となる。

一気にまとめて投資するのではなく、複数のタイミングに分けて投資を行うことで「ドル・コスト平均法」による価格の平準化が期待できる。

購入単価をならすことで、高値づかみを避けて安定的に収益を得やすくなるというメリットがある。

投資タイミングを分散させる方法として、簡単に実践できるのが「積立投資」だ。

毎月一定額を決まった日に購入することで、価格が高いときは少なく、価格が安い時は多く購入できる。

積立投資設定でREITを購入すれば、自分で購入タイミングを計る手間も省けるためおすすめだ。

新NISAでのおすすめ銘柄の選び方

新NISAで投資を始める場合、まずは複数のREITに投資を行うREITファンドへの投資から始めるのをおすすめする。

REITファンドを選ぶ際は、特に以下のポイントに注意しよう。

  • 投資対象
  • 信託報酬・購入時手数料
  • 運用実績・利回り

まずは、何に投資しているREITファンドかをチェックしよう。

例えば、東証リート指数を参照する投資信託であれば、東証に上場するすべての銘柄が投資対象となる。

続いて、信託報酬や購入時手数料をチェックする。

J-REITに投資するファンドであれば、信託報酬が0.4%以下だと低い水準だと言えるだろう。

最後に、ファンドの利回りも確認しよう。

年間の運用実績やこれまでの価格推移をチェックして、どこまでの価格変動なら許容できそうかをあらかじめ考えておくことも重要だ。 

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新NISAのポートフォリオにREITを組み込むポイント

新NISAのポートフォリオにREITを組み込むポイント わたしのIFA

新NISAのポートフォリオにREITを組み込む際に、注意したいポイントをいくつか紹介する。

新NISAのポートフォリオ構築で気を付けるべきポイント

新NISAでの運用ポートフォリオを組むにあたって、なるべくつみたて投資枠を活用したいと考える人は多いだろう。

しかし、新NISAのつみたて投資枠で投資できる運用商品は、金融庁の基準を満たす一定の銘柄に限定されている。

2024年2月現在、つみたて投資枠の対象となっている投資信託・ETFの中でREITを投資対象とする銘柄には、下記のようなものがある。

スクロールできます
銘柄投資対象運用会社
日本株式・Jリートバランスファンド国内株式およびJ-REITSBI岡三アセットマネジメント
NZAM・ベータ日本2資産(株式+REIT)国内株式およびJ-REIT農林中金全共連アセットマネジメント
ニッセイ・インデックスパッケージ(国内・株式/リート/債券)国内株式、J-REIT、国内債券ニッセイアセットマネジメント
フィデリティ・米国優良株・ファンド株式およびREITフィディリティ投信
HSBCワールドセレクション(成長コース)株式、公社債およびREITHSBCアセットマネジメント
LOSA長期保有型国際分散インデックスファンド株式、公社債およびREITPayPayアセットマネジメント
のむラップ・ファンド(積極型)株式、公社債およびREIT野村アセットマネジメント
ブラックロック・インデックス投資戦略ファンド株式、公社債およびREITブラックロック・ジャパン
出典:金融庁 つみたて投資枠対象商品届出一覧(対象資産別)

バランス型ファンドの中には、REITを投資対象とするファンドが含まれているものも多いが、主にREITを組み込んでいる銘柄は限定的だ。

そのため、幅広いREITから投資商品を選びたいという場合は、成長投資枠の利用も検討してみよう。

REITを含むおすすめのポートフォリオ例

新NISAでREITに投資をすれば、株式や債券などとは異なる値動きをする資産への投資を行うことで、分散投資効果が期待できる。

REITは高い利回りも期待しやすいため、積極的にリターンを狙いたいという方にもおすすめだ。

とはいえ、投資資金のすべてをREITにしてしまうのはリスクが高い。

まずは、資産全体の10%〜20%程度からREITへの投資を始めてみるのが良いだろう。

さまざまな資産にバランスよく投資を行いたいという方は、以下のようなポートフォリオがおすすめだ。

  • 国内株式:20%
  • 国内債券:20%
  • 外国株式:20%
  • 外国債券:20%
  • J-REIT:10%
  • 海外REIT:10%

国内外の株式・債券に資産を分散しつつ、国内外のREITにも投資を行うことで、リスクを抑えながら安定的に利回りも期待できるだろう。

なお、新NISAで実践可能な代表的な投資手法についてまとめた記事もあるので、「どのような組み合わせが良いのか分からない」という方がいればぜひ参考にしてほしい。

投資計画とリバランスの重要性

新NISAでREITに投資する場合、適切な資産配分での投資計画をあらかじめ立てておく必要がある。

理想とする資産配分を決めておくことで、どのように運用を進めていけばよいかの基準ができるため、初心者でも迷わずに資産運用を行いやすい。

ただし、長期的に資産運用を続ける上では、リバランス=資産の再配分も重要だ。

時間の経過とともに相場が変動することで、保有する資産の価格や配分比率も変わってくる。

そこで、定期的に資産配分比率を当初のポートフォリオ通りに修正する作業が必要となる。これがリバランスだ。

加えて、相場の状況によってはREITの配分そのものを見直す必要が生じるかもしれない。

一度ポートフォリオを決めたらそれで終わり、ではなく長期的に運用内容をチェックするのが大事だ。 

新NISAの相談先はどこが良い?

新NISAの相談先はどこが良い? わたしのIFA

新NISAでREITに投資を行う場合、専門家であるIFAへの相談がおすすめだ。

REIT投資に関する専門家の重要性

REITは、仕組みがやや複雑で、価格変動の要因となる要素も多い。

相場の状況によっては、機動的に資産配分を変更する必要もあるため、ある程度の投資経験や知識が必要となるだろう。

特に、初心者にとっては、どんな銘柄にどのくらい投資をするのが適切かを判断するのは難しいと感じられるかもしれない。

資産運用の専門家に相談することで、正しい知識に基づくアドバイスを受けられて、無理なく投資計画を立てられるだろう。

IFAに相談するメリット

REITについて専門家に相談する場合は、IFA(独立系ファイナンシャルアドバイザー)の活用がおすすめだ。

IFAとは、さまざまな金融商品に精通した専門家でありながら、特定の金融機関からは独立しているという特徴を持つ資産運用のプロだ。

会社の営業方針や販売ノルマに影響されず、真に顧客に寄り添った助言ができるというのがIFAの大きな魅力だ。

「わたしのIFA」サービスの活用方法と利用推奨

自分に適したIFAを探す方法として、IFA検索サービス「わたしのIFA」の活用をおすすめする。

「わたしのIFA」は、資産状況や運用目的、正確に合わせて自動で最適なアドバイザーを検索してくれるサービスだ。

希望条件を入力するだけで、全国のIFAデータベースからアドバイザーが検索されるため、自分で住んでいる地域のIFAを検索する手間が省ける。

個々のアドバイザーのプロフィールを確認した上で、面談を希望するアドバイザーがいれば、そのまま面談日程を調整して相談が可能だ。

自宅近くのカフェやオンラインなど好きな場所で相談できるため、仕事などで忙しい方も時間を作って相談しやすいだろう。

資産運用に関する疑問や不安がある方は、ぜひ「わたしのIFA」を活用して、理想のアドバイザーを見つけてみてほしい。

まとめ

まとめ わたしのIFA

新NISAを活用してREITに投資を行うことで、REITの利回りの高さや分散投資効果を活かして、効率良く資産形成を行いやすいだろう。

ただし、REITは不動産市場や金利情勢の変化の影響を受けやすいため、相場の変動に応じて定期的にリバランスを行ったり、ポートフォリオの配分を調整したりすることが重要だ。

新NISAでREITへの投資を行う場合は、つみたて投資枠・成長投資枠でそれぞれどんな銘柄が対象となるかに注意しよう。

特に、つみたて投資枠で投資できる銘柄は限られているため、2つの投資枠の使い分けが肝心だ。

新たにREIT投資を始める場合は、いきなり資産の大部分をREITにするのではなく、まずは投資資金の10%〜20%程度からREIT投資を始めてみよう。

ただし、運用目的やリスク許容度、今後のライフプランによって最適な投資銘柄や資産配分は変わってくる。

自分に適した資産運用を始めたいと考えている方は、IFAに相談して運用ポートフォリオを作ることから始めてみよう。

IFA検索サービス「わたしのIFA」では、自分に合ったアドバイザーを手軽に検索できるため、ぜひ活用してみてほしい。

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新NISAのREITに関するQ&A

新NISA口座でREITはどのように買えますか?

新NISA口座では、個別の上場REITに直接投資を行う方法と、ETFや投資信託などのREITファンドに投資を行う方法の2種類がある。

個別の上場REITやETFに投資を行う場合は、株と同じように取引所を通じて売買を行う。

REITファンドに投資を行う場合は、一般的な投資信託と同様に購入金額または購入口数などを決めて購入手続きを行う。

つみたて投資枠での対象銘柄は限られているため、幅広いREIT銘柄への投資を行いたい場合は、成長投資枠での投資を検討しよう。

REIT投資の主なリスクは何ですか?

REITは、元本や利回りが保証された金融商品ではないため、主に以下のリスクがある。

  • 不動産市場の変動リスク
  • 金利変動リスク
  • 地震・火災などの災害リスク
  • 上場廃止になるリスク
  • REIT法人が倒産するリスク

株式や債券とは異なる要因によって価格が変動することもあるため、REITへの投資を検討する際は注意しよう。

新NISAでREITを活用する際の注意点は?

新NISAでREITへ投資する場合は、実際の不動産投資とは異なり、金融商品への投資になるという点に注意しよう。

例えば、不動産物件を実際に購入して賃貸収入を得る不動産投資であれば、購入や管理にかかるコストを経費として計上できたり、損失を一定期間繰延べられたりといった税制上のメリットがある。

しかし、REITは不動産に間接的に投資を行う金融商品となるため、実際の不動産投資とは異なる。

NISAでの運用益については非課税となるものの、そのほかの節税メリットは得られない点に注意しよう。

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※本コラムは情報提供を目的としたものであり、個別銘柄の推奨や、金融商品の紹介、周旋を行うものではございません。

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執筆者

2019年に野村證券出身のメンバーで創業。投資家とIFA(資産アドバイザー)とのマッチングサイト「わたしのIFA」を運営。「投資家が主語となる金融の世界を作る」をビジョンに掲げている。

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