REITのやり方が知りたい人必見！始め方から成功の鍵まで徹底解説

「REIT投資を始めたい」「REIT投資ってどんな仕組み？」「成功させるコツは何？」REIT投資に興味をもち、たくさんの疑問を抱えている人は多いだろう。

そこで本記事ではREIT投資の基礎知識から購入までの流れ、REIT投資を成功させる秘訣まで徹底的に解説を行う。

これを読めばREIT投資について理解度がぐっと深まるだろう。ぜひ参考にしていただきたい。

REITを始める前に押さえるべき基礎知識

REIT（リート）とはReal Estate Investment Trustの略で不動産投資信託のことだ。

不動産投資と似ているため、混同して違いがわからない人も多いだろう。

まずはREIT投資の基本を理解すべく、下記のとおりに解説を行う。

ぜひ参考にしてほしい。　

REITの仕組み

REITとは複数の株主からの出資金で投資法人が不動産を購入するものだ。

その不動産から得た家賃所得・売買差益を株主に配当する仕組みである。

REITは元々海外で行われていた運用手法だが、REITで集まった出資金を元に六本木ヒルズや東京汐留ビルディングを建てるなど、日本でも有効に活用されている。

また、日本で行われるREITは「J-REIT」と呼ばれる。

REITは数万円といったローコストで不動産に投資ができるため、初心者や出資金を多く出せない人でも挑戦しやすいのが特徴だ。

冒頭で伝えたが投資対象が「不動産」であることから、不動産投資と混同してしまっている人もいるだろう。

下記ではREITと不動産投資の違いを多方面から解説していく。

	REIT	不動産投資
不動産の取得	取得しない	取得する
不動産の 管理・運用	自分で管理 運用しない	自分で管理、または委託 自分で運用する
所得の種類	譲渡所得（分離課税）	不動産所得
投資先	投資法人	不動産実物

どんなREITがあるのか

REITはエリアや投資対象によって種類や特徴が異なるため、それぞれを理解しておくことが大事だ。

REITのエリア

REITは、エリアによって下記のような種類がある。

J-REITよりも海外REITの方が利回りが良く、値動きの幅が大きいのが特徴だ。

REITの投資対象

REITの投資対象は下記のとおりだ。

このようにREITはさまざまな不動産が投資対象である。

マンション	都心部のマンションは入居率が高く、安定した収益が期待できる
オフィスビル	多数のテナントが入っているオフィスビルは、需要が高く安定した収益が期待できる
商業施設	商業施設は近隣住民の生活に欠かせないが、商業施設の立地条件、運営方法によって収益には大きな差がある
ホテル	人気の観光地のホテルやビジネスホテルも収益が期待できるが、コロナ禍のような非常事態に対応しにくく、大きな影響を受けることも考えられる
その他の施設	日本のような超高齢社会において、医療施設や保健老人施設などは、長期的な収益が期待できる

REITには下記のように2つの運用方法がある。

単一用途特化型リートは、投資対象が1つのため分析しやすいのが特徴だ。

しかし分散投資ができない分、リスクの分散もできないことは頭に入れておくべきだろう。

一方複数用途特化型リートは分散投資が可能だ。

しかし複数の不動産に投資をするため、高い分析力や専門知識が必要になるだろう。

REIT投資の良い面と悪い面

REIT投資の良い面と悪い面は下記のとおりだ。

詳しく解説していくのでぜひ参考にしてほしい。

【良い面1】利回りが高い

REITの良い面は、株式や債券に比べて利回りが高いことだ。

REITの利回りが高い主な理由は下記のとおりだ。

REITの投資先である投資法人は、利益の90％以上を配当にあてると法人税が免除されるのが特徴だ。

免除される分、より多くの金額を分配金として受け取れるのが良い面として挙げられる。

また、賃料収入が主な分配金になるため、安定かつ長期的な分配金が期待できる。

たとえばREITの種類がマンションや医療施設などの場合は、景気に左右されず堅実な運用がしやすいだろう。

【良い面2】運用・管理が必要ない

REITは実物の不動産を所有するわけではないため、運用や管理をする必要がない。

そのため忙しい人や不動産の知識がない人も投資しやすいのが良い面だ。

不動産を所有した場合、入居者の募集やメンテナンス、物件に対する問い合わせなどさまざまな作業や手続きをしなければならない。

REITであれば煩わしさを感じずに、間接的に不動産を所有することが可能である。

【良い面3】ローコストで投資ができる

ローコストで投資ができるのもREITの良い面の1つだ。

たとえば実物の不動産を購入する際は数百万円、数千万円といったまとまった資金が必要になり、投資できる人は限られるだろう。

「富裕層にしか投資はできない」と誤解している人もいるのではないだろうか。

しかしREITの投資先はあくまでも投資法人のため、数万円という値段から投資することが可能だ。

【良い面4】必要なときに現金化できる

REITはまとまった現金が必要なときに、いつでも現金化できることも良い面の1つだ。

たとえば実物の不動産を保有していた場合、当然買主が見つからなければ現金化はできないだろう。

しかしREITは自分のタイミングで売却することができるため、必要なときに現金化できるのは大きな魅力だ。

ただし価格や市場の値動き次第では元本割れをする可能性もあるため注意しよう。

【悪い面1】元本割れをするリスクがある

「REITは利回りが高い」と上述したが、市場の動向や経済情勢などで購入時よりも値段が下がり、元本割れをするリスクがあることが悪い面として挙げられる。

REITに限らず投資の世界においては保証がなく、100％正確に予測することは不可能だ。

そのため、どんなに利回りや過去の運用実績が良くても元本割れするリスクがあることは忘れてはならない。

【悪い面2】節税効果が低い

2つ目の悪い面は、節税効果が低いことだ。

REITには経費計上や損益通算などの節税対策が活用できない。

また、REITで得た分配金には配当控除が受けられないのも悪い面と言えるだろう。

NISAであれば、年120万円までなら非課税で運用できるためおすすめだ。

【悪い面3】ローンが組めない

実物の不動産を購入するときは金額が大きいため、ローンを組むことが可能だ。

しかしREITはローコストで投資できることから、ローンを組むことができないのが特徴である。

しかし初心者にとっては「いきなりローンは組みたくない」「ローコストでスタートしたい」と思う人も多いため、さほど悪い面には感じないだろう。

REITのやり方〜あなたの資産に取り入れる方法

ここからはREIT投資の始め方について解説を行う。

REIT投資で後悔しないためにも、始める前の準備から購入までの流れ、ファンド選定基準まで詳しく解説するのでぜひ参考にしてほしい。

REITを始める前に準備するべきこと

REIT投資を始める際はいきなり口座を開設するのではなく、事前準備をすることをおすすめする。

「損失を被り生活がままならなくなってしまった」「支払いができない」そんな事態を防ぐためにも、REIT投資を始める前に下記のことを準備すべきだ。

順番に解説していく。

リスク許容度の確認

REITは購入時よりも値段が下がり、損失を被る可能性がある。

そのため、REIT投資を始める前にリスク許容度の確認をすべきだ。

どの程度のリスクなら生活に支障をきたさないか知っておくことで、のちにファンドを選定する際に役立つだろう。

また「大損してしまった」「生活がまわらなくなってしまった」という事態を防ぐことが可能だ。

余剰資金額の確認

REITに限らず投資は、余剰資金額で行うのが重要だ。

家計の支出やライフスタイル、貯蓄額などさまざまな観点から、自分の余剰資金額を割り出してみよう。

REIT投資にあてる金額は余剰資金額におさまる金額にすることが重要である。

適切な運用目標の設定

上記2点の確認が終わったら、適切な運用目標の設定を行う。

どれくらいの期間運用して、どれくらいの金額を目標にするのか決めていこう。

口座開設からREIT購入までの流れ

ここからは口座開設から購入までの流れを、楽天証券を例に紹介する。

楽天証券は口座開設、REITの取引手数料がすべて無料で利用できるのでおすすめだ。

また、購入時にポイントを活用することもできる。

購入までの流れは下記のとおりだ。

口座開設申込

楽天証券ホームページ内の「口座開設」をクリックすると最短5分で申込が可能だ。

総合口座・NISA口座が同時に申し込むことができる。

本人確認書類提出

本人確認書類の提出方法は下記の2つだ。

なるべく早く口座を開設したい人には「スマホで本人確認」がおすすめだ。

スマートフォンでマイナンバーカードか運転免許証、顔写真の撮影を行い、氏名や住所などの情報を入力する。

運転免許証を提出する場合でもマイナンバー登録が必要になるため、はじめからマイナンバーカードを提出するほうが手間がかからずおすすめだ。

また「ログインパスワード設定」は忘れないように注意しよう。

顔写真の提出に抵抗がある人は「書類アップロードで本人確認」がおすすめだ。

ただし、上記の「スマホで本人確認」よりも口座開設までに日数がかかることに注意しよう。

スマートフォンで本人確認書類を撮影し、そのままアップロードすることが可能である。

上記同様、マイナンバー登録が必須だ。

本人確認に利用できる書類は下記のとおりである。

完了通知受取

審査終了後にログインIDが送付される。

ログインIDは変更できないため大切に保管しよう。

初期設定

楽天証券ホームページ内でIDとパスワードを入力した後に暗証番号、勤務先情報などを登録する。

投資資金入金

楽天証券で取引を開始するときは事前に入金しておくことが必要である。

入金方法は使用している金融機関によって異なるため、下記で確認してほしい。

銀行名	入金方法	入金方法の特徴
楽天銀行	自動入出金	楽天銀行と楽天証券での資金移動サービス 自動入出金のため、入金手続きが不要である
楽天銀行 みずほ銀行	らくらく入金	楽天証券の入金画面から直接入金ができる すぐに残高に反映される
楽天銀行 三井住友銀行 三菱UFJ銀行 ゆうちょ銀行 PayPay銀行 りそな銀行 埼玉りそな銀行 関西みらい銀行 セブン銀行 住信SBIネット銀行 イオン銀行 広島銀行 ソニー銀行	リアルタイム入金： 楽天証券にログインし入金手続きを行い、振込元銀行で入金手続きを行うと証券口座へ反映される 通常振込： 入金使用している金融機関から入金できるサービス 手数料は利用者負担、反映までに1時間程度かかるので注意しよう

準備完了

入金手続きまで済んだら準備完了し、取引が可能になる。

• 参考：Rakuten楽天証券「REIT」

REITの選定基準

REITの選定基準は下記のとおりだ。

運用スタイルの選定

REITの運用スタイルは主に2つだ。

市場の価格への連動を目指す「インデックス型」と、市場の価格以上の成果を目指す「アクティブ型」である。

インデックス型に比べてアクティブ型は積極的な運用が運用が必要になるため、自身のリスク許容度や運用期間、目標期間によってどちらの運用スタイルが良いか選定しよう。

投資対象の選定

まずJ-REIT（日本国内のREIT）にするのか、海外のREITにするのかを選定しよう。

海外REITは国内REITに比べて利回りが高いのが特徴だ。

また、海外REITにする際は先進国のみに絞るのか、全世界を対象に投資するのかの選定も必要だ。

信託報酬の確認

信託報酬とは、運用するうえでかかるコストのことだ。

信託報酬が低い方がかかるコストも低いため、初心者やなるべく低コストで運用したいと考えている人は必ず確認しよう。

REITのやり方〜効果的な運用戦略

REIT投資を成功させる秘訣は下記のとおりだ。

REIT投資を始める前に必ず理解しておこう。

REITのリスクに対策する方法

REITにはさまざまなリスクがある。

しかし各種リスクを理解し、正しく対策を行うことで損失を最小限に抑えることは可能だ。

REITの主なリスクは下記のとおりである。

価格変動・金利変動リスク

不動産の賃料はREITの収益に直結している。

そのため、市場動向や経済状況の影響によって不動産の価格が下がると、分配金が減り元本割れをする可能性がある。

また、投資法人が資本金を金融機関から借入している場合、金利の変動がREITの価格や分配金に大きく影響することが考えられる。

このようなリスクを抑えるために欠かせないのが、東証REIT指数を確認することだ。

東証REIT指数を確認することで、REIT市場の動向を把握、予測することが可能である。

また、不動産の価値低下による分配金の低下を防ぐために、分散投資をすることがおすすめだ。

災害リスク

不動産が投資対象になるため、地震・水害などの災害リスクはつきものだと言えるだろう。

保有している不動産に被害が出た場合は、価格や分配に大きく影響する。

REIT投資を成功させるためには、利回りの良さや運用実績だけでなく対象不動産の災害リスク発生の見込みも視野に入れるといいだろう。

投資法人の倒産リスク

どの企業や法人にも言えることだが、投資法人の倒産や上場廃止のリスクがあることは念頭においておこう。

REIT投資をする際は、不動産の種類や時価総額、市場動向など多方面からの情報収集が重要だ。

また、倒産リスクを抑えるためには分散投資がおすすめである。

分散投資であれば、たとえ1つの投資法人が倒産してもその他で補えるため、損失を小さくすることが可能だ。

また、分散投資をするときに重要なのが下記で解説するポートフォリオである。

REIT投資の定期的な見直しとリバランス

REIT投資を始めるにあたって重要になるのが、定期的なポートフォリオの見直しとリバランスだ。

ポートフォリオとは？

資産運用をするうえでのポートフォリオとは、それぞれが保有している金融商品の組み合わせのことだ。

たとえば「どの金融商品に全体の何％をあてているのか」といったように、資産の内訳を把握することが目的である。

どれくらいの期間でどのように資産を分配していくのかを考えながらポートフォリオを組もう。

ポートフォリオの見直しとリバランス

ポートフォリオは定期的に確認し、必要に応じて見直すことをおすすめする。

たとえば結婚して子どもが生まれた場合は、支出が増えたり、子どもの教育費を準備したり、考え方が変わったりすることもあるだろう。

また役職についたり、昇給したりして新たに投資先を増やしたくなることも考えられる。

「もう少しリスクを抑える運用がしたい」

「もっと積極的に運用したい」

など、そのときの状況に合わせて資産分配を見直すことが重要である。

REITの分配金にかかる税金対策を実行する

「REITのデメリット」で解説したように、REITで得た分配金は配当控除が受けられない仕組みがある。

そこで活用したいのが「新NISA」だ。

新NISAは、年120万円までなら非課税で運用できるためおすすめである。

REITは新NISAの成長投資枠に該当するため、ぜひ検討してほしい。

 REITのやり方や手順は誰に相談するべき？

REITを始める際に「どこに相談すべきかわからない」という人も多いだろう。

ここからは、REIT投資を専門家へ相談する重要性や、おすすめの相談先である「IFA」について解説を行う。

REIT投資を専門家へ相談する重要性

REIT投資は、少ない出資金で分散投資ができるため初心者におすすめだ。

しかし複数のリスクがあり、投資先の種類もさまざまだ。

昨今では情報を調べることは簡単にできるが、投資を始めるにあたって必要なのは情報収集だけではない。

市場動向や過去の実績から分析する力や予測する力が必要だ。

自己判断で購入する前に、専門家に相談することをおすすめする。

IFAの役割とメリット

「IFA」を初めて聞いた人もいるのではないだろうか。

ここからはREITの相談先としておすすめのIFAについて、その役割とメリットを解説していく。

IFAの役割

REITの相談先としておすすめなのが「IFA」だ。

IFAとは、独立系ファイナンシャルアドバイザーと呼ばれており、特定の金融機関に属さず中立した立場で金融に関するアドバイスをするものである。

大手証券会社や銀行に属していた人が多く、業界知識はもちろん金融商品の知識、市場動向の分析などに長けていることが特徴だ。

IFAのメリット

IFAのメリットは自分に合った提案をしてくれることがあげられる。

証券会社や銀行に相談した場合でも、親身に相談にのりアドバイスを受けることができるだろう。

しかしなかには企業の利益やノルマが優先されてしまうこともある。

IFAは金融機関から独立した存在であるため、利益やノルマに関係なく自分にぴったりの提案を受けられることが魅力である。

IFA検索サービス「わたしのIFA」の活用方法

IFAに相談をするのなら、IFA検索サービス「わたしのIFA」がおすすめだ。

自分に合ったIFAを探すことができる無料のマッチングサービスだ。

有名メディアに取り上げられることも多く、安心して利用することができる。

まず「わたしのIFA」を検索し、相談内容、年齢、金融資産を入力。

さらに下記の項目を入力することで無料で検索することが可能だ。

資産運用のプロに無料で相談できるため、ぜひ活用してほしい。

REIT投資を始めよう

REITの種類やメリット・デメリットについて理解いただけただろうか。

REIT投資の始め方とファンドの選定基準、成功させるコツにはさまざまなポイントがある。

ぜひ本記事を参考にしてREIT投資を検討してほしい。

またREIT投資について疑問や不安があれば専門家からアドバイスを受けることを推奨する。

特にIFAは、中立的な立場からあなたに最適なアドバイスを長期にわたって提供してくれるためおすすめだ。

IFA検索サービス「わたしのIFA」を活用し、あなたに合ったIFAをみつけよう。

REITのやり方に関するQ＆A