不動産投資のメリットとは？初心者でも始められる具体的な手法

不動産投資は、近年資産形成の方法として幅広い投資家から注目されている。

この記事では、不動産投資のメリットや始める方法について解説する。具体的な手法やポイントを把握したい方は、参考にしてみてほしい。

不動産投資のメリットとは

まずは不動産投資を行うメリットについて、詳しく見ていこう。

リターンの高さとキャッシュフローの安定性

不動産投資はリターンが高く、キャッシュフローが安定している。不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンと呼ばれているが、その平均的な運用利回りは外貨預金や債券、投資信託と比べて高いのが特徴だ。

不動産投資の表面利回りはエリアや物件の種類によるが、おおむね5%前後が目安である。他の資産と比べて高いリターンが期待できるだろう。

不動産投資は、収益を家賃収入というかたちで受け取ることになる。家賃収入は株式のような金融商品と比べて毎月大きく変動しないため、キャッシュフローの見込みが立てやすい。空室にならない限り、安定したキャッシュフローを生み出し続けてくれるのだ。

物件価値の向上と資産形成の可能性

不動産投資は地価が上がる地域に物件を保有すると、物件価値の向上が進むことで資産形成が加速する。

以下の表を見てほしい。この表は国土交通省が発表した不動産の価格を指数で示したものだ。

不動産価格指数

	住宅地	戸建住宅	マンション
2013年1月	95.9	98.4	102.3
2014年1月	96.1	99.7	110.1
2015年1月	97.9	100.1	117.4
2016年1月	97.2	100.3	126.0
2017年1月	102.0	102.3	132.6
2018年1月	101.4	101.0	138.1
2019年1月	101.3	105.2	146.1
2020年1月	93.5	101.9	151.5
2021年1月	102.3	102.8	157.2
2022年1月	107.5	111.6	175.0
2023年1月	109.6	118.2	189.0

過去10年をさかのぼって見ると、不動産の価格は値上がりしていることがわかるだろう。

特に区分所有のマンションでそれは顕著に現れており、10年で2倍近くまで物件価格が上昇しているのだ。

不動産投資は物件を所有しているだけで、資産形成できる可能性を秘めているのである。

税制上の優遇措置と節税効果

不動産投資を行うことで税制上の優遇処置や節税効果を得られる。

不動産は減価償却と呼ばれる方法で会計を処理する。この方法は不動産の資産を数年かけて経費として計上する。

経費として資産価値を計上することで、給与所得などの所得金額から差し引けるため、結果として年間の所得金額が低く抑えられる。つまり、所得税や住民税の支払い金額を少なくできるのである。

年間所得が高い人には、不動産投資は節税対策になるおすすめの投資方法なのだ。

不動産投資の始め方とポイント

不動産投資の始め方とポイントについて、詳しく見ていこう。

投資資金の準備と資金計画

はじめに投資資金を準備して、資金計画を練る必要がある。投資資金は自己資金で用意するものと、銀行などの金融機関から不動産投資ローンとして引っ張ってくるものがある。物件価格のどれくらいの割合を自己資金でまかなうのか考えなければならない。

一般的に銀行からの融資は多くても物件価格の九割までといわれる。したがって、物件価格の一割以上は自己資金で賄わなければならない。

また不動産投資は、投資物件以外にもさまざまな経費が発生する。

不動産投資をはじめるときにかかる経費には、次のようなものがある。

業者への手数料から税金、保険料まで様々である。

資金計画を立てる際には、物件価格に加えて上記のような諸経費についても考慮して資金計画を立てなければならない。

投資資金はいくら必要で毎月の返済額をいくらに設定すれば良いのかといった、月々のキャッシュフローが黒字になるように、余裕を持った資金計画を立てる必要があるのだ。

物件の管理と運営

投資物件を購入したあとも、物件の管理や運営を求められる。

投資物件の管理には大きく分けて以下の二種類あり、管理する部分に違いがある。

賃貸管理は入居者の募集や契約、家賃の回収、退去時の立ち会いなど、部屋の内側に関わる管理業務である。

一方、建物管理は物件の清掃や設備の管理維持など、建物全体の管理業務となる。投資物件の管理や運営には手間がかかる。オーナーがやるべきことはたくさんあるため、代わりに不動産管理会社に頼んでやってもらうのが良いだろう。

リスク対策と保険の活用

不動産投資においてリスク管理は大切だ。なぜなら、投資である以上リスクを管理していないと大きな損失を被る可能性があるからだ。

不動産投資には大きく分けて、以下の三つのリスクがある。

空室になると家賃収入そのものが入ってこない。賃貸需要が安定しているエリアを選んだり、物件の種類を考えるなどのリスク管理が必要だ。

また入居者に滞納されるリスクがある。あらかじめ家賃保証会社を利用したり、入居審査を厳しくするなどの対策を行うと良いだろう。災害のリスクについては、保険を活用するのがおすすめだ。

具体的な保険としては、地震保険や火災保険などがある。銀行からの借り入れで不動産投資を始めたのであれば、自分が働けなくなったときのことを考えて、団体信用生命保険をつけるのが良い。

不動産投資の具体的な手法と成功の秘訣

不動産投資の具体的な手法と成功の秘訣について、詳しく見ていこう。

自分に適した資金計画をたてる

不動産投資は、自身に適した資金計画を立てることが大切だ。なぜなら、自分に適していないと入居者が思うように入らなかったときに、返済金や税金などのコストに耐えられなくなるからだ。

自分に適した資金計画を立てるためには、自分や家族の支出を把握したり、病気やけがで働けなくなったときに、きちんと生活していけるのかコストを考えるのである。

あらゆる事態を想定してコストを考えたら、用意できる自己資金に基づいた利回り目標や借入金の金利、支払う税金などについて見積もりを立てる。

万が一が起こったときにも、キャッシュフローが黒字になるように、金利と利回りのバランスを考えて計画を立てよう。

投資対象の選定と土地の有効活用

選定方法としては、はじめにマンションや戸建てなどの物件の種類を決める。次に、物件の立地について考える必要がある。不動産投資の成功の秘訣はその大半がエリアにある。

主要なエリアへのアクセスが便利だったり、人口が増えている地域など入居者が付きやすいエリアを選ぶことが大切だ。

物件の種類と立地を決めたら、実際に足を運んで物件の周辺地域を視察しよう。良さそうな物件に目星を付けたら、空室リスクや修繕費用、固定資産税などを計算して、その物件が割安かどうか、資産価値を計算する。

すでに土地を持っている場合には、一から物件を作ってしまうのも手だ。持っている土地の周辺環境や構成に合わせてアパートやマンションを立てて、賃貸として貸し出すことで、安定的な収益を得られる。

不動産投資信託の魅力と運用方法

不動産投資信託は、REITと呼ばれる投資信託の一種である。

投資家から集めた資金で、オフィスビルや住居、商業施設などに投資を行うことで、その賃貸料や売却益を投資家に分配金として還元する商品だ。

投資家はREITを買うことで、間接的に不動産投資を行うことになるが、不動産の運用はプロが代わりに行うため、失敗しにくいという特徴がある。

購入価格は最低数万円からとなっている。またREITは、証券取引所に上場していることから、株式と同じように気軽に市場で売買できる。

従来の不動産投資と比べて換金性が高く、少額から始められるためリスクが低い。初心者は不動産投資信託から始めても良いだろう。

不動産投資は誰に相談するべきか

不動産投資は、リターンの高さやキャッシュフローの安定性から人気の高い投資手法である。また、REITと呼ばれる、不動産を対象とする上場投資信託もあり、少額から不動産投資を始めることもできる。

一方、不動産価値の下落や空室リスクなど、金融商品とは異なる特有のリスクがあり、適切に管理しなければのぞむリターンも得られない可能性がある。

そのため、初心者が不動産投資を始めるときには、専門家に相談すべきだろう。中でも本記事では、資産運用の専門家であるIFA（独立系ファイナンシャルアドバイザー）をおすすめする。不動産投資におけるIFAのメリットについて、解説していく。

IFAとは

IFAとは、中立的な立場から顧客の資産形成にアドバイスを行う運用のエキスパートだ。特定の金融機関から独立しているため、提案できる商品の選択肢が多く、顧客に適した金融商品を提案してくれる。

商品を購入したあとも、アフターフォローが充実しているため、長期的な資産目標を達成するパートナーとしての役割を担ってくれる。

専門知識と経験の活用

IFAにはそれぞれに専門領域がある。

不動産投資を含む資産管理のアドバイス実績が豊富なアドバイザーに相談することで、不動産投資に関するアドバイスはもちろんのこと、不動産投資を含むあなたの資産管理全般をサポートしてくれる。

IFAの専門知識や経験を活用することで、不動産投資で成功する可能性を高められるのである。

リスク管理と適切なアドバイスの提供

IFAは各業界の専門的な知識に加えて、あなたの資産状況や家族構成などを鑑みて、資金計画を立ててくれる。

顧客のライフプランに基づいて考えてくれるため、自分に最適なリスクの程度や管理方法について知ることができるだろう。IFAを活用することで、適切なアドバイスが得られるのである。

検索プラットフォーム「わたしのIFA」では自身が運用していきたい商品や相談内容、地域を指定したうえで検索することもできる。理想の資産運用を目指すためにも、無料相談を申し込んでみてほしい。

まとめ

本記事では、不動産投資のメリットや始める際のポイントについて解説した。

不動産投資は、高いリターンと安定したキャッシュフローをもたらすが、リスクを伴う投資であるため、専門的な知識が必要となる。また不動産投資を始めるためには、投資資金の準備や適切な地域や物件の選定が重要だ。

IFAはあなたの不動産投資が成功するようにアドバイスを行う資産運用の専門家としての役割を担ってくれる。リスク対策や運用方法など、投資をしていてわからないことがあっても、IFAに相談することで的確なアドバイスをくれるはずだ。

「わたしのIFA」は、プラットフォームに登録している全国のIFAから、自分に最適なパートナーを見つけられる検索プラットフォームである。

地域や相談内容から検索を行い、絞り込むことで自分にぴったりのIFAを探せる。相談は無料で行っている。不動産投資について相談したい方は、まずは気軽に申し込んでみよう。