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REITのおすすめ銘柄と投資法を徹底解説

この記事で解決できるお悩み
  • REITのおすすめ銘柄を知りたい
  • REITの選定基準が知りたい
  • REITに投資するメリットとデメリットが知りたい

投資信託とは、投資家から集めたお金を一つの大きな資金としてまとめて、運用のプロが株や債券などに投資を行う仕組みの金融商品だ。

おすすめの投資信託を検討する中で、間接的に不動産への投資を行えるREIT(不動産投資信託)は利回りの高さが魅力である一方、リスク・デメリットも存在する。

特性や商品の選定基準を理解した上で、自分に最適なREIT運用を選択しよう。

本記事では、REITに投資するメリット・デメリットや選定基準、おすすめ銘柄を紹介する。

さらにはREIT投資を成功させるためのポイントも解説していくので、ぜひ本記事を参考にREITへの投資を実践しよう。

目次

REIT投資がおすすめな理由

まず、REITの基本的な特徴やメリット・デメリットについて解説を行う。

魅力的な側面と注意すべき側面を両方理解した上で、REITに投資を行うべきかどうかを判断しよう。

REITとは

REITとは、投資家から集めた資金をもとに不動産投資を行い、賃貸料収入や物件の売却益を投資家に分配する仕組みの投資商品だ。

取引所に上場していることから株式などと同じような仕組みで売買可能となっている。

投資対象の物件はREITによって異なっており、ホテルやオフィスビル、マンション、商業施設などが対象となる。

特定の用途の不動産に特化した商品もあれば、複数の用途の不動産に投資を行う商品もある。

なぜREIT投資がおすすめなのか

REITに投資するメリットとして以下の3点が挙げられる。

REITに投資するメリット
  • 少額から不動産投資を行える
  • リスクが分散されている
  • 分配金の利回りが高い

本来、不動産に投資をするためには数百万円〜数千万円のまとまった資金が必要となる。

しかしREITは数万〜数十万円程度の資金で間接的に不動産のオーナーになれる。

少額から不動産投資を行える点がREITの大きなメリットだ。

また、多様な物件・地域に投資を行っていることからリスク分散されている点も魅力として挙げられる。

物件価格の下落や空室による賃料収入の低下などのリスクが分散されているため、比較的安全性が高い。

ひとつの商品で手軽に分散効果を得られる点もメリットと言えるだろう。

そして、REITは利益の90%超を配当することで分配金が損金に参入でき、実質的に法人税が免除される仕組みとなっている。

そのため利益のほとんどが分配されており、高い利回りで運用できる。

REIT投資の注意点

一方、REITには以下のようなデメリットがあることに注意が必要だ。

  • 災害リスクや価格変動リスクが存在する
  • 上場廃止となるリスクがある

不動産投資全般に言えることだが、災害や価格変動のリスクがあることを理解しておこう。

地震や台風などで物件が損傷すると、収益が低下したり、損失が発生したりする。

また、金利の上昇や景気動向によって不動産価格が低下した場合、REITの価格も低下して元本割れを起こす可能性もある。

特に、日本は災害が多い国と言われており、災害リスクは考慮しておく必要性が高い。

損失を抱える可能性があることを踏まえて投資すべきかどうかを判断しよう。

また、REITを運営する投資法人が倒産した場合は上場廃止となってしまう。

銘柄の価格が大幅に下落して多大な損失を抱える危険性もある。

REITに投資を行う際は、対象となる投資法人の運用規模や財務状況などを確認しておこう。

おすすめのREIT銘柄を紹介!

次に、REITの銘柄を選定する基準と具体的なおすすめ銘柄について紹介を行う。

自身の運用にREITを取り入れたいと考えている方はぜひ参考にしてほしい。

REITの投資対象不動産から選ぶ

REITは、投資対象となる不動産の種類によって特徴が異なるため、銘柄を選ぶ際には注意しておく必要がある。

特に「単一用途特化型」「複合型」「総合型」の3種類について理解しておくことが大切だ。

単一用途特化型は、投資対象の物件の用途がひとつに特化している商品である。

オフィスビル特化型やホテル特化型などの種類がある。

複合型は2つの用途の不動産を組み合わせるタイプ、総合型は3つ以上の不動産に投資を行うタイプのことだ。

複数の用途に分散されている分、単一用途特化型に比べてリスクが低い。

これらの特徴を踏まえた上で、投資対象不動産の種類を見極めていこう。

例えば、オフィスビルや商業施設に投資を行う商品は景気変動の影響を受けやすい。

一方、住居やヘルスケア関連のREITは景気に関係なく一定の需要がある分、景気変動に運用成果が左右されにくく、安定した収益性となる。

つまり、リスクを取ってリターンを狙いたいならオフィスビルや商業施設の単一用途特化型、安定したリターンを希望するなら住居特化型やヘルスケア特化型、複合型・総合型のREITが向いている。

REITの利回り・分配金から選ぶ

REITの分配利回りの高さを基準にチェックしても良いだろう。

分配利回りは投じた金額に対するリターンの大きさを示す指標であり、分配金÷投資額で算出可能だ。

同じ資金を投じた場合、分配利回りが高い方が多くの分配金を受け取ることができ、効率的に資産を運用できる。

資産を増やしていく上では利回りのチェックは重要な項目と言えるだろう。

ただし、分配金が今後も同じ水準で維持されるとは限らず、利回りが将来的に低下していく可能性もある。

また、利回りが高い商品はリスクも高くなる傾向にある。

利回り・分配金だけで判断するのではなく、安全性や将来的な収益期待も含めて総合的に判断しよう。

REITの信頼性から選ぶ

先ほども解説した通り、REITは上場廃止となって価格が大幅に低下するリスクがある。

投資対象となるREITの信頼性をチェックし、安全性が高い商品を選択することが重要だ。

REITの信頼性については格付けを確認すると良いだろう。

格付けは第三者法人が「AA」や「B+」などのランクで財務状況などの安全性・健全性を評価している指標である。

格付けが高い方が信頼性も高く、安心して運用できる商品となっている。

また、時価総額のチェックも重要な項目だ。

時価総額が高くなるほど投資家からの資金が集まり、安定した運用を行いやすい。

格付けと時価総額を確認し、信頼できる銘柄かどうかを判断しよう。

おすすめのREIT銘柄

上記3つの選定基準を踏まえたおすすめ銘柄は以下の3つだ。

おすすめ銘柄
  • イオンリート投資法人
  • 積水ハウス・リート投資法人
  • 日本都市ファンド投資法人

「イオンリート投資法人」は、小売業大手のイオングループが出資を行うREITである。

2024年3月22日時点で分配金利回りは4.78%となっており、高い収益を期待できる商品だ。

商業施設を中心に投資を行う商品であるため景気変動の影響は受けやすいが、収益性の高さが魅力となっている。

「積水ハウス・リート投資法人」は、大手ハウスメーカーの積水ハウスが出資を行う総合型REITだ。

2024年3月22日時点では4.62%の分配利回りとなっている。

住宅を中心とした総合型REITであり、景気動向に左右されにくい商品だ。

「日本都市ファンド投資法人」は、KKRをスポンサーとする総合型REITである。

2024年3月22日時点の分配利回りは4.74%となっている。

投資対象物件は東京都や中部・近畿地区の比率が大きく、商業施設がメインとなっている商品だ。

いずれも比較的時価総額が大きく、高い利回りを狙える商品となっている。

REIT投資を成功させるおすすめの投資方法

利回りの高さが魅力的なREIT投資だが、一方でリスクも伴う。

投資を成功させるにはどのように運用を行えば良いのだろうか。

ここでは、REIT投資を成功させるためのポイントを紹介していく。

不動産に関する知識習得と分析を行う

まず、自分自身の知識や分析スキルを高めていくことが重要なポイントだ。

自身の大切な資金を運用する以上、しっかりと学習して知識を身に付けていこう。

例えば、不動産の価格は市場の金利との関係性が深く、金利の変動に応じて不動産価格も変化するケースが多い。

実際の金利変動と不動産価格の変化を照らし合わせながら、不動産がどういった値動きをしているのかという点を把握しておくと良いだろう。

また、同じ不動産でもホテルやオフィスビル、商業施設、マンションなどのさまざまな種類が存在する。

すべての不動産が同じような特性を持っているわけではないため、特徴を分析しておくことが大切だ。

不動産投資に関する基本的な知識や分析スキルを習得した上で、REIT投資に進むと成功の可能性が高まるだろう。

REITと他の投資手法を組み合わせる

REIT投資だけに集中してしまうと、不動産市場が暴落したときに資産のすべてがダメージを受けてしまう。

複数の投資手法を組み合わせ、長期分散投資を実践することが運用成功の鍵を握る。

例えば、株式や債券などの有価証券は不動産市場とは異なる値動きをするケースが多く、不動産価格が下落している局面でもリターンを得られる可能性がある。

株式・債券・REITをバランス良く持っておけば、投資先のひとつで損失を抱えてもほかの投資先でカバーできるケースが出てくるだろう。

また、長期間にわたって運用することでリターンは平均化されていく。

短期的な価格変動があっても、長い目で見れば安定したリターンに収束していく可能性が高い。

投資先の分散と長期投資の実践により、REIT投資におけるリスクはかなり軽減される。

大きく資産を減らしてしまう事態を避けるためにも、長期分散投資を実行しよう。

REITを新NISAで運用する

新NISAを活用し、税金面での効率化を図ることもREIT投資成功のポイントのひとつだ。

新NISAとは、一定の枠内で行った投資で得た利益が生涯非課税となる制度である。

本来、REITは分配金や譲渡益に対して約20%の税金が課される。

仮に100万円の利益を得たとしても、約20万円が税金として引かれてしまう仕組みだ。

しかし新NISAの専用口座内で投資を行えば、利益の100万円をそのまま受け取ることができる。

税金で引かれることなく手元に入ってくるため、運用効率を高めることが可能だ。

新NISAでは非課税投資枠が年間360万円、総枠で1,800万円となっている。

現時点で新NISAを活用していない場合は、REIT投資に新NISAの利用を検討してみよう。

REITのおすすめ銘柄や運用法は誰に相談するべき?

REITの活用を検討しているのであれば、資産運用の専門家である「IFA(独立系ファイナンシャルアドバイザー)」への相談を推奨する。

ここでは、REIT投資を専門家に相談する重要性やIFAに相談するメリットを解説し、IFA検索サービス「資産運用ナビ」のサービス紹介を行う。

REIT投資を専門家へ相談する重要性

REITへの投資を専門家に相談すべき理由として「ベストな商品を提案してもらえる」という点が挙げられる。

自分にぴったりの銘柄で運用を始められるため、効率的な資産形成を実践できるだろう。

本記事でも紹介した通り、REITは投資対象不動産の種類によって異なる特徴を持つ。

さらには利回りや格付け、時価総額などをチェックして自分に合った商品を探さなければならない。

REIT投資の経験が少ない方にとってはハードルが高いと言えるだろう。

資産運用の専門家であれば、各商品の特性を踏まえた上であなたの運用目的にぴったりの商品を提案できる。

また、REIT以外の投資商品についても必要に応じて提案を行う。

株式や債券などとのバランスを考えながら、最適な投資プランの作成を行うことが可能だ。

「REIT投資を始めてみたい」「どの銘柄を選ぶべきか悩んでいる」という方は、ぜひ資産運用の専門家に相談することを検討してみよう。

IFAの役割とメリット

IFA(独立系ファイナンシャルアドバイザー)とは、金融機関から独立した立場で顧客の資産運用をサポートする専門家だ。

顧客からの相談を受けて投資プランを立案し、具体的な商品の提案・仲介を行っている。

IFAは自社で商品を取り使う金融機関とは違い、提携先の金融機関と顧客を仲介して商品を提案する役割を担う。

中立な立場で顧客からの運用相談を受けるため、本当に顧客が必要とする商品の提案を行える。

手数料が高い商品などを無理に勧誘される心配がない点はIFAの大きな魅力だ。

また、IFAには原則として転勤や異動がないため、長期的にサポートしてくれる点もメリットとなっている。

長期的な信頼関係のなかで運用相談を行うことができ、ライフステージの変化に合わせたプランの変更にも対応してもらえる。

資金面での悩みをなんでも相談できるパートナーとなるだろう。

信頼できる運用のパートナーをお探しの方は、ぜひIFAへの相談を検討してみよう。

IFA検索サービス「資産運用ナビ」

「資産運用ナビ」では、あなたに最適なIFAを無料で紹介するサービスを提供している。

フォームに希望の条件を入力するだけで、あなたの資産状況や運用目的と相性の良いIFAを全国のデータベースから抽出して紹介する仕組みだ。

紹介されたIFAのプロフィールで経歴や得意分野を確認した上で、気になるIFAを選択できる。

自分が希望する相談内容と合致しているかをチェックできるため、安心して面談に進むことが可能だ。

IFAの相談はもちろん全国47都道府県どこでも対応している。

紹介料・相談費用は無料となっており、気軽にどこでも相談できることが特徴だ。

「信頼できる専門家にREIT投資について相談したい」「IFAを探している」という方は、ぜひこの機会に「資産運用ナビ」を活用し、自分に合うIFAを探してみてはいかがだろうか。

REIT投資をおすすめする理由は安全性と将来性

REIT投資は、少額で不動産投資を行える点や配当利回りが高い点がメリットである一方、災害や価格変動、上場廃止のリスクが伴う。

本記事で紹介した選定基準や運用のポイントをもとに慎重に投資先を選んで運用しよう。

また、本記事ではおすすめ銘柄について紹介したが、あくまで一例であって最適解は個人によって異なる。

本当に自分に合う商品を知りたい場合は、IFAなどの専門家に相談すると良いだろう。

「資産運用ナビ」では、あなたにぴったりのIFAを無料で紹介するサービスを提供している。

ぜひこの機会に「資産運用ナビ」を活用し、自分に合ったIFAを探してみよう。

REITのおすすめ銘柄に関するQ&A

REITの利回りが高い傾向にあるのはなぜですか?

REITは利益の90%超を分配することで実質的に法人税が免除される仕組みとなっている。

そのため利益のほとんどが分配されており、利回りが高い傾向にある。

REITはどのような人に向いている投資方法ですか?

REIT投資が向いている人の特徴は以下の通りだ。

  • 定期的な分配収入が欲しい人
  • 株式や債券のリスクヘッジをしたい人

REITは定期的に分配金が支払われ、利回りも比較的高い傾向にある。

安定した定期収入を求める人にはREITがおすすめだ。

また、不動産は株式や債券などの有価証券とは異なる値動きをするケースが多いため、株式や債券と組み合わせることでリスクが軽減される。

すでに株式や債券を運用しており、リスクヘッジをしたい人はREITに投資すると良いだ

REITへの投資を成功させるにはどんな点に気をつければ良いですか?

まずは不動産投資に関する知識を身に付けて、分析スキルを高めることが重要だ。

その上で他の投資手法と組み合わせた長期分散投資の実践や、新NISAの活用による運用の効率化を図ると良いだろう。

REITの選定時や運用中に重視するべき指標を具体的に教えてください。

REITの選定・運用時に重視すべき指標は下記のとおりだ。

  • NAV倍率(純資産の時価評価)
  • FFO倍率

NAV倍率とは、株式投資に当てはめると株価純資産倍率のこと。

NAV倍率を理解することで、1口あたりの価格が割高なのか割安なのかを判断することができる。

NAV倍率が1倍よりも低い場合は割安、1倍よりも高い場合は割高になるため、REITの選定時に役立つ指標である。

また、FFO倍率も1口あたりの価格の高さを判断する材料の1つだ。

FFO倍率が低いほど、1口あたりの価格が割安であることを表しているため、REITの選定時や運用時にぜひチェックしてほしい。

長期投資の手段としてREITを選ぶメリットは何ですか?

REITを長期投資の手段として選ぶメリットは下記のとおりだ。

  • インフレ対策になる
  • 長期的な安定収入が期待できる

REITは間接的に不動産に投資することになるため、インフレ対策に効果的だ。

また、選ぶ不動産によっては一定の入居率が見込めるため、長期的な安定収入が期待できるのもメリットと言えるだろう。

ポートフォリオにおけるREIT投資の適切な割合はどのくらいですか?

インフレ対策、分散投資の観点からREITをポートフォリオに入れることがおすすめだ。

少額から始めることができ、比較的自由に売買できるのもREITの魅力である。

しかし不動産市場や災害などによる影響、為替レートの影響を受けやすい商品でもあるため、ポートフォリオにおける割合は10%程度に留めると良いだろう。

過去の金融・経済危機時にREIT市場はどのように反応しましたか?また、REIT市場の将来性について専門家はどのように見ていますか?

リーマンショック、東日本大震災、コロナ禍。いずれもREIT市場は大きな影響を受け、下落している。

このことから、REITは市場や景気に左右されやすいと言えるだろう。

しかし見方を変えれば、価格が下落しているタイミングを狙って購入し、長期で運用するのも1つの手法だ。

国内であれば都心部のマンションやオフィスなど、需要が高く経済危機等に左右されない不動産がおすすめである。

海外のREITに投資する際の注意点は何ですか?

海外REITは日本のREIT(J-REIT)に比べて利回りが高い一方、値動きが激しいのが特徴だ。

また日本円を外貨にするときや外貨を日本円にするときの手数料や為替レートの影響を受けることに注意が必要である。

海外REITは海外の不動産情報の取得や不動産に関する法律など、理解しておくべきことも多いだろう。

J-REITよりも高いリターンが狙える一方、下記の5点に注意してほしい。

  • 値動きが激しいので売買するタイミングが難しい
  • 手数料や為替レートの影響を理解する必要がある
  • 法律や法制度の改正によって分配金や利益が変わる可能性がある
  •  不動産市場によって価格が下がることがある
  • 自然災害によって被害を被ることがある

執筆者

2019年に野村證券出身のメンバーで創業。資産運用の相談サイト「資産運用マッチング」を運営。「投資家が主語となる金融の世界を作る」をビジョンに掲げている。

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・本コラムは情報提供を目的としたものであり、個別銘柄の推奨や、金融商品の紹介、周旋を行うものではございません。

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