これから不動産投資を行う方の多くはどれくらいの初期費用がかかるか知りたい方も多いだろう。
不動産投資はローンを利用することで少ない自己資金でレバレッジをかけて収益を得る投資方法だ。
しかし初期費用がいくら必要か分からなければ、投資できるかの判断が難しい。
そこで今回不動産投資における初期費用にフォーカスを充て、初期費用の項目や必要な自己資金について紹介する。
また新築物件と中古物件の初期費用割合も検証するため是非参考にしてほしい。
不動産投資に必要な初期費用項目とは
不動産投資に必要な初期費用項目は金融機関の融資対象外となっているケースが多い。
そのため初期費用に関しては自己資金で対応しなければいけない。
ここでは「新築物件の建築の場合」と「中古物件の購入の場合」の初期費用項目を紹介する。
新築物件の建築の場合
新築物件の建築の場合、「本体工事」「外構工事」「付帯工事」の他に以下の初期費用が必要となる。
| 各種申請費用 （本体工事に含まれるケースもある） | ・建築確認申請手数料 ・中間検査手数料（中間検査がない地域もある） ・完了検査手数料 |
| 契約印紙代金 | ・工事請負契約書 ・金銭消費貸借契約書（金融機関から借入する場合） |
| 登録免許税 | ・表題登記費用 ・保存登記費用 ・抵当権設定登記費用（金融機関から借入する場合） ・司法書士への報酬料 |
| 不動産取得税 | ・不動産を建築（取得）した場合に課せられる税金 （1室あたり40㎡以上の延床面積の場合はほとんどかからない） |
| 融資手数料 | ・金融機関から融資を受ける際に必要な手数料 |
| 期中利息 | ・建築会社の支払いスケジュールに合わせて借入した場合に金融機関へ支払う利息 （着工時に借入して建築会社へ建築代金を支払った場合、借入した日から利息が発生する） |
| 地盤改良工事費用 | ・軟弱地盤に建築する場合の地盤改良工事費用（地盤が固ければ不要） |
| 水道加入金 | ・敷地内の水道管の口径が細い場合は、新たに太い口径へ交換が必要となり工事費とは別に加入金が必要となる（自治体によって費用が異なる） |
| 火災保険料・地震保険料 | ・建物への損害リスクに備えて加入する保険。なお金融機関からローンを借りる際は火災保険の加入は必須。 |
中古物件の購入の場合
中古物件の場合は「物件価格」の他に以下の初期費用項目が挙げられる。
| 仲介手数料 | ・不動産の購入を仲介する不動産会社へ支払う手数料 |
| 契約印紙代金 | ・売買契約書 ・金銭消費貸借契約書（金融機関から借入する場合） |
| 登録免許税 | ・所有権移転費用 ・抵当権設定登記費用（金融機関から借入する場合） ・司法書士への報酬料 |
| 不動産取得税 | ・不動産を売買で取得した場合に課せられる税金 |
| 融資手数料 | ・金融機関から融資を受ける際に必要な手数料 |
| 固定資産税・都市計画税の清算金 | ・日割り計算した固定資産税・都市計画税と売主へ支払う |
| 火災保険料・地震保険料 | ・新築物件の建築と同様、金融機関からのローンを利用する場合は加入が条件となる |
不動産投資を始める際の初期費用と自己資金について
不動産投資を始める際は先ほど紹介した初期費用が必要となるが、どれくらいの金額となるだろうか。
ここでは初期費用の割合とローンを借りるための自己資金について解説する。
初期費用は8％前後
不動産投資の初期費用の目安は以下の通りとなる。
| 新築物件の建築 | 建築代金の7%～10%前後 |
| 中古物件の購入 | 物件価格の6%～8％ |
新築物件の建築は中古物件の購入より初期費用項目が多く費用が高くなるケースが見受けられる。
ここで一例を挙げてみよう。新築物件の建築代金を5,000万円、中古物件の購入代金を5,000、万円と仮定した場合の初期費用は以下の通りとなる。
| 新築物件の建築 | |
|---|---|
| 各種申請費用 | 10万円～20万円 |
| 契約印紙代金 | 3万円 |
| 登録免許税 | 70万円 |
| 不動産取得税 | 80万円 |
| 融資手数料 | 3万円～10万円 |
| 期中利息 | 20万円前後 |
| 地盤改良工事費用 | 100万円～200万円 |
| 水道加入金 | 30万円～100万円 |
| 火災保険料地震保険料 | 45万円～50万円 |
| 諸費用合計 | 360万円～560万円 |
| 中古物件の購入 | |
|---|---|
| 仲介手数料 | 170万円 |
| 契約印紙代金 | 2万円 |
| 登録免許税 | 40万円～50万円 |
| 不動産取得税 | 40万円～60万円 |
| 融資手数料 | 3万円～10万円 |
| 固定資産税・都市計画税の清算金 | 20万円～40万円 |
| 火災保険料地震保険料 | 45万円から50万円 |
| 諸費用合計 | 320万円～380万円 |
上記の価格はおおよそ建築代金・売買代金の8％前後となる。
ただし購入物件や投資家の属性によって初期費用は異なるため一概には言えず目安としておこう。
金融機関のローンを借りるためには自己資金2割から3割
初期費用は物件の8％前後であるが、金融機関からローンを借りる際は総事業費の2割から3割ほどの自己資金が求められるケースが多い。
初期費用分を賄うだけでなく、昨今の地方銀行の融資改ざん問題やサブリース会社の不正問題、建築会社の界壁問題などから不動産投資ローンへの審査が厳しくなっていることが理由として挙げられる。
とはいえ、投資物件の事業性や資産価値、申込者の年収によってはこの限りではない。
そのため自己資金がなくても金融機関の融資を受けられるチャンスはある。
初期費用0円で始めるオーバーローンとは
オーバーローンとは初期費用を含め、建築・購入に係わる全ての費用を金融機関から借入する方法だ。
オーバーローンを利用することで自己資金の捻出はなくなるため、預金残高を減らさずに投資ができる。
しかし先ほどもお伝えした通り、初期費用は自己資金対応と設定している金融機関も多い。
そのためオーバーローンが利用できる金融機関は限られているだけでなく借入額も増え毎月の返済額も高額となるデメリットもあるため安易に利用してはいけない。
ただし物件の収益性が良く資産家である場合は、他の金融機関に顧客を取られないようにするためにも金融機関は前向きの検討してくれるケースもある。
ある程度の資産が構築できたらオーバーローンの利用もしても良いだろう。
まとめ
今回不動産投資の初期費用について解説してきた。
おおよそ物件の8％前後となるが、金融機関のローンを組む場合は2割から3割の自己資金が求められる。
ただし物件の収益性や資産価値、申込者の属性によっては自己資金を抑えて投資することも可能だ。
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