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不動産投資のリスクと運用のコツとは?

不動産投資のリターンとリスクは、他の金融商品と比較して予想しやすいと言われている。

そのため、起こり得るリスクを予想し、対応がしやすいのだ。

本記事では、不動産投資のリスクとコツについて解説していく。

目次

不動産投資の主なリスク

不動産投資の主なリスク わたしのIFA

はじめに、不動産投資の主なリスクについて解説していく。

様々なリスクがあるが、主なリスクは以下の通りである。

  • 資産価値の下落リスク
  • 空室リスク
  • 家賃滞納リスク
  • 金利上昇リスク
  • インフレリスク
  • 天災リスク

それぞれ確認していこう。

資産価値の下落リスク

不動産の資産価値が下落してしまう可能性があるのは、不動産投資におけるリスクだろう。

資産価値が下落する要因はいくつかあるが、主に地価の下落や景気動向、融資環境の変化によって引き起こされる。

資産価値が下落すると、将来的な売却の際に大きく値を下げてしまい、賃料を維持できなくなる事が考えられる。

資産価値を維持・向上させるには建物と部屋の2つを良好な状態に管理することや電車の路線開通や都市開発などが行われることが重要だ。

反対にこれらの要素がないと資産価値は下落してしまう可能性が高まるだろう。

具体的には、新興住宅地や人口減少エリアで不動産を所有している場合には土地のブランドは低下してしまう。

その上、メンテナンスを怠っていれば、新しい入居者を呼び込みづらくなると言えるだろう。

現時点で賃貸の需要が少ないエリアは、将来的に地価が下落するリスクが高くなるため、不動産投資を始める際は、事前に物件を購入するエリアの調査をしておくことが必要がある。

空室リスク

空室リスクは不動産投資における大きなリスクである。

空室リスクとは、所有している物件に借り手が見つからず、空室が発生することで収入が0になってしまうリスクのことだ。

例えば、家賃5万円で8室あるアパートを所有している場合、空室がなければ月に40万円の家賃収入を継続して確保できるでしょう。

しかし、半分の4室が空室であれば、収入は20万円まで落ちてしまいます。

これが一年続けば20万円×12ヶ月、240万円も収入に差が出る計算になる。

この収入差を埋めることを考えると、賃料を引き下げるのが最も効果的であるが、値下げは慎重な検討が必要だ。

賃料を引き下げることは、上述した資産価値の下落を引き起こすため、将来的な売却を考えると、大きなマイナスになってしまう可能性がある。

空室リスクはこういった可能性もあるため、長期的な需要が見込まれる立地の物件や入居者募集業務に強い管理会社を選ぶことをオススメする。

家賃滞納リスク

家賃滞納も空室と同様に不動産投資における大きなリスクだ。

家賃滞納が起こると、オーナーからすれば収入が止まり、回収できないリスクに繋がる。

単純に払い忘れているケースであれば大きな問題ではないが、催促をしても支払ってもらえない場合は真剣に対応する必要がある。

管理会社によっては、家賃が滞納している入居者に対して代わりに集金を行ってくれる場合もある。

また、管理会社が入居者の審査や家賃滞納保証会社を用意している場合もある。

家賃の滞納のリスクを避けるため、管理会社や家賃保証会社について事前に調べておくと良いだろう。

金利上昇リスク

金利の上昇も不動産投資におけるリスクのひとつだ。

不動産投資を始める際は、多くの場合ローンを組んで物件を購入することになる。

その際、変動金利でローンを借りていると、金利が上昇した場合、返済額が多くなるケースもあるだろう。

例えば、1000万円を20年ローンで、金利1%と2%で借りたときには返済額は100万以上変わり、月々の返済額も5000円ほどの違いがある。

金利が上昇することを想定しても、返済が滞らないようにきわどい返済計画を建てないことや、現金を手元に残しておくことが大切である。

デフレリスク

デフレも不動産投資のリスクだ。

不動産投資においてデフレが起きると、家賃や不動産の価格も下落してしまう可能性がある。

長期間デフレが続くと、不動産を売却してもローンを完済できない可能性があり、手持ちの資金を捻出する必要も出てくるだろう。

また、給与が下がってしまう可能性も考えられるため、退去者が出る可能性もある。

そのため、余裕を持った返済計画を策定することや、始めから好立地で価値が下がりづらい物件を選ぶことが重要だ。

天災リスク

天災も不動産投資の代表的なリスクの一つだろう。

不動産は現物資産であるため、地震や台風、大雨による浸水、事故に巻き込まれるなどのリスクが考えられる。

特に地震による影響は、建物倒壊だけでなく、観光客の減少、火災や液状化、企業の移転や海外投資家のリスク回避など多岐にわたる。

大きな地震が起きたとしても、資産価値を大きく下がることがないよう事前にリスクヘッジをしておくと良いだろう。

このリスクを避けるために、事前に火災保険や地震保険に加入しておくことや倒壊しない建物を選ぶことも重要である。

新耐震基準を満たしている1981年以降に建てられた建物であれば、倒壊のリスクは回避できる可能性が高くなる。

風などによる川の氾濫・浸水などのリスクへの意識も高まっているため、行政のハザードマップなどで、災害リスクと保険料との費用対効果を考えた上で検討すると良いだろう。

不動産投資のコツ

不動産投資のコツ わたしのIFAコラム

次に、不動産投資コツを解説していく。

既述したリスクを抑える方法でもあるため、不動産投資を本格的に検討している方はぜひご参考にしていただきたい。

入居率とその要因を分析する

入居率とその要因を分析することで、資産価値の下落リスクを抑えることができる。

入居率はアパートやマンションの全部屋数に対しての入居状態にある部屋の割合のことをいう。

入居率を調べるだけでなく、その要因を分析することで今後の資産価値動向をある程度予想することができるだろう。

例えば、入居率90%でもその要因が物件が駅から近く、都市開発が予定されているエリアであった場合、今後の資産価値が上昇することが考えられる。

一方、入居率が同じ90%でも、その要因が過去100%だったが、人口減少に伴って入居率が減っている場合、資産価値の上昇は望みにくいと言えるだろう。

同じ入居率でもその要因には違いがある。

資産価値が下落すると予想される物件を選ばないためにも、入居率だけでなく、その要因まで分析するとリスクを回避することができる可能性が高まるだろう。

保証会社を活用する

保証会社を活用することで、家賃滞納リスクを減らすことが可能だ。

保証会社は入居者から払われる家賃に滞りが発生した際に、入居者への取り立てと支払いの立替を行ってくれるサービスを提供している。

そもそも、家賃滞納リスクを回避するため、オーナーは入居者に対して連帯保証人を求める。

しかし、家庭の事情などで保証人を付けられないケースもあるでしょう。

そういった場合にも保証会社を活用することで、家賃の保証だけでなく、入居までの審査も行ってくれるのだ。

一方で、入居者の費用負担が大きくなってしまうというデメリットもある。

そのため、実績や資金面での信頼性を確かめ、家賃が少し高くなってしまっても信頼できる保証会社を選定することが重要なのだ。

管理会社を活用する

管理会社を活用することで、主に空室リスクを減らすことが可能である。

管理会社は、オーナーに代わり、賃貸物件の管理・メンテナンスを行なうと同時に、入居者募集や入居者のクレーム対応なども行なってくれるのだ。

個人での管理と比較して、管理会社は豊富な経験、ノウハウを持っていて、適切な管理・運営をしてもらえるだろう。

また、入居者募集では積極的に客付してくれたり、入居者が見つからない場合にはさまざまな入居促進の対策を提案してくれたりもする。

住環境の整備においても、清潔な物件は入居者にとっても魅力的であるため、こまめな掃除にも人員を手配しれくれるのだ。

まとめ

まとめ わたしのIFA

不動産投資は不労所得が得られるため、魅力的と考える方も多いが、リスクも多く存在する。

地震や台風雨などの天災は対策が限られるが、その他のリスクに対しては正しく対策することでリスクを遠ざけて安定した収入や、資産形成に繋がっていく。

今回の記事が、不動産投資におけるリスクとその対応策についての理解の一助になれば幸いだ。

また、そもそも資産運用をやってみたいが、どの様にして運用して良いか悩んでいる方もいらっしゃるのではないだろうか。

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執筆者

2019年に野村證券出身のメンバーで創業。投資家とIFA(資産アドバイザー)とのマッチングサイト「わたしのIFA」を運営。「投資家が主語となる金融の世界を作る」をビジョンに掲げている。

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