- どのように不動産投資の確定申告をすればよいか？
- 確定申告の際にはどのような書類が必要なのか？
資産形成の手段として近年身近になってきた不動産投資だが、投資利回りを考える際には税金について考えることになるだろう。
不動産投資を始めて間もない方は、このような疑問を持つ方も多いのではないだろうか？
この記事では不動産投資初心者のそのような疑問を解決するために不動産投資の確定申告に関して4項目で解説していく。
確定申告のやり方と手続き方法
確定申告とは1年間の所得に対する税額を計算し、納税をすることである。
不動産投資によって得た利益は税法上「不動産所得」に該当するため、確定申告をおこなって、納税をする義務がある。
「不動産所得」とは具体的に、賃料収入から減価償却費や管理費用などの経費を引いた額のことを指し、20万円以上の所得がある場合は必ず確定申告が必要となる。
また確定申告には青色申告と白色申告の2つの方法がある。
白色申告は簡易的な申告方法である一方で、青色申告は手間のかかる複式帳簿の作成が必要であるが、行うことで最大で65万円の控除の優遇措置を受けることができる。
ここではどのように確定申告をすればいいのか順を追って解説していく。
必要書類を準備する
不動産投資の確定申告をおこなう際は、まず収益や経費に関する書類を準備する必要がある。
確定申告に必要な書類は以下のようなものがある。
- 不動産関連書類：不動産売買契約書、賃貸借契約書、家賃の明細書、売渡精算書
- 経費関連：税金納付通知書、借入返済表（ローン契約の場合）、譲渡対価証明書
- 控除関連の書類：損害保険料の証券や領収書
- 源泉徴収票：給与所得がある場合は損益通算等をおこなう際に必要となる
- マイナンバーカード：マイナンバーを記載する項目があるため
決算書を作成する
次に不動産投資に関する日々の支出、収入を記載した帳簿を作成する必要がある。
青色申告をする場合は青色申告決算書、白色申告をする場合は収支内訳書を作成する。
青色申告決算書の作成の手間は収支内訳書を作成するよりも数倍の時間がかかるため、事前に余裕をもって準備しておく必要がある。
確定申告書を作成する
国税庁のホームページにある、確定申告書作成コーナーにアクセスすることで確定申告書を作成することができる。
申告書には確定申告書Aと確定申告書Bの2つがありますが、不動産投資では青色申告、白色申告ともに確定申告書Bに記載をします。
申請書類を提出する
作成した決算書と確定申告書に準備した必要書類を添付して申請手続きを行う。
申請手続きの期限は例年2月16日から3月15日となっており、手続き方法には以下の3つがある。
- 税務署の窓口で直接提出する
- 税務署に郵送する
- インターネット上で申請をする電子申告（e-Tax）
e-Taxは税務署に出向く手間を省くことができて非常に便利だが、マイナンバーを読み込むためのカードリーダーと事前申請が必要になる。
不動産投資で計上することができる経費
税金の対象となる所得は不動産所得の合計から経費を引いて計算されるため、経費をしっかりと計上することで節税をすることができる。
不動産投資では以下の費用を経費として計上することができる。
税金
不動産所得税、固定資産税、印紙税、都市計画税などを経費として計上することができる。
所得税や住民税は不動産投資に関係なく発生する税金であるため、経費にはできない。
保険料金
不動産を購入する際は火災保険や地震保険に加入することが一般的である。
このような保険料は不動産購入の費用とみなされ経費計上が可能なのである。
委託管理費
入居者や物件の管理などをしてくれる管理会社に支払う費用である。
不動産の管理に必要な費用であるため経費計上することができる。
修繕費
屋根や外壁などの塗装や、エアコンの交換、床の張替えなど物件を修繕するために必要な費用である。
20万円以内であれば修繕費として経費に計上でき、それ以上は償却資産として減価償却する必要がある。
減価償却費
時間の経過による建物価値の減少分を税務上で反映するのが減価償却費であり、最も簡単な計算法では建物購入費用を耐用年数で割って算出される。
減価償却費の計算に使われる不動産物件の法定耐用年数は以下の通りである。
| 構造 | 耐用年数 |
|---|---|
| 木造（一戸建て） | 22年 |
| 鉄骨造（鉄骨の厚みによって異なる） | 19~34年 |
| RC造（マンション） | 47年 |
返済金利
不動産投資の際に借りた借入金の元本部分は経費として計上することができないが、ローン金利の部分は計上できる。
その他
物件を見に行く際の交通費や書籍代など、常識の範囲内で妥当と認められる費用が経費として計上できる。
確定申告をおこなう際の2つの注意点
ここまで不動産投資における確定申告のやり方と手順、そして経費に計上することができる項目を解説してきた。
納税は国民の義務であり、確定申告は税金を納める際の重要な手続きであるため、記入漏れや申告漏れがないよう慎重に行う必要がある。
確定申告を行う際には以下の2つのことには特に注意をするべきである。
- 確定申告は期間内に忘れずおこなう
- 赤字でも確定申告をおこなって節税をする
それではそれぞれの注意点について詳しく解説していく。
確定申告は期間内に忘れずおこなう
確定申告書の提出期間は毎年2月16日〜3月15日の1か月間と決められているため、事前にしっかりと準備をして忘れずに行うようにしよう。
もし期日に遅れてしまうと「無申告加算税」が上乗せされてしまうので注意が必要となる。
また確定申告をしないと脱税行為だとみなされて、重加算税のペナルティが課せられるため絶対に確定申告はおこなうべきである。
もし期日中に確定申告、または納税ができない場合には事前に自分からその旨を税務署に申告することで、期日の延期やペナルティの軽減などの措置を受けることができる。
赤字でも確定申告をおこなって節税をする
不動産所得は総合課税対象となっているため、もしトータルで赤字がでている場合は給与所得と損益通算をすることによって還付金を受け取ることができる。
また不動産投資では減価償却費や修繕費などの様々な必要経費や、災害や事故などで突発的に必要となる経費を損益通算することで課税所得を減らすことができる。
不動産投資においては利益が赤字であっても損益通算をうまく使うことで節税の恩恵を受けることができるのである。
まとめ
不動産投資での確定申告について詳しく解説してきた。不動産投資の確定申告では提出しなければならない書類や記入項目が多いため、投資初心者にとっては難しいと思う部分もあるだろう。
しかし、この記事を参考にして一つずつ丁寧にしていけば必ず終わらせることができる。
期日以内に確定申告を確実にするためにも事前にしっかりと準備をしておくことを忘れないようにするべきである。
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