不動産投資の利回り最低ラインとは？自分でできる計算方法を紹介

利回りは投資する物件を決めるうえでの一つの判断基準だ。利回りが高いほど投資回収率が高いことを意味し、安定的な収益を得ることが可能である。

しかし、利回りは物件ごとに異なるだけでなく常に変化するため、どのような内容であるか理解しておかなければ経営破綻に陥る物件を運用することにもなる。

不動産会社の投資物件広告には利回りが明記されているが、どれくらいあれば赤字にならないで済むか疑問に思う方も多い。

今回黒字経営できる最低利回りラインにフォーカスを充て、利回りの計算方法や3つのポイントを紹介する。

本記事を読むことで利回りの最低ラインを計算できるようになり、正しい物件への投資が可能となる。

利回りと計算方法

利回りとは投資した資金を1年間で回収できる割合を示す。利回りが10%の場合は10年で投資資金を回収できるということだ。

しかし一口に利回りとはいえ、「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があり、それぞれ計算方法が異なるだけでなく資金回収割合にも違いがあるため紹介する。

表面利回り

表面利回りとは投資物件価格に対し、年間収入で回収できる割合を示す指標であり、下記の計算式で算出可能である。

表面利回り=年間家賃収入÷投資物件価格×100(％)

例えば年間家賃収入が500万円の物件価格が5,000万円の場合、表面利回りは10%となる。

表面利回りは不動産物件の広告に最も掲載されている指標だ。ただし、ローンを借りて物件を購入した場合の借入返済や、毎月のランニングコスト、税金などの支出を加味していないため、キャッシュフローは表面利回りと異なる。

そのため、表面利回りだけで物件を購入すると赤字経営にも陥る可能性があるため、次の項で紹介する実質利回りで投資判断をするのが望ましい。

実質利回り

実質利回りとは、支出を差し引いた手残り金額に対し投資物件価格で割り返して計算できる。

実質利回り＝（年間家賃収入－支出）÷投資物件価格×100（%）

実質利回りが0%にならない限り収益は黒字になることを意味するため、利回り最低ラインともいえるだろう。

しかし、不動産投資には収入の低下につながるリスクがあるため、単純に年間家賃収入から支出を差し引くだけでなく、次の項で紹介する3つポイントを踏まえた上で実質利回りの計算をした方が良い。

利回りを計算する上での3つポイントとは

不動産投資には「空室リスク」「家賃下落リスク」「金利上昇リスク」がある。

そのため利回りを計算するでは3つのリスクを加味したシミュレーションが必要だ。ここでは3つのポイントを紹介する。

入居率を加味する

平成30年度の賃貸物件の都道府県別「民間賃貸住宅(共同住宅)戸数及び空き戸数並びに空き室率の推計」の調査結果では、全国平均空室率が21.4％であったため、入居率は78.6％となる。

不動産は一生入居率100%というケースは稀であり、空室は必ずといえるほど発生する。

新築物件の入居率は高い水準であるものの、実質利回りの計算を行ううえでは将来的な入居率を計算した方が将来的なキャッシュフローも計算できるメリットがある。

家賃下落を加味する

不動産は築年数が経つことで家賃が下落するため、事前に下落率を加味した実質利回りのシミュレーションを行うことが望ましい。

2013年に三井住友トラスト基礎研究所が発表した「東京都23区の経年劣化が住宅賃料に与える影響とその原因」では家賃下落率は以下のように推移している。

築年数5年未満の家賃下落率は0％、5年以上10年未満で2％～5％、10年以上15年未満で5％～10％、15年以上20年未満で10％～15％、20年以上25年未満で15％～20％、25年以上では15％～25％となっている。

• 引用：三井住友トラスト基礎研究所「経年劣化が住宅賃料に与える影響とその理由」（2023年2月参照）

そして、実質利回りを計算する際は、築年数に合わせた家賃下落率を掛けた収入で計算することが、将来を見据えた利回りとなるだろう。

金利の上昇リスクを加味する

現在の日本は低金利時代と言われているものの、いつ金利の上昇があるか分からないため、ローンを借りて不動産投資をする場合は毎月の返済額が増加する金利上昇リスクを踏まえて実質利回りを計算することが望ましい。

2022年5月現在の不動産投資ローン（事業用ローン）の金利は1.5%～2％前後に設定している金融機関も多いが、バブル時は5%や6％と高金利だったこともあり、金融機関も不動産投資ローンの融資審査をする際は、金利を3%～5%と仮定して返済できるかシミュレーションも行っている。

また2022年1月に米国中央銀行が金利の利上げを発表したことにより、世界各国利上げを行っている。

日本は未だ利上げの発表していないが、いつ金利が上昇しても対応できるように、あらかじめ高金利での借入返済シミュレーションを行った方が良いだろう。

最低ラインの利回り計算方法とは

利回りの最低ラインは10%とネットに記載されているものもあるが、物件によって異なるため一概に何％とはいえない。

しかし自身で利回り計算ができるようになれば、最低ラインを求めることができ、適切な物件への投資が可能となる。

ここでは最低ラインの利回り計算方法を紹介する。

なお、投資する物件の条件は以下の条件と仮定してシミュレーションを行う。

投資物件価格（借入金額）	5,000万円（諸費用も含む）
借入期間	30年
固定資産税評価額	3,000万円
年間家賃収入	500万円
表面利回り	10%

3つのポイントを踏まえてシミュレーションする

先ほど紹介した3つのポイントを踏まえてシミュレーションを行う。

入居率を加味した場合

年間家賃収入に対し入居率78.6%で計算すると、以下の金額となる。※端数切捨て

500万円×78.6%＝393万円

家賃下落を加味する

入居率を加味した収入に、築年数ごとの家賃下落率を掛けると以下の年間収入となる。

築年数	家賃下落率	年間収入
5年未満	0%	393万円
5年	5％	373万円
10年	10％	353万円
15年	15％	334万円
20年	20％	314万円
25年	25％	294万円

金利の上昇リスクを加味する

金利が上昇した場合の年間返済額は以下の通りとなる。

金利	年間の返済額
1.5%	207万円
2％	221万円
2.5%	237万円
3%	253万円
3.5%	269万円
4％	286万円
4.5%	304万円
5%	322万円

毎年の支出を計算する

毎年の支出には借入返済の他に以下の項目費用を支払う必要があるため、内容と計算方法を紹介する。

項目	内容	計算方法	金額
管理費	不動産会社へ管理を委託する場合の手数料	家賃の5%	393万円の場合は19万円
固定資産税	1月1日時点で土地・建物を所有している方へ 課せられる税金	固定資産税評価額の1.4％	3,000万円×1.4% ＝42万円
都市計画税	同上（都市計画税を徴収しない地域もある）	固定資産税評価額の0.3%	3,000万円×0.3% ＝9万円
支出合計額			70万円

実質利回りがいくらになるか計算する

上記の内容を踏まえ、表面利回り10％の投資物件の実質利回りシミュレーションを行う。

項目	新築時	10年目	20年目	30年目
家賃収入	393万円	353万円	314万円	294万円
借入返済3％で想定	253万円
毎年の支出	70万円	68万円	66万円	－65万円
手残り	70万円	32万円	－5万円	－24万円
実質利回り	1.4%	0.6%	0%	0%

表面利回りが10%の物件でも3つのポイントを意識した実質利回りでは10年目までが黒字経営できるがそれ以降は赤字になる物件であることがわかる。

最低利回りラインは築年数によって変動する為ため、自身が物件へ投資する際は、上記と同様に計算して判断することが望ましい。

ただし、先ほども紹介したケースバイケースでかかる費用を加味すると表面利回り10%の物件では赤字となるため、より詳細な計算が求められる。

実質利回りを上げる方法とは

実質利回りを上げる方法としては「家賃下落がしにくい物件」「高い入居率を維持できる物件」など優良物件などへの投資をすることだ。

具体的には以下のような物件が該当するケースが多い。

全国平均の入居率と家賃下落率を紹介したものの、物件によっては築20年や30年であっても90%以上の入居率を維持し、家賃を下げたことがないアパートもある。

そのため物件を投資する際、将来的にも高い賃貸需要が見込める物件であるかを調査し、実質利回りを計算した上で判断する。

まとめ

今回黒字経営できる最低利回りラインに着目し、利回りの計算方法や3つのポイントを紹介した。

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