- アパート経営の利回りとは何なのか
- 利回りの最低ラインと目安はどのくらいなのか
- 利回りで投資物件を選定する際に注意すべき点は何なのか
投資するアパートを選定する時は利回りが一つの判断材料となる。
利回りが低いと収益も低くなるため、高利回りへの投資が望ましい。一口に高利回り物件と言っても数値の基準が定められていない。
とはいえアパート経営を始めるうえでは、収益が赤字にならない利回りが何％であるか理解しておく必要がある。
そこで今回、アパート経営における最低利回りラインを紹介する。
また不動産投資別の平均利回りと利回りで物件を選定する際の注意点を解説するため、これから不動産投資を始める方はぜひ参考にしてほしい。
アパート経営の利回りとは
利回りは3つあり、それぞれ意味が異なる。
アパート経営を始めるうえで3つの利回りを理解しておかなければ、赤字物件への投資してしまうことにも繋がりかねないため、ここではそれぞれの利回りについて紹介する。
表面利回り
表面利回りとは投資物件価格に対して現状の家賃収入から資金回収割合はいくらになるのかを示す指標である。表面利回りが10％の場合、10年間で投資資金を回収することを意味する。具体的な計算方法は以下の通りである。
| 表面利回り＝年間家賃収入÷投資物件価格×100（％） |
投資物件の広告に記載されている利回りの多くは表面利回りである。
しかし表面利回りには投資物件を購入する際の諸費用は含まれていないため、トータルの投資額は更に利回りが低くなることを理解しておく必要がある。
想定利回り
想定利回りとは満室状態での表面利回りのことを意味する。
表面利回りは現状の収益をベースに算出するのに対し、想定利回りは満額の収益が見込める場合での利回りである。
つまりアパート経営であれば満室状態時の収入で算出する。計算方法は以下の通りである。
| 想定利回り＝満額の年間家賃収入÷投資物件価格×100（%） |
想定利回りは最大限の収益状態を算出できるのに対し、表面利回り同様諸費用なども含まれていない。
またアパート経営の入居率は平成30年度賃貸物件都道府県別「民間賃貸住宅(共同住宅)戸数及び空き戸数並びに空き室率の推計」の調査結果を見ると全国平均空室率が21.4％であるため、想定利回りを使用することがほとんどない。
実質利回り
実質利回りとは年間収入から支出を差し引き、物件価格と購入に係わる諸費用の合計額で割り返したキャッシュフローベースの利回りである。
計算方法は以下の通りだ。
| 実質利回り=（年間家賃収入–年間支出）÷（投資物件価格＋諸費用）×100（％） |
実質利回りは手残り収入ベースで算出する利回りであるため、0%以上であれば黒字と判断できる。
つまり最低ラインの利回りは実質利回りで判断することが望ましい。
アパート経営の利回り最低ラインと目安
アパート経営をするうえで最低ラインの利回りはどれくらいなのであろうか。
ここでは利回り最低ラインと、地域別の利回り相場を解説する。
利回り最低ラインとは
利回り最低ラインは実質利回りで0%以上であり、表面利回りの場合は10%前後が該当する。
もちろん投資物件によって異なるため一概には言えないものの、全国入居率や家賃下落、金利の上昇などのリスクを加味すると、投資物件広告に記載されている表面利回りは上記の価格前後が利回り最低ラインともいえるだろう。
地域別の利回り相場とは
東京都の平均利回りは約6％前後と言われている。他の地域の1棟アパート平均利回りは以下の通りである。
札幌市が11.27％、仙台市が12.08％、さいたま市が8.08％、千葉市が10.14％、横浜市が7.78％、新潟市が15.93％、静岡市が15.18％、名古屋市が7.47％、京都市が7.00％、大阪市が6.48％、神戸市が8.58％、岡山市が11.04％、広島市が9.47％、北九州市が14.90％、福岡市が7.93％、熊本市が13.94％であるそうだ。
投資物件別の利回り
利回りは投資物件によって異なる。
ここでは実物不動産投資先の代表格でもある木造1棟アパートとワンルームマンションの利回りについて紹介する。
木造1棟アパートの平均利回り
木造1棟アパートの平均利回りは7%前後である。
新築物件は価格も高いためさらに利回りが低くなることから不動産投資初心者は利回りが高い中古アパートへの投資が望ましい。
中古アパートの場合は築年数が経つことで価格も低くなるため、金融機関のローンも通りやすく自己資金を抑えて投資することも可能だ。
ワンルームマンションの平均利回り
ワンルームマンションの平均利回りは4％～5%となる。
ワンルームマンションも木造1棟アパート同様に築年数によって価格が低くなるため、利回りが高くなる傾向にある。
以下の表は築年数別ワンルームマンション平均利回りの目安である。
| 新築物件 | 3～4％ |
| 築20年以内の中古物件 | 4～5％ |
| 築20年を超える中古物件 | 7～10％ |
ワンルームマンションは物件によって1棟アパートより利回りが高くなる一方、入居者が一人であるため空室になった際は収益が発生しない。
そのためワンルームマンションへ投資する際は利回りだけでなく安定した入居率が重要となる。
利回りで投資物件を選定する際の注意点
冒頭にもお話した通り利回りは投資判断の材料となるが、注意するべき点もある。
利回りは変動する
家賃下落や空室によって収益は変動するため、常にシミュレーションを修正しながら利回り計算しなければいけない。
収益が下がった際は実質利回りが0%以下にならないか計算し、赤字になる場合は投資物件を手放さなければいけないことにもつながりかねない。
そのためアパート経営を始めた後も都度利回りの計算を行うことが必要である。
高利回り物件には注意する
高利回り物件への投資が最も高い収益が見込める一方、以下のような事例もあるため注意しなければいけない。
- 高利回りアパートだったものの、立地が悪く収益が出ず、売却したくても買い手が見つからない売れ残り物件だった。
- 入居者が居ると聞いていたものの、悪徳な不動産会社が雇ったアルバイトの人が入居しており、購入後すぐに退去されて収益が赤字となった。
高利回り物件は訳アリ物件であることが多い。
上記の他にも多額のリフォーム費用が必要となったり、法人契約の解約期限が近いなどさまざまな理由がある。
そのため単純に利回りだけで物件を購入するのではなく、立地や入居状況など物件にかかわるすべての調査を行ったうえで購入するか判断することが望ましい。
また不動産投資初心者は信頼できる不動産会社を見つけ、経営に関するアドバイスをもらいながら始めた方が成功への近道ともなる。
まとめ
今回アパート経営の最低ラインの利回りと用途別利回り、注意点を解説してきた。
最低ラインの表面利回りは10%であるが、物件によって異なるため詳しい数値を計算したい人は実質利回りで検証した方が良いだろう。
また利回りだけで判断すると、アパート経営が失敗に終わる可能性も高いため、物件の調査を徹底的に行い、信頼できる不動産会社を見つけることが成功の秘訣となる。
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