【住宅ローンを活用した資産形成の秘訣】成功への道筋を徹底解説！

住宅の購入は、大きなライフイベントのひとつだ。収支が大きく変化するタイミングでもあるため、改めて資産形成のプランを見直す必要がある。

この記事では、住宅ローンの仕組みや選び方、返済方法について解説していく。

住宅ローンと資産形成の基本的な関係

まずは、住宅ローンの仕組みや住宅ローンを活用するメリットについて確認していこう。

住宅ローンの仕組みとは

住宅金融支援機構が実施した「2021年度 フラット35利用者調査」によると、住宅取得にかかった所要資金は下記の通りだ。

住宅の種類	所要資金（全国平均）
マンション	4,528万円
土地付き注文住宅	4,455万円
建売住宅	3,605万円

住宅の種類によっても異なるが、およそ4,000万円前後の資金を要することが分かる。これほど多額の資金がかかる住宅を自己資金のみで購入するのは、多くの人にとってハードルが高いだろう。そこで活用するのが「住宅ローン」である。

住宅ローンとは、名前の通り住宅取得を目的に金融機関から受ける融資だ。借り入れ後は毎月返済を行い、数十年かけて完済することが一般的である。

資産形成における住宅ローンの役割

住宅にかかる資金は、住宅を購入しても賃貸物件に住んでいてもかかり続ける費用である。しかし、賃貸物件の場合は家賃を払い続けてもその不動産が自分のものになることはない。

一方、住宅ローンを活用して住宅を取得すれば、不動産という資産を得られるメリットがある。もちろん住宅の価値は一般的に入居後から下落していくため、「資産としてみなすべきでない」と考える人もいるかもしれない。

しかし、生涯家賃を払い続けていくことを考えれば、住宅ローンを活用して住宅を取得する方が資産形成としてはメリットが大きいだろう。

住宅ローンを活用した資産形成のメリット

住宅ローンの活用は「住宅を取得できる」ということの他に、「住宅ローン控除を受けられる」というメリットがある。

現在の住宅ローン控除は、年末時点の住宅ローン残高の0.7％を所得から控除する制度だ。借入額の大きい住宅ローンは、家計に与える負担も大きい。住宅ローン控除は、税負担を軽減することで住宅ローンの返済負担を軽減してくれるメリットがある。

最大で13年間控除を受けられるため、ぜひ長期の資産形成に活用したい制度である。

住宅ローンの選び方と資産形成への影響

ひとくちに「住宅ローン」といっても、金利タイプや返済期間はさまざまだ。ここからは、住宅ローンの選び方について解説していこう。

金利タイプの選択と資産形成

住宅ローンの金利には「変動金利」と「固定金利」の2種類がある。主な違いは下記の通りだ。

変動金利	定期的に金利の見直しが行われるため、市場金利に応じて借入金利が変動する。
固定金利	定められた期間内は借入金利が変動しない。 「全期間固定金利型」と「固定金利期間選択型」の2種類がある。

低金利下の現在では、変動金利の適用金利が1％を切る金融機関もある。利息の負担を抑えられるメリットがあるものの、将来的に金利が上昇すれば利息負担が大きくなる点がデメリットだ。

一方、固定金利は市場金利の変動に影響されないため、返済計画を立てやすいメリットがある。しかし、変動金利と比べると金利が高い傾向にあるため、金利が上昇しない局面では変動金利よりも総返済額が膨らむ可能性がある点に注意が必要だ。

返済期間の設定と資産形成

住宅ローンを借りる際は、あらかじめ返済期間を設定する。国土交通省の「令和3年度住宅市場動向調査報告書」によると、返済期間の平均期間は下記の通りだ。

返済期間は住宅の種類によっても異なるが、およそ30年前後となっている。

また、返済期間の設定は、借入額にも影響する。当然返済期間を長くすれば毎月の返済額を抑えられるが、70代や80代になっても返済を続けていく借入計画はあまり現実的とはいえない。

借入時点での年齢やライフプランに適した返済期間を設定することが大切だ。

住宅ローンの借入額と資産形成

住宅ローンの借り入れで多くの人が気にする点が、「どれくらいの金額を借り入れできるのか」という点である。

住宅金融支援機構の「2021年度 フラット35利用者調査」によると、住宅ローンの借入額における年収倍率は下記の通りだ。

住宅の種類	年収倍率
土地付注文住宅	7.5倍
マンション	7.2倍
建売住宅	7.0倍
注文住宅	6.8倍

上記結果から、年収倍率はおよそ7倍が目安となっていることが分かる。たとえば、世帯年収が600万円の場合、住宅ローンは4,200万円程度が一般的な水準となる。

しかし、だからといって「年収の7倍ギリギリまで借りよう」と考えることはおすすめできない。今後30年近く返済をしていく中で、収支に変化が生じる可能性があるためだ。

各家庭の収支状況や支払い能力に見合った借入額となるように借入額を設定しよう。

住宅ローン返済方法と資産形成の最適化

住宅ローンの返済方法には「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類がある。それに加え、当初の予定を繰り上げて「繰り上げ返済」を行うことも可能だ。

ここからは、住宅ローンの返済方法について学んでいこう。

元利均等返済と元金均等返済

元利均等返済とは、毎月一定の金額を返済していく方法だ。返済額が変動しないため、長期の返済計画が立てやすいメリットがある。しかし、元金均等返済に比べて総返済額が膨らむ点がデメリットだ。

【元利均等返済のイメージ】

一方、元金均等返済とは毎月一定の元金を返済しながら、そこに利息を上乗せして返済する方法だ。毎月返済額が減っていくものの、借り入れ当初は支払い負担が大きい点に注意が必要である。

また、金融機関によっては元金均等返済を取り扱っていないところもあるため、元金均等返済を利用したい場合は事前に確認しておくとよいだろう。

【元金均等返済のイメージ】

繰り上げ返済と資産形成

繰り上げ返済とは、通常の返済とは別に元金を返済する方法だ。繰り上げ返済を行うことによって総返済額を抑えられるため、収入がアップした際や退職金などのまとまった資金が入ったときは繰り上げ返済を検討する人も多い。

しかし、そこで考えたいのが「繰り上げ返済は本当に得なのか」という点である。低金利下の現在では、住宅ローンの借入利率も低い場合が多い。

たとえば借入利率が1％の場合、繰り上げ返済をして手元の現金を減らすよりも、資産運用に回した方がいい可能性がある。資産運用で1％以上の利回りが得られるなら、繰り上げ返済をするよりもトータルでは利益が大きい。

もちろん「資産運用で利益を得られる保証がないので返済に回したい」、「定年退職後にローンを抱えていることが不安」という考え方もあるだろう。繰り上げ返済では、それぞれの家計に合った選択肢を選ぶことが大切だ。

住宅ローン活用における専門家のサポート

住宅ローンはライフプランに大きな影響を与えることから、「くわしい人に相談したい」と考える人も多い。ここからは、IFAによる住宅ローンのサポートについて紹介していこう。

IFAとは

IFAとは「独立系ファイナンシャルアドバイザー」と呼ばれ、特定の金融機関に属さずに顧客を担当する職種だ。

IFAは投資信託や株式、保険などの金融商品を販売するだけでなく、顧客のマネープラン形成のサポートを行っている。もちろん住宅ローンに関する相談も取り扱っているため、資産運用と併せて住宅取得に関する相談ができる存在である。

住宅ローン相談におけるIFAの役割とメリット

IFAへ住宅ローンを相談するメリットとして、「お金の総合的な相談ができること」である。IFAは資産運用から住宅ローン、教育資金の準備、相続対策までさまざまな相談を請け負っている。

「住宅ローンは銀行に、保険のことは保険会社に相談する」と区別する必要がないため、ワンストップですべて相談できる利便性がある。

また、IFAは会社都合での転勤がないため生涯付き合っていける安心感もある。たとえば将来的に、「退職金で住宅ローンを繰り上げ返済するか悩んでいる」、「住宅のリフォームにローンを活用したい」といった悩み事ができたときも、同じ担当者に相談することが可能だ。

世帯の保有資産のことをくわしく理解してくれる人がいるのは、長期の資産形成を行ううえで大きな安心感になるだろう。

IFAを活用して最適な借入計画を立てよう

住宅の取得資金は「人生の三大資金」といわれるほど大きな支出だ。世帯の収支も大きく変化するため、借入金額や返済期間、返済方法などはよく検討する必要がある。

より適した返済計画を立てるためには、金融のプロであるIFAへ相談することがおすすめだ。IFAは豊富な経験から、各世帯に合ったマネープランを提案してもらえる。住宅ローンだけでなく資産運用の相談もできるため、ぜひこの機会にIFAを活用することを検討してみよう。

当サイト「資産運用ナビ」では、お客さまとIFAのマッチングサービスを行っております。相談内容や地域に応じて最適なIFAをご紹介しますので、ぜひお気軽にご相談ください。