不動産投資型クラウドファンディングとは？特徴を徹底解説！

不動産投資型クラウドファンディングを運営する会社が増え、多くの投資家が注目している。

運営する手間も必要ないためほかの投資と比べて楽な投資方法だ。

本記事では不動産投資型クラウドファンディングの仕組みやほかの不動産投資との違い、メリット・デメリットを紹介する。

最後には不動産投資別利回り比較をするため、これから投資を始める方は是非参考にしてほしい。

不動産投資型クラウドファンディングとは

不動産投資型クラウドファンディングとは不特定多数の人（crowd）から資金を集めて（Funding）一つの不動産物件へ投資を行う方法である。

ネットを通して複数名の投資家が資金を出し、マンションや商業施設、オフィスビルなどを購入する。

ここでは不動産投資型クラウドファンディングの仕組みや他の投資方法との違いについて解説する。

不動産投資型クラウドファンディングの仕組み

不動産投資型クラウドファンディングを行う事業者が投資家から集めた資金を元手に、物件の購入を行い改修や運営を行う。

物件の運営によって得られる家賃収入や売却利益などは手数料を差し引かれたのちに投資家達へ分配する仕組みだ。

購入する物件は不動産投資型クラウドファンディングの運営を行う事業者が選定したものであり、投資家達は複数の物件から選ぶことでき、1万円から投資可能だ。

物件の運用もすべて事業者が行うため、投資家達の手間はかかることは無い。

ただし、物件によって得られる利益が異なるだけでなく、出資割合によって分配金にも違いがあるため、慎重に物件を選ぶ必要がある。

現物不動産投資やREITとの違い

現物不動産投資は、賃貸アパートやワンルームマンションを購入し、自身が運営し、家賃収入や利益を得る方法だ。

不動産投資型クラウドファンディングとの違いは、投資金の違いだ。

現物不動産は数千万円～数億円規模にもなるため、投資できる人が限られている。

また、REITは不動産投資型クラウドファンディング同様、投資家から資金を集めて不動産を購入する方法だが、証券化した不動産へ投資を行う金融商品となる。

つまり金融市場や為経済状況の影響が受けやすい。

大きな収益を得ることもできれば損失を生む可能性も高い特徴がある、つまり不動産クラウドファンディングは小額資金から始められる安定した投資方法と言えるだろう。

ソーシャルレンディングとの違い

ソーシャルレンディングとは融資型クラウドファンディングともいい、匿名の投資家から集めた資金を通じて事業者へ融資する仕組みのこと。

事業者と出資者は「金銭消費貸借契約」をむすび、毎月利息を含めた返済額を投資家が受け取ることができる。

不動産投資型クラウドファンディングとの違いは以下の表の通りである。

	不動産投資型クラウドファンディング	ソーシャルレンディング
収入源	家賃収入・売却利益	事業者からの返済金利
収入の変動	物件価格や入居率が変動する	金利がある程度一定
投資家の匿名性	情報が公開されていることが多い	匿名となる

不動産投資型クラウドファンディングのメリット

不動産投資型クラウドファンディングには以下のメリットが挙げられる。

1万円から始められる

不動産投資型クラウドファンディングは1万円から始めることが可能だ。

実物不動産のように数千万円の費用も必要なければ、投資物件の費用を複数人で出し合うため自分ひとりで物件全額分の資金を用意する必要もない。

もちろん小額投資で始めた場合は分配金も少ないが、「不動産投資を始めてみたい」という方にはピッタリな投資方法だ。

投資に慣れてきたら100万円や1,000万円と資金を増やすことも可能となる。

リスクを分散できる

不動産投資型クラウドファンディングは複数の物件に投資できるためリスク分散が可能だ。

実物不動産は投資資金が多く、購入できる物件が限られているうえに、賃貸需要がなくなれば収益を得ることはできない。

しかし不動産投資型クラウドファンディングは小額で始めることができるため、複数の物件へ投資できる。

複数の物件へ投資できるということは、収入に対するリスクヘッジになる。

リスク軽減できる仕組みが構築されている

不動産投資型クラウドファンディングは以下のリスク軽減できる仕組みが構築されている。

優先劣後方式とは投資物件に損失が発生した場合は運営会社が一定額まで補填し、投資家が損をするリスクを回避する方法。

マスターリース契約とは毎月の収入が固定されるシステムのこと。入居者がいなくても家賃収入を得ることができるため、収入が途絶えることはなくなる。

上記2つは運営会社や投資物件によって異なるだけでなく、設定されていない場合もあるため投資する際は確認する必要がある。

不動産投資型クラウドファンディングのデメリット

不動産投資型クラウドファンディングのデメリットは以下の３つである。

元本割れのリスクを伴う

優先劣後方式が採用されている時点でリスク軽減は可能であるが、地価の暴落や入居者が居なく収益が得られなくなった場合は元本割れが発生する可能性もある。

当初の想定分配金が下がり、元本の一部が返還されないなどのリスクがあることを理解しておき必要がある。

金融機関の融資は使えない

不動産投資型クラウドファンディングは金融機関融資の使用ができないため、資金力がない方は大きな収益を見込めない。

実物不動産は金融機関から事業用ローンを利用してレバレッジをかけることが可能だ。

しかし不動産投資型クラウドファンディングを融資する金融商品もなければ、提供している金融機関もない。

運営会社が倒産する可能性もある

運営会社が倒産しないとは限らない。万が一倒産した場合は、投資した資金は返ってこないケースがある。

ただし「分別管理」という資金保証サービスを使用していた場合は、返金されることもあるため、投資する前に確認しておきたい。

不動産投資型クラウドファンディングは儲かるのか？

不動産投資型クラウドファンディングが儲かるか気になる方も多いだろう。

ここで利回りと他の不動産投資との比較を紹介する。

利回りはどれくらい

不動産投資型クラウドファンディングの利回りは「5％～8％」が相場だ。

利回りとは投資資金に対して1年間で回収できる割合を示す。

例えば100万円投資した物件の利回りが5%の場合、年間収入は5万円であり、資金回収まで20年かかることがわかる。不動産投資において物件の収益性を比較するために利回りは重要な指標だ。

他の不動産投資との利回りは

不動産投資型クラウドファンディングの利回りを紹介したが、ほかの不動産投資と利回りを比較した場合はどうだろうか。

一般的に、REITの相場は4～6％、実物不動産の相場は2～5％とされている。

どの投資も5%前後であるため、特段不動産投資型クラウドファンディングだけが儲かるとは言えがたい。

しかし物件によって利回りは大きく異なるため、高利回り物件を見つけることが成功への近道といえるだろう。

不動産投資型クラウドファンディングのまとめ

不動産投資型クラウドファンディングは小資金で始めることできるだけでなくリスクを軽減できるため、これから不動産投資を始める方には向いている投資方法だ。