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【20代からの不動産投資】初心者ガイドと資金戦略

アクティブファンドと他の投資ファンドの違い わたしのIFAコラム
この記事で解決できるお悩み
  • 20代で不動産投資を始める方法が知りたい
  • 不動産投資に必要な資金額を知りたい

不動産投資は40代以上や起業家等が行うものといったイメージはないだろうか。確かにその傾向もあるが、近年では20代が不動産投資に興味を持ち、実際に始めるケースも増えている。

そこで今回は不動産投資の基礎知識、必要資金や始め方について解説する。

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目次

20代から不動産投資

20代から不動産投資 わたしのIFAコラム

20代から不動産投資を検討し、実際に開始するケースもあるが、年齢が若いうちから始めるメリットはあるのか気になる人も多いだろう。ここではそのメリットや成功例について解説する。

若いうちから始めるメリットとは

若いうちから不動産投資を始めるメリットには下記のようなものがある。

長期視点の資産運用

市場動向にもよるが、国内の場合は都心部を中心に不動産価値が長期的に上昇する傾向にある。そのため時間を味方につけることで、将来的な資産成長の期待が見込める。

経験や学びの機会が増える

不動産投資は業界や会社も独特で、一般投資家が一朝一夕に理解するのは非常に困難な世界である。若いうちから興味を持ち、実際に始めることでさまざまな経験や学びの機会が得られる。

収益の多様化

不動産投資は株式や債券とは異なった特徴を持ち、インフレに強い等のメリットが存在する。そのため、資産運用において収益の多様化やリスク分散にもつながる。

リスクとリターンのバランス

不動産投資に限った話ではないが、一般的に投資におけるリスクとリターンは比例関係にある。つまり高いリターンを追求する場合は、リスクも高くなる傾向がある。20代から不動産投資を始める場合は下記の点に注意しよう。

リスク管理を徹底する

まだ投資経験も浅く、予期せぬリスクに巻き込まれる可能性もゼロではない。資金も不動産投資に集中させるのではなく、預貯金、株式や債券、投資信託等にも振り分けることをおすすめする。

長期視点を意識する

不動産投資で成功をおさめるには時間が必要となるケースが多い。

目の前の短期的な不動産価値の変動や市場動向等の状況に左右されず、自身の投資目標等と照らし合わせて、将来の成長やキャッシュフローを見据えた戦略構築が重要だ。

20代からの不動産投資の成功例

20代の強みは他の年代に比べて運用に使える時間が多いことだ。若いうちに物件を購入するとローン完済が早くなるメリットもある。

持ち家を含む不動産の購入時にセットで加入する機会が多い団体信用生命保険も、若くて健康な人ほど加入しやすい。

ローン完済が終わると支出額が圧縮され、実質的な運用収入の増加につながる。団体信用生命保険への加入で万一に備えながら利益確保も狙う仕組みを作ることが成功へのステップといえる。

不動産投資を含めた資産運用は世界経済や政治情勢等の影響を受けやすく、状況は常に変化する。たとえばリーマンショック等の金融危機が発生すると、短期的に資産価値が暴落する等の影響を受けることも考えられる。

一方で運用に使える時間が増えると、短期的な市場変動が資産価値に与える影響を抑えることが可能となる。

知っておくべき不動産投資の基礎知識

知っておくべき不動産投資の基礎知識 わたしのIFAコラム

一般的に不動産投資は銀行等から多額の融資を受けるパターンも多いため、ハイリスクで敷居が高いと思われがちだ。ここからは不動産投資を始めるうえで知っておきたい特性やリスク管理について解説する。

不動産投資の種類とその特性

不動産投資には大きく分けて3種類ある。今回はそれぞれの概要について紹介するので参考にしてみてほしい。

一棟投資

マンションやアパートを一棟すべて保有して入居者からの賃料収入を得る方法だ。共用部分の運営がしやすいだけでなく、部屋数が多くなることで空室リスクの影響も軽減できる。

区分投資

ワンルームマンション投資と呼ばれることもあるが、マンションの一室を保有して運用する方法である。一棟投資に比べて初期費用が少なく、売却もしやすいメリットがある。

戸建て投資

一棟投資に比べて広い土地が必要なく、入居者もマンションの場合に比べると最寄駅からの距離や時間等の交通の便を気にしないこともあり、立地の影響を受けにくい側面もある。

ただし、修繕費等の維持管理がマンションに比べると高額になりやすい。

立地や建物の特性を理解する

不動産投資で収益を延ばすためには立地や建物の理解は欠かせない。なぜなら需要が存在しない場所や建物を供給しても、賃料収入等は得られないからだ。

不動産価値は立地で決まるといっても過言ではない。交通の便やスーパー、病院、薬局等の生活に必要な施設の有無などを考慮したうえで、投資先を選定する必要がある。

建物もたとえばマンションの場合、造りが鉄筋か鉄骨なのかによっても居住者の住心地や評価は変化する。

投資をする際はできる限り周辺環境や建物の状況を視察し、専門家の検査や分析も行ったうえで、付加価値の可能性や将来的な修繕の必要性等を評価しよう。

収益性とリスク管理の重要性

不動産投資は基本的に物件の購入等の支払いが事前に発生する。居住者やテナントの退去、空室の存在、建物の修繕や保険等にかかる費用のほか、金利などの市場動向を含め、不動産投資にはさまざまなリスクが存在する。

将来的に黒字を確保するためにも、キャッシュフローの計算や利益率の算出が欠かせない。自分自身が投資する金額に対して、どれだけの収益が見込めるのかは必ず把握するようにしよう。

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20代における不動産投資の資金戦略

20代における不動産投資の資金戦略 わたしのIFAコラム

積立投資等と違ってある程度まとまった金額で運用する不動産投資では、適切な資金管理が欠かせない。

20代のうちは給与等の所得が少ないケースもあり、不動産投資以外で生活費等にもお金がかかることを考えると資金調達や財務管理は重要である。

資金調達の方法

資金調達には大きく分けて、自己資金、融資(ローン)、共同出資の3種類がある。

全額自己資金の場合はローンが存在しないため、月々の返済額を気にすることなく運用ができるのが大きな強みである。一方で、短期的には自分自身の資産が減少するデメリットがある。

金融機関からの融資は、資産や職業等の状況によっては審査に通らず受けられないこともあるので注意が必要だ。

共同出資の場合はまとまった資金がなくても始められるが、将来トラブルが発生した場合は売却等の意思決定が困難になるリスクを抱える。

不動産投資のための財務計画の作り方

不動産投資の財務計画を作る際には下記の点を考慮しよう。

投資目標

何のために不動産投資を行うのか明確にする必要がある。たとえば万一失業して給料がなくなっても生活できる程度の不労所得を構築したい、老齢年金の代わりとなる定期収入を構築したい、インフレの影響を受けにくい資産運用を行いたい等の内容が挙げられる。

これらを明確にすることで、目標達成の手段として賃料収入や物件売買益等、収益を上げる戦略をどのように組み立てていくかを定めることができる。

収支のシミュレーション

多額の融資を受けることが多い不動産投資において収支計画の構築は、他の資産運用に比べてより重要といえる。投資物件から見込まれる賃料等の収入とローン返済や修繕費等の支出のバランスを必ずシミュレーションしよう。

リスク管理

不動産投資にともなうリスクを予測し、対策を講じる必要がある。退去や空室リスクはある程度存在する前提で、予備費の設定等を行うことをおすすめする。

投資効果を最大化するための資金運用術

不動産投資の効果を最大化するためには、資金運用術にも目を向ける必要がある。現在用意できる運用資金をすべて不動産投資に充てるのか、それとも株式や債券、投資信託など他の手法にも分散させるのか検討しよう。

リスク管理はもちろんだが、リターンの評価も欠かせないポイントである。キャッシュフローはもちろん、税制上の優遇措置の有無や将来的な物件売却を想定した価値の変動も考慮して、収益性の把握や向上に繋げよう。

あなたの不動産投資戦略をIFAと共に計画する

あなたの不動産投資戦略をIFAと共に計画する わたしのIFAコラム

不動産投資にかかわる情報は玉石混交で、さまざまな運用手法や会社が存在し、一般投資家が見極めるのは容易ではない。

そのため自分自身で運用を行うだけでなく、不動産投資や金融業界に精通したプロの力を活用することが重要だ。

IFAによるサポートのメリット

中立的な立場から顧客をサポートするIFA(独立系ファイナンシャルアドバイザー)と組むと、どのようなメリットがあるのだろうか。

豊富な専門知識や経験を活かせる

IFAが持つ不動産投資を含む運用や金融知識・経験を、自分自身の投資に活用できるのは大きな強みだ。

一人一人に合った投資戦略の構築

IFAはそれぞれの顧客の投資目標やゴールに沿った戦略やポートフォリオを組み、提案やアドバイスを行う。ライフステージや資産規模、優先順位等、日々変動する状況に合わせて臨機応変にカスタマイズすることも可能だ。


長期的なサポート

IFAは投資戦略を構築して関係が終わるわけではない。運用の進捗状況の分析や調整、必要に応じてポートフォリオの見直しやアドバイスなど、顧客の投資に関するさまざまな面でサポートする。

顧客と場合によっては数十年以上関係を構築することも少なくない。

IFAと一緒に投資計画を策定するプロセス

IFAと共に投資計画を練る際には下記のポイントを意識しよう。

目標やニーズの設定

不動産投資を行う理由や達成したい目標を明確にしよう。そのためにもIFAに投資目標やライフスタイル等について詳しく伝えることが重要である。

ポートフォリオの構築や見直し

不動産投資を含めた全体的なポートフォリオの構築や見直しを行う。資産状況やライフスタイル等を考慮したうえで、不動産投資を行う際にどのようなメリットやデメリット、注意すべき点があるのか整理しよう。

物件選定や資金調達方法の確認

投資を検討する物件の特徴やリスク、資金調達をどのように行うのか確認する。全額自己資金で賄うのか、銀行等から融資を受けるのか、その場合はどこから借入れを行うのか、検討すべき内容は多岐にわたる。

また、そもそもあなたの投資の経験値や目標、資産状況によって最適なIFAの選択肢も異なる。検索プラットフォーム「わたしのIFA」などを活用し、自身の条件にあったアドバイザーを探すことも忘れないようにしよう。

IFAが解決できる潜在的な問題

目標やニーズ、ポートフォリオ全体に占める不動産投資の割合、投資対象物件や収益性評価、リスクやリターンの管理や評価など、投資家が考えるべきポイントは多い。

これらを投資家が全て対応するのは非常に困難だ。投資詐欺被害にあうリスクを軽減するためにもIFAを始め不動産業界に精通したプロに依頼するのは必要といえる。

まとめ

まとめ わたしのIFAコラム

今回は20代からの不動産投資の意義、基本知識、そして資金戦略について解説した。不動産投資に関する疑問や課題を自分1人で背負うのは大変であり、時間や手間もかかる。そのためIFAに相談することで具体的な解決策を見つけることが重要である。

IFAは、投資計画の策定から、資金調達方法の提案、リスク管理まで、一貫したサポートを提供する。20代で不動産投資を始める場合は、同様のケースでアドバイスを行ったことがあるIFAに依頼してみよう。

検索プラットフォーム「わたしのIFA」では不動産投資に特化したIFAを探すことも可能だ。初心者でも安心して投資活動を始められるようにサポートしてくれるので、経験豊富なIFAと一緒に、あなたの不動産投資を成功へと繋げよう。

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※本コラムは情報提供を目的としたものであり、個別銘柄の推奨や、金融商品の紹介、周旋を行うものではございません。

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執筆者

2019年に野村證券出身のメンバーで創業。投資家とIFA(資産アドバイザー)とのマッチングサイト「わたしのIFA」を運営。「投資家が主語となる金融の世界を作る」をビジョンに掲げている。

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