住宅取得資金制度を利用して失敗した事例とは？制度のポイントを紹介！

住宅取得時は住宅ローンを利用して購入している方がほとんどだろう。

しかし、取得費用全額分を住宅ローンで借りられるとは限らず、場合によっては自己資金の捻出が求められる。

自己資金の捻出ができない場合は両親などからお金をもらっている方も多いのではないだろうか。

本来金銭の贈与は贈与税の課税対象となる。ただし、住宅取得資金制度を利用すれば一定額まで非課税で贈与することが可能だ。

そのため安易にお金の贈与を行ったあまり、税金面で失敗したという事例も多くある。

本記事では住宅取得資金制度の内容と利用して失敗したケースを紹介する。

これから注文住宅の建築を検討している方はぜひ参考にしてほしい。

住宅取得資金制度とは

住宅取得資金制度を利用することで住宅資金に関する贈与が可能となる。

ではどれくらいの金額まで可能なのだろうか。ここでは住宅取得資金制度の内容と制度条件について解説する。

最大1,000万円の資金贈与が非課税となる

住宅取得資金制度を利用することで、最大1,000万円までの資金を非課税で贈与することができる。

本来贈与税は110万円の財産贈与に対して課せられる税金であり、税率も日本の税金の中で最も高い。

しかし、住宅取得資金制度を利用し、資金を基に省エネ住宅を建築する場合は1,000万円、それ以外の住宅の場合は500万円まで非課税となる。

贈与税とは

贈与税は財産を贈与した際に課せられる税金である。財産の中には現金の他に不動産や株式、有価証券なども含まれる。

贈与税は贈与する財産から基礎控除額が差し引かれた課税対象額に対し、税率を掛け控除額を差し引かれた金額を受贈者（財産を受け取った人）が納税しなければいけない。

具体的な計算式は以下の通りである。

課税対象額＝贈与財産評価額－基礎控除額（110万円）贈与税＝課税対象額×税率－控除額

税率と控除額は贈与する人と受贈者によって下記の通り異なる。

一般贈与財産用の場合の税率と控除額

兄弟間の贈与、夫婦間の贈与、親から子への贈与で子が未成年者の場合

基礎控除後の課税価格	200万円以下	300万円以下	400万円以下	600万円以下	1,000万円以下	1,500万円以下	3,000万円以下	3,000万円超
税 率	10％	15％	20％	30％	40％	45％	50％	55％
控除額	‐	10万円	25万円	65万円	125万円	175万円	250万円	400万円

特例贈与財産用の場合の税率と控除額

祖父から孫への贈与、父から子への贈与する場合

基礎控除後の課税価格	200万円以下	400万円以下	600万円以下	1,000万円以下	1,500万円以下	3,000万円以下	4,500万円以下	4,500万円超
税 率	10％	15％	20％	30％	40％	45％	50％	55％
控除額	‐	10万円	30万円	90万円	190万円	265万円	415万円	640万円

贈与税110万円未満であれば課税対象にはならない。しかし、住宅建築には多額な資金が必要であるため、基礎控除額以上の資金が求められるケースも多いであろう。

その際住宅取得資金制度を利用することで、非課税で財産を贈与できるということである。

適用条件

住宅取得資金制度を利用できる人は以下の条件に該当している必要がある。

住宅取得資金制度を利用して失敗したケース

住宅取得資金制度を利用することで最大1,000万円までの資金を贈与できるメリットが見込める一方、失敗したケースもある。

ここでは2つ事例を紹介する。

申告し忘れにより課税対象となった

住宅取得資金制度を利用した後は、確定申告時に申告しなければいけない。

万が一、期限内に申告しないまま贈与すると贈与税の課税対象となる。仮に500万円の資金を贈与した場合、48万5,000円の贈与税を納税しなければいけない。

さらに、延滞税や無申告加算税という税金も納めなくてはいけないため、結果的に大きな税金を支払うことになるだろう。

そのため、住宅取得資金制度を利用して資金贈与をする際は、申告が終わって初めて完了となること意識しておくべくだろう。

小規模宅地等の特例が使用できず相続税が高額となった

小規模宅地等の特例とは相続時に土地の評価額を最大8割圧縮できる制度であるが、住宅取得資金制度を利用して相続人である子供が新たに住宅を建築すると、特例が使用できなくなる場合もある。

小規模宅地等の特例は自宅を相続する人が、配偶者もしくは亡くなった人と同居をしていた親族であることが条件である。

つまり別居することにつながるため、相続税が高額になる可能性にも繋がりかねない。

住宅取得資金制度のポイントとは

ここでは住宅取得資金制度のポイントを2つ紹介する。

現金手渡しはバレる

住宅取得資金制度を利用せず、現金手渡すれば申告しなくてもバレないのではと思う方もいるだろう。

実際税務署も手渡したかの判断は難しい。

しかし、職権上、贈与者や受贈者の預金口座を確認することが可能である。

住宅の建築資金は建築会社の口座へ振り込みが大半であるため、受贈者は預金口座に贈与した資金を一度入金しなければいけない。

大金が入金された際は税務署の方でもチェックしており、どのような方法で資金を取得したのか確認されることも多い。

もちろんタンス預金を口座に入金しただけと言う方もいるが、受贈者との血縁関係を調べ、贈与者がいなかったのかの確認を行う。

そのため現金手渡しは最終的にばれてしまい、贈与税の課税対象となる。

そのため事前に住宅取得資金制度を利用しておいた方が得策である。

相続税精算課税制度と間違えないようにする

相続時精算課税制度と住宅取得資金制度は同じ非課税枠を利用して贈与できる制度であるが、間違えて使用すると相続時に大きなデメリットがあるため注意が必要だ。

相続税精算課税制度とは贈与者から相続人へ最大2,500万円の財産を非課税で贈与できる方法である。

住宅取得資金制度より非課税枠が大きい一方、贈与者が亡くなった際は、贈与者の財産とみなして相続税が計算されるデメリットがある。

住宅取得資金制度を利用して現金を贈与した場合、受贈者の財産となるため相続税の課税対象にはならない。

間違えて相続税精算課税制度を利用すると相続納税額が高くなることにもつながるため、間違えて使用しないように気を付ける必要がある。

まとめ

今回住宅取得資金制度の概要と失敗事例を紹介した。

最大1,000万円までの現金を子供や孫へ贈与できる一方、必ず確定申告で申告しなければいけないうえ、相続税が高額となる可能性もある。

申告し忘れするとペナルティとして延滞税なども納税しなければいけないため、住宅取得資金制度を使用する際は必ず税理士などの専門家に相談してから行うべきである。

その他にも不安や疑問がある方は、「わたしのIFA」に相談をしてはいかがだろうか。

プロの視点から資産運用の疑問を解決し、納得した上で資産運用を行おう。

現在、下記ボタンから申し込むと無料で資産運用の相談にのってくれる。