【不動産投資への一歩】資産運用初心者が知るべき事実と戦略

最近ではサラリーマンの中にも、住宅やオフィスなどのオーナーになり、副収入を得る人が増えてきた。

不動産投資には、現物不動産投資、小口不動産投資、REITといった三つの資産運用方法がある。

それぞれリターンやリスクの内容は異なるが、この記事では、現物不動産投資について解説する。

不動産投資を始める前に知っておくべきこと

上記で述べた現物不動産投資、小口不動産投資、REITについて、以下の表で説明する。

投資方法	概要	リターン	リスク
現物不動産投資	不動産投資家がオーナーとなり、賃料収入を得る	高	高
小口不動産投資	不動産を複数の人と共同購入し、賃料収入を得る 共同オーナーのためリスクは分散される	中	中
REIT	投資対象が不動産である投資信託 複数の不動産に分散投資でき、少額での投資も可能	低	低

現物不動産投資は、不動産投資の中では最もハイリスク・ハイリターンであるため、正しい理解を得たうえで投資を始めるべきだ。

不動産投資とは

不動産投資とは、自身が不動産オーナーになり、不動産を運用することで利益を得ることだ。

入居者が定着すれば長期的な安定収入が期待でき、退去時のコスト（清掃代、リフォーム代、入居者募集の広告費）も抑えられる。

入居者は、自身が所有する不動産を利用する「お客様」なので、顧客満足を与え続けることが求められる。

また入居者に定着してもらうため、不動産投資には物件選びから運営・管理まで力を尽くすことが必要だ。

不動産投資のメリット・デメリット

現物不動産投資には、金融機関から融資を受けられる投資方法であり、節税効果もある。

一方、売却は可能だが直ぐに現金化できないため、転売での利益ではなく、賃料収益を第一に考えなければならない。

現物不動産投資のメリットとデメリットをまとめた下記の表を、一覧してほしい。

メリット	金融機関から融資を受けられるため、多額の投資が可能時価よりも安く評価される 路面価で、相続税が算出されるため、株式などと比べ節税効果がある 団体信用生命保険により、死亡時などの保証が受けられる 自己資産になるため、売却も可能
デメリット	固定資産税がかかる 購入・売却時に手間がかかる（契約書類作成、登記など） 流動性が低い（買い手がすぐに見つかりにくく、現金化しにくい）

団体信用生命保険とは、融資時に加入し0.2〜0.3％ほど融資金利を上乗せすると、死亡時などには返済免除される保険だ。

不動産投資のリスク

最重視すべきリスクは、空室が生まれると収益が減る空室リスクだ。

また、火災や災害が発生した場合には修繕費、全壊時には取り壊し費用と再建費用が発生するリスクもある。

不動産投資を始めるためにいくら必要か？

金融機関の融資を受けられる不動産投資ではあるが、頭金や初期費用が必要になるので、その内容や費用感を述べていく。

初期投資の規模

初期投資の規模は、投資物件の種類によって異なる。

初心者は、区分マンションから始め、知識・経験及び金融機関の信頼を獲得したのちに、ステップアップするのが賢明だ。

投資物件	特徴	金額規模
区分マンション	マンションの一室を購入し貸し出す 初期費用も比較的安く不動産投資初心者向き 都市部のワンルームタイプは、比較的売却も容易	数千万円
戸建て	ファミリー層などに戸建て住宅を貸し出す 中古木造住宅は、修繕費が必要な場合もある シェアハウス経営も可能	数千万円～数億円
ビル一棟・マンション・オフィス	一棟丸ごと購入し一部屋ずつ入居者に貸し出す 初期費用が高額になるため自己資金がある方向け	数億円～

初期費用の中で、最も主要な費用は頭金であり、物件金額の10〜20％は必要になる。

例えば2,000万円の物件であれば、200〜400万円ほどの自己資金が必要だ。

不動産取得の際の追加費用

不動産取得時に、頭金以外で必要となる諸費用を説明する。

費用は、2,000万円の物件（区分マンション）に頭金200万円を用意し、1,800万円の融資を受けた場合とし、以下で算出した。

費用項目	諸費用（概算）
不動産仲介手数料 不動産投資ローンの事務手数料 不動産投資ローンの保証料 印紙代 登録免許税 固定資産税・都市計画税（1年分） 司法書士報酬 火災保険料(10年分)	240万円

上記以外に、マンションの管理費・修繕積立金が毎月必要となる。

初年度は上記の諸経費により赤字になることが多いが、本業を含めた収入全体が減るため、所得税・住民税が抑えられる場合がある。

投資資金の準備

不動産投資では、金融機関から「不動産投資ローン」での融資を受ける。

融資限度額は、投資家の信用度にもよるが、年収の10〜20倍になることもある（住宅ローンでは5〜8倍）。

一方で、貸し倒れリスクも高くなるので、不動産投資ローンの金利は住宅ローンよりも3〜4倍ほど高くなる。

頭金を多くし融資額を減らすと、金融機関側のリスクも減り利息が下がるので、貯蓄や他の資金の活用も考えたい。

不動産投資の収益を最大化するための手法

収益を上げるための方策は、収益ロスをなくすこと、コストを下げることの二つしかない。

前者は空室リスクを下げること、後者は返済負担を下げることになる。

一方、家賃値上げは退去リスクが増大するため、不動産投資での増収は難しい。

入居者の退去は、空室リスクや退去時のコストが生じるだけでなく、古くなった建物にこれまでと同額家賃が取れるかも危うくなる。

物件選びの重要性

仮に退去があっても直ぐに入居者が見つかるような、空室ロスを抑えられる物件を選ばなければならない。

物件選びのポイントを以下にまとめたので参考にしてほしい。

ターゲット （入居者）に 合わせた立地	単身者住宅、企業向けオフィス：都心部 ファミリー向け住宅：買い物が便利な住宅街
構造と築年数	鉄筋コンクリート：新築もしくは築浅 木造：15年以上の中古物件（固定資産税が下がるため）
駅からの距離	徒歩15分以内（できれば10分以内）
間取り	長方形や正方形など使いやすい間取り

企業や役所・学校は、倒産や移転などの環境変化で入居者が激減する恐れがあるので、立地がその近隣であることは頼りにならない。

ポートフォリオ管理の重要性

不動産投資だけに絞るのではなく、他の投資資産にも分散し、全体のポートフォリオの中で収益性を考えるべきだ。

例えば、運用益が低迷している銘柄や損切りしたい銘柄などあれば売却し、その資金で繰り上げ返済を考えてもよいだろう。

その結果、不動産投資のコストが下がり、資産全体の収益性が向上するはずだ。

キャッシュフローと利益

不動産のキャッシュフローから、他の投資先との収益性を比較する。

頭金（投資元本）200万円で14万円のキャッシュフロー（利益）を得たので、収益率は7％になる（14万円÷200万円）。

空室率が改善しない、または家賃下落のため家賃収入が減り、キャッシュフロー及び収益率が下がった場合、売却も視野に入れる。

他の投資資産（債券など安定資産を除く）と比べて、著しく収益率が下がった状態が続くときは、本格的に売却を検討すべき時期だ。

IFAと不動産投資

不動産投資に重要なことは、専門知識と豊富な経験をもとにした、入念な収支計画を事前に行うことだ。

不動産投資の初心者には難度が高いことではあるが、IFA（独立系ファイナンシャルアドバイザー）がサポートしてくれる。

IFAは多角的かつ綿密なシミュレーションを行い、あなたに最適な戦略を提案する。

不動産投資を成功に導くパートナー

投資の専門家であるIFAは、不動産投資も守備範囲のうちだ。

不動産取引資格である宅地建物取引士や税理士と連携、もしくはIFA自身が資格保有者の場合もある。

IFAは不動産会社に所属していないため、中立的な立場で、あなたをサポートする。

不動産市場の理解と投資戦略の策定

不動産投資では、投資と不動産、両方の知識と経験が求められる。

IFAはこの両方の知識と経験を持ち、あなたのライフプランに合った投資戦略を提案してくれる。

投資の成功に向けて

投資は長期的資産形成を目的とするものだが、不動産投資も同様だ。

このためアドバイザーであるIFAとは、長期的な付き合いになる。

IFAは転勤・異動がないので、あなたが投資目的に達するまで、支援し続けてくれる。

まとめ

本記事では、不動産投資の始め方や必要資金に関する基礎知識を解説した。

不動産投資にはまとまった初期費用が必要であると同時に、リスクや投資に関する知識が必要不可欠である。

不動産投資に関するお悩みはIFAに相談するとよいだろう。

IFAは、不動産投資に関する専門的な知識と経験を持っており、投資成功の可能性を高めることができる。

「資産運用ナビ」を利用すれば、信頼できるIFAにつながり、安心して資産形成の相談ができる。

不動産投資を始めようと考えている方は、以下のボタンから無料相談に申し込んでみてほしい。