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50代から始める不動産投資!初心者でも始めやすい理由と成功の秘訣

この記事で解決できるお悩み
  • 不動産投資信託の基礎知識を身につけたい
  • 不動産投資に関する信頼性の高い情報源が知りたい
  • 初心者でも始めやすい不動産投資信託を知りたい

50代は不動産投資を始めるタイミングに適している。

この記事では、50代から不動産投資を始めるメリットや、おすすめする理由について解説する。

不動産投資を成功させるポイントについて紹介しているので、不動産投資に興味がある方は、ぜひ参考にしてみてほしい。

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目次

不動産投資のメリットとは?

不動産投資のメリットには、どのようなものがあるだろうか。以下で詳しく見ていこう。

安定したキャッシュフローの確保

不動産投資は、安定したキャッシュフローを確保できる。なぜなら、不動産の収益は毎月の家賃収入から生み出されるからだ。

家賃収入は一度入居者が入ってしまえば、大きく変動することはない。そのため、毎月安定した収益が期待できる。

50代は退職を意識し始める年齢であるが、不動産投資を行うことで給与収入の代わりや年金対策として、安定した収益源につながるのである。

資産価値の増加とキャピタルゲインの獲得

不動産投資は投資した物件価格が上昇することで、資産価値が増加したりキャピタルゲインの獲得につながる。

というのも、不動産は優良な物件を所有できれば、将来値上がりする可能性がある。物件価格が値上がりしたところで売れば、購入価格と売却価格の差額分が売却益として得られるのだ。

投資した物件が良ければ、時間が経過することで大きな利益が得られるのである。

節税効果の享受

不動産投資には、節税効果が享受できるというメリットがある。不動産投資で得られる節税効果には、次のようなものがある。

  • 所得税と住民税の節税
  • 相続税の節税

不動産投資で購入した物件は数年かけて、経費として計上する。この経費は、給与所得などその他の所得と損益通算を行えるのだ。

損益通算できれば所得が減ることで、支払う所得税と住民税が減らせるのである。

ある程度の役職に付いている50代の方であれば、収入も高いことが想定されるため、節税メリットは大きいといえるだろう。

また不動産投資は、相続税の節税対策になる。相続税は相続した財産の種類に応じて、相続税評価額をもとに算出される。

現金であれば相続されたときの時価で評価されるが、収益不動産であれば時価ではなく、不動産の固定資産評価額をもとに相続税が評価されるのである。

特に収益用の不動産であれば、時価の半分くらいまで評価額を減らせる。結果として、支払うべき相続税が少なくなり、節税効果が得られるのだ。

50代におすすめの不動産投資のポイント

50代におすすめの不動産投資には、次のようなポイントがある。

長期的な視点での資産形成のチャンス

会社勤めであればそれなりの地位に付いており、50代は生涯でもっとも年収が高くなる年代だ。

プライベートでは子育てが終わり、マイホームの住宅ローンを払い終えたりと、貯蓄や投資に回せる資金が増えるタイミングでもある。

つまり、この時期は退職後のことを考えて、これからの人生に向けて資産形成に取り組めるチャンスなのである。

レバレッジ効果を活用した資産拡大の戦略

50代は、各年代で最も収入が高い年代である。年収が高ければ与信能力が高まるため、銀行から融資を受けやすくなる。

融資を受けられる金額は、勤め先や資産状況によるが、おおむね年収の10倍程度が目安といわれる。

融資を受けることができれば、レバレッジ効果を活用して資金効率を上げられる。結果として資産拡大のスピードを早められる。

レバレッジ効果を活用した例を見てみよう。金融資産3,000万円の人が元手1,000万円を使って、不動産投資を行うとする。

レバレッジをかけずに、そのまま元手1,000万円を年利6%の不動産に投資すると、年間60万円の家賃収入が得られる。

家賃収入

元手1,000万円×年利6%=60万円

運用利回り

60万円÷1,000万円×100=6.0%

一方、レバレッジをかけて4,000万円の借り入れを行った場合を見てみよう。元手1,000万円と借入金4,000万円の合わせて5,000万円を年利6%の不動産に投資すると、年間300万円の家賃収入を得られるのだ。

家賃収入

(元手1,000万円+借入金4,000万円)×年利6%=300万円

利息

借入金4,000万円×金利3%=120万円

運用利回り

(300万円−120万円)÷1,000万円×100=18.0%

金利3%の利息を支払ったとしても利息は120万円である。そして家賃収入から利息を差し引いた180万円は年間利益として、手元に残るのである。

元手1,000万円は同じであるが、年利にすると18%であり、資金効率は上がっていることが分かる。不動産投資は借入金を活用することでレバレッジ効果を得られるため、大きなリターンが狙えるのである。

資産の多様化とリスク分散

不動産に投資することで資産が多様化するため、リスク分散につながる。なぜなら、不動産は株式や債券とは異なる値動きをするからだ。

ポートフォリオに不動産を組み込むことで、リスク・リターンのバランスがよくなり、ポートフォリオ全体のリスクを抑えられる。

50代といえば、定年が近い年代である。言い換えれば、労働収入を得られる期間が短いということだ。大きな損失を被ると、労働収入で損失を取り戻せない可能性がある。

不動産に投資を行うことで資産を多様化させて、ポートフォリオのリスクを分散させよう。

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不動産投資を成功させるポイント

不動産投資を成功させるには、以下のポイントをきちんと押さえておくことが大切だ。

長期的なビジョンと資金計画の立て方

不動産投資を成功させるためには、長期的なビジョンに基づいて資金計画を立てることが重要だ。なぜなら、60代を迎え退職したあとは定期的な収入がなくなるからだ。

給与所得がなくなることを想定した上で、長い老後生活を視野に入れた資金計画を練る必要がある。

資金計画の立て方としては退職したあとに予想される収入と支出を計算することから始めると良いだろう。不動産は現物資産であるため時間が経過するにつれて、経年劣化が起こる。

そのため、修繕費や家賃の下落についても考えなければならない。入居率が下がることで家賃が下がることも想定して、暮らしていける無理のない計画を立てるのがポイントなのだ。

物件選びと収益性の評価

不動産投資を成功させるためには、とにかく空室になることを避けなければならない。空室にならないためには、きちんと収益性を評価して良い物件を選ぶ必要がある。

物件は賃貸需要が旺盛なエリアで、なおかつ生活の利便性を高める場所を選ぶと良いだろう。

また収益性を評価するためには、代表的な評価方法を活用すれば良い。収益物件の主な評価法には、次のようなものがある。

  • 収益還元法(直接還元法・DCF法)
  • 原価法
  • 取引事例比較法

これらの計算式を用いることで収益性を評価できる。物件が割安であるか評価するために知っておくと良いだろう。

管理会社の選定と信頼関係の構築

不動産投資を成功させるためには、管理会社をきちんと選定するのがポイントだ。というのも管理会社は、不動産投資の利回りに関係してくるからだ。

誤った管理会社を選んでしまうと空室がなかなか埋まらず、家賃収入が入ってこないこともあり得る。管理会社を選ぶときには、以下のポイントをチェックしよう。

  • 問い合わせへの対応
  • インターネットからの集客力
  • 信用力

まずは、不動産管理に関してトラブルがあったときに、どのように対応してくれるかを見極めよう。担当者の対応が良かったり対応速度が早ければ、それだけ信頼できる。

また、インターネットからの集客力は空室率を下げることにつながる。昨今、インターネットから借りたい物件を検索する人が増えているからだ。ネットからの集客力に強みがあれば、物件の稼働率は下がりにくい。

当然のことながら、管理会社は信頼できるところに頼むのがベストだ。不動産投資の投資期間は長期に及ぶため、信頼できることかどうかは、長期的な信頼関係を築く上でとても大切だ。

管理会社をきちんと選定することが不動産投資を成功させるポイントなのである。

50代からの不動産投資は誰に相談するべきか

不動産投資を成功させるためには、物件の選び方から管理会社の選定など、考えるべきことがたくさんある。

これから不動産投資をはじめる初心者にしてみれば、自分の判断が正しいのかと、悩みや不安を抱えてしまうことも多いだろう。

そのような時は、専門家に意見を求めるようにしてほしい。中でも本記事では、IFA(独立系ファイナンシャルアドバイザー)をおすすめする。IFAに相談するメリットには、次のようなものがある。

専門知識と経験を活かしたアドバイスの提供

IFAは、資産運用のエキスパートである。自身の経歴に基づいてそれぞれが得意分野を活かしたアドバイスを提供している。

たとえば、不動産投資に関するアドバイスの実績があるIFAを選べば、豊富な経験をもとに、不動産投資を成功に導くためのアドバイスを提供してくれるだろう。

個別のニーズに合わせたプランニング

IFAは個別のニーズに合わせて、一人ひとりに適した資金計画を作成してくれる。50代で不動産投資をこれから始めようか考えているならば、どのように資金計画を練っていけばいいか気になるはずだ。

IFAに相談することで、家族構成から退職金の金額、現在の資産状況などを総合的に考慮した上で、あなたに最適な資金計画を用意してくれるだろう。

投資リスクの最小化と資産保全のサポート

IFAは資金計画を作成してくれるだけではなく、投資リスクの最小化と資産保全についてもサポートしてくれる。

不動産投資を行うにあたって、現在の状況からどうすれば投資リスクを小さくできるのか、プロの視点からアドバイスを提供してくれる。

実際に不動産投資を始めたあとも、資産価値が下がらないように長期的なサポートを期待できるのだ。

しかし、どのようにIFAを探したらいいかわからない、という人も多いだろう。そのような場合には「わたしのIFA」を利用してみよう。

「わたしのIFA」はIFAと投資家を結ぶ新たなマッチングサービスだ。無料相談もできるので、長期的な資産形成のパートナーとなる、信頼できるIFAが見つかるはずだ。

まとめ

本記事では、50代向けに不動産投資に関するメリットと不動産投資をおすすめするポイントについて解説した。不動産投資は初期費用がかかるとともに、専門的な知識が必要となる運用方法だ。

専門的な知識が求められる分、これから始める初心者には、わからないことが多いだろう。

IFAは資産運用のプロとして、顧客の投資が成功するように助言を行うアドバイザーとしての役割を担っている。そのため、IFAを活用することで、不動産投資を成功させる確率を上げられるのがメリットだ。

「わたしのIFA」は、オンライン上で全国のIFAが見つけられる検索プラットフォームである。

不動産投資に関する相談をしたいのであれば、相談内容を不動産として選択することで、不動産が得意なIFAを見つけられる。不動産投資に関して疑問や不安がある方は、まずは以下のボタンから無料相談に申し込んでみてほしい。

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※本コラムは情報提供を目的としたものであり、個別銘柄の推奨や、金融商品の紹介、周旋を行うものではございません。

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執筆者

2019年に野村證券出身のメンバーで創業。投資家とIFA(資産アドバイザー)とのマッチングサイト「わたしのIFA」を運営。「投資家が主語となる金融の世界を作る」をビジョンに掲げている。

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