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不動産投資の始め方を徹底解説!必要な準備から買い方の手順まで

この記事で解決できるお悩み
  • 不動産投資を始める具体的な手順が知りたい
  • 不動産投資を始めるためにどんな準備が必要なのか知りたい
  • 不動産投資を始めたい 

安定した家賃収入を得られることが魅力の不動産投資だが、一方で株式や投資信託と違って準備に時間と手間がかかりやすいという特徴もある。

興味はあっても始め方が分からず、一歩を踏み出せないという方も多いだろう。

本記事では、不動産投資の始め方を事前準備から物件の購入まで解説していく。

始める前に押さえておきたい基礎知識も紹介するので、ぜひ本記事を参考に不動産投資を始めてみよう。

目次

不動産投資を始める前に押さえるべき基礎知識

不動産投資を始める前に押さえるべき基礎知識 わたしのIFA

まず、不動産投資を始める前に押さえておきたい基礎知識について解説していく。

利益を得る仕組みや不動産投資の種類、魅力やリスクについて解説するので、準備を始める前にチェックしておこう。

不動産投資で利益を得る仕組み

不動産投資で得られる利益は大きく分けて以下の2種類だ。

  • キャピタルゲイン
  • インカムゲイン

キャピタルゲインとは、保有している資産を売却することで得られる利益のことを指す。

不動産投資の場合、物件価格が購入時よりも高くなったタイミングで売却したときに得られる売買差益がキャピタルゲインである。

将来的な需要が見込めそうな物件を安く購入し、価格が上昇したタイミングを狙って売却するとキャピタルゲインを得られる。

インカムゲインとは、資産を保有している間に得られる継続的な利益のことだ。

不動産投資では家賃収入がインカムゲインとなる。購入した物件を第三者に貸し出し、その賃料を得る仕組みとなっている。

不動産投資においてはキャピタルゲインよりもインカムゲインがメインの利益であり、長期的に利益を得られそうな物件を見極めることが重要だ。

不動産投資の種類

不動産投資の主な種類は以下の通りだ。

  • 区分マンション
  • マンション・アパート一棟
  • 戸建て
  • 駐車場
  • 倉庫
  • コインランドリー

区分マンションとは、マンションの一室を購入して賃貸に出し、家賃収入を得る方法のことだ。

比較的手頃な価格で購入でき、売却しやすいことも魅力として挙げられる。

また、マンションやアパートを一棟まるごと購入して賃貸に出し、家賃収入を得るという方法もある。

まとまった家賃収入が得られ、空室リスクをカバーしやすい点が魅力だ。

さらには一戸建ての住宅を購入して賃貸に出し、家賃収入を得るという方法もある。

ターゲットがファミリー層であることが多く、長期間にわたるインカムゲインを期待できる点が魅力だ。

代表的な上記3つの投資先に加え、駐車場や倉庫、コインランドリーなどに投資する方法もある。

住居用不動産に比べると収入の安定性は低下する可能性があるものの、初期費用が安く済んだり、高い利回りを期待できたりする点が魅力だ。

不動産投資の魅力とリスク

不動産投資の魅力として以下の2点が挙げられる。

  • 安定した収益を得られる
  • インフレ対策になる

不動産投資では入居者や利用者から賃料などを受け取れるため、安定的な収益を得られることが大きな魅力だ。

収益の見通しも立てやすく、計画的に運用できる点が特徴となっている。

また、インフレによって物価が上昇すると相対的に現金資産の価値が低下してしまうが、不動産はインフレ対策に有効な資産である。

現物資産の不動産は、物価の上昇とともに価格や家賃が上昇する傾向があるためだ。

一方、以下のようなリスクには注意しておきたい。

  • 空室リスク
  • 災害リスク
  • 資産価値の下落リスク
  • 流動性リスク

不動産投資では入居者からの家賃収入等がメインの利益となるため、入居者が入らない空室状態が続くと利益は得られない。

また、災害等で物件が倒壊してしまうリスクもある点を頭に入れておこう。

そして、不動産は老朽化などで資産価値が低下していく傾向がある。

価値を維持するために修繕・リフォーム等を行うケースも少なくないが、その分のコストが発生する点に注意が必要だ。

さらに、不動産を売却して現金化したいと思っても、買い手がつかずに思うようなタイミングや価格で売却できない「流動性リスク」も考慮する必要がある。

換金がしにくいことも踏まえて出口戦略を立てておく必要があるだろう。

魅力的な側面とリスクをしっかりと比較し、不動産投資を始めるべきかどうかを判断しよう。

不動産投資の始め方〜事前準備編

不動産投資の始め方〜事前準備編 わたしのIFA

次に、不動産投資の始め方について順を追って解説していく。

まずは事前準備編として以下の3点を解説する。

  • 投資目的の設定
  • 予算の設定と資金調達
  • 投資シミュレーション

それぞれ確認していこう。

投資目的の設定

まず、どういった目的で不動産投資を行うのかという点を明確にしておこう。

投資目的によって物件の規模や種類なども変わってくるため、今後のライフプランに基づいて目的を設定することが大切だ。

不動産投資の目的には以下のようなものが挙げられる。

  • 長期的な資産形成
  • 安定したキャッシュフローの確保
  • 早期リタイアの達成

長期間にわたる資産形成や安定したキャッシュフローの確保が目的の場合、利回りよりも収益の安定性を重視したプランが推奨される。

リスクを取って高い利回りを目指すと失敗したときのダメージが大きくなるため、利回りは多少低くても安定したリターンを長期にわたって得られる物件を選ぶと良い。

一方、早期リタイアを目指した運用の場合、多少はリスクを取っていく必要があるだろう。

利回りが高い物件を選択したり、ローンを最大限に活用して大規模な運用を行ったりなど、投資手段が変わってくる。

自分に合った投資プランを作成するためにも、投資目的を設定しよう。

予算の設定と資金調達

次に、投資予算を設定した上で資金調達を行うことになる。

ここで重要となるポイントが以下の3点だ。

  • 自己資金の把握
  • ローン利用についての確認
  • 購入前の費用の見積もり

近年は物件の購入費用をほとんどすべてローンで支払うというケースも少なくないが、ある程度の自己資金を準備しておくと安心だ。

現状の自己資金を把握し、どの程度不動産投資に回せるのかを確認しておこう。

また、ローンを組んで物件を購入する場合は「どの金融機関を利用するのか」「どういった返済プランを立てるのか」という点をじっくり検討しておくと良い。

不動産会社に紹介してもらったり、複数の金融機関の融資条件を比較したりしながら適切なローン計画を立てていこう。

また、購入前にかかる費用の見積もりを取っておくことも大切だ。

物件購入の頭金や不動産会社に支払う手数料、不動産取得税・固定資産税などの税金をあらかじめ確認しておき、支払えるように準備しておこう。

予算を設定したり、返済プランを立てたりしたときに少しでも「厳しいかもしれない」と感じた場合は無理をしない方が良い。

貯蓄や収入を増やす努力をして、資金面での準備を整えてから不動産投資を始めよう。

投資シミュレーション

不動産投資を行う際は事前のシミュレーションも重要なポイントとなる。

表面利回りと実質利回りを計算し、キャッシュフローを分析しておこう。

表面利回りとは、物件の取得金額に対して家賃収入がどの程度の高さで設定されているかを把握するための指標だ。

表面利回りが高くなるほどリスク・リターンがともに大きくなる。

実質利回りとは、表面利回りから経費を差し引いた指標のことだ。

各種税金や管理会社に支払う報酬、修繕費、保険料などの諸経費を引くことで、より現実的な利回りを把握できる。

実質利回りをもとにキャッシュフローを分析し、収支の見通しを立てておくと良いだろう。

また、想定されるリスクを組み込んでシミュレーションを行うことも大切だ。

ある程度の空室があったり、修繕に費用がかかったりといったケースを頭に入れて計画を立てておくと失敗の可能性が低くなるだろう。

もちろん具体的な物件が決まるまでは詳細なシミュレーションは難しいものの、ある程度見通しを立てておくことを推奨する。

不動産投資の始め方〜物件購入編

不動産投資の始め方〜物件購入編 わたしのIFA

次に、物件の購入に向けた不動産投資の手続きについて解説していく。

以下の3点を解説する。

  • 投資物件の絞り込み
  • 購入前の物件調査
  • 購入手続きと契約の手順

それぞれのポイントを解説していく。

投資物件の絞り込み

まず、投資を行う物件を絞り込んでいく。

物件を絞り込むポイントはさまざまなものがあるが、特に以下の3点を重視しておこう。

  • 立地条件と周辺環境
  • 物件の状態と管理状況
  • 将来的な価値増加の見込み

不動産投資において最重要となるのが「物件が所在するエリアを見極める」という点だ。

入居者が集まるエリアでないと空室リスクが高まるため、立地や周辺環境をもとに物件のエリアを絞り込んでいこう。

また、物件の状態や管理状況もチェックし、投資先として良好な状態を維持しているかどうかを確認しておくと良い。

建物の構造や築年数、設備の状態、修繕・リフォームの履歴などをもとに、今後の修繕コストがどの程度かかりそうかチェックしておこう。

そして、将来的に価値が増加する見込みがあるかという点も確認しておきたい。

開発が予定されていたり、駅が作られる予定だったりする地域の場合、不動産自体の価格が上昇する可能性が高い。

キャピタルゲイン目的での投資は推奨しないが、それでも価値が増加・維持できる物件を選択することは重要である。

上記3点を意識して物件を絞り込んでいこう。

購入前の物件調査

具体的に購入する物件が絞り込めたら、次はより詳細な調査を行っていくことになる。

賃貸需要や不動産価格の推移、今後の価格の見通しなどを分析していこう。

物件の調査を行う方法として以下の2点が挙げられる。

  • 不動産会社の担当者に尋ねる
  • 現地で調査を行う

物件を仲介している不動産会社であれば、物件の状態や周辺地域の賃貸需要などを把握している可能性が高い。

担当者に質問を行い、エリアの特徴についての理解を深めておこう。

また、現地に赴いて調査を行うという手もある。物件の周辺の治安をチェックしたり、生活環境を確認したりして、物件の条件を見極めると良い。

物件の調査を適当に行ってしまうと思わぬリスクが生じる可能性があるため、現地で自分の目でさまざまな点をチェックしておこう。

購入手続きと契約の手順

物件に魅力を感じ、収益の見通しが立ったら以下の手順で契約を行う。

  1. 購入を申し込む
  2. ローンを組む場合は融資を契約する
  3. 契約書・重要事項説明書を交わして決済を行う
  4. 管理会社を選定する(自主管理の場合は不要)
  5. 入居者を募集する

ローンを組んで物件を購入する場合、購入の申し込み時点では「ローン特約」をつけておくことをおすすめする。

ローン特約とは、融資が受けられなかった場合に契約解除ができる特約のことだ。

また、管理会社を選定する際には「客付け力の高さ」を確認しておきたい。

不動産賃貸のポータルサイトに登録しているかどうか、管理会社のほかの賃貸物件の入居率が高いかどうかをチェックし、最適な管理会社に依頼しよう。

不動産投資の始め方に迷ったら誰に相談するべき?

不動産投資の始め方に迷ったら誰に相談するべき? わたしのIFA

ここまで不動産投資の始め方を解説してきたが、本記事だけですべての悩み・不安を解決することは難しいだろう。

不動産投資の助言を行う専門家に相談を行い、サポートしてもらいながら投資を始めることを推奨する。

ここでは、専門家に相談すべき理由やおすすめの相談先「IFA(独立系ファイナンシャルアドバイザー)」の特徴、IFA検索サービス「わたしのIFA」について解説していく。

専門家に相談すべき理由

不動産投資を専門家に相談すべき理由として「自力での運用が難しい」という点が挙げられる。

プロの力を借りてベストな不動産投資プランを作成してもらうことをお勧めする。

不動産投資を始める際、自分に合った予算を設定して資金を調達したり、シミュレーションを行ってキャッシュフローを分析したりしなければならない。

さらには物件の絞り込みを行って現地調査をしたり、各種の手続きを行って契約をしたりなど、慣れない方にはハードルが高い内容が多くなっている。

専門家に相談を行うことで、あなたの投資目的に合わせた運用プランを作成し、適切な物件の選定や手続きのサポートなどをしてくれる。

事前準備から契約手続きまで不動産投資をトータルでサポートしてもらえるため、安心して運用を始めることが可能だ。

慣れない不動産投資を始めようと考えている方は、専門家に相談することを視野に入れてみてはいかがだろうか。

IFAとは何か

不動産投資を相談するのであれば、IFA(独立系ファイナンシャルアドバイザー)への相談がおすすめだ。

IFAとは、金融機関から独立した立場で顧客の投資・資産運用をサポートする専門家である。

株式投資や投資信託といった金融商品だけでなく、不動産投資などの助言も行っている。

IFAに相談するメリットは主に以下の2点だ。

IFAに相談するメリット
  • 中立な立場からの投資助言を得られる
  • 長期にわたる運用サポートを期待できる

IFAは特定の金融機関や不動産会社に所属しておらず、顧客に対して中立性を保っている。

顧客のプランを踏まえた最適な物件を提案してもらえる点が大きな魅力だ。

また、IFAは原則として転勤や異動などの制度がなく、同じ担当者が長期にわたってサポートを継続してくれる。

不動産投資の出口戦略や2つ目以降の物件の購入についての相談なども行える。

中立な立場からの投資助言を長期にわたって得られる点がIFAの魅力だ。

これから不動産投資を始めるという方は、ぜひこの機会にIFAに相談してみよう。

IFA検索サービス「わたしのIFA」

信頼できるIFAをお探しの方は、IFA検索サービス「わたしのIFA」の利用を推奨する。

「わたしのIFA」とは、相談先を探す投資家とIFAをマッチングさせるオンラインプラットフォームのことだ。

近年はIFAが増加傾向にあるものの、近くで相談できる業者を探すことは容易ではない。

さらに不動産投資に強みを持つIFAに出会う難易度は高く、なかなか相談先を見つけることが難しい状況となっている。

「わたしのIFA」では、資産状況やアドバイザーの希望条件を入力するだけであなたにぴったりのIFAを全国のデータベースから抽出して紹介を行う。

もちろん不動産投資に強いIFAも絞り込むことが可能だ。

IFAの紹介料・相談費用も無料となっており、初回面談を何人と行っても費用はかからない。

性格面なども考慮して相性の良いIFAをじっくり探せる点も魅力となっている。

不動産投資の相談先をお探しの方は、ぜひこの機会に「わたしのIFA」を利用してみてはいかがだろうか。

運用の始め方を理解して不動産投資を成功させよう

運用の始め方を理解して不動産投資を成功させよう わたしのIFA

不動産投資を始める際、まずは利益を得る仕組みや種類、魅力、リスクなどの基礎知識を習得することが大切だ。

その上で投資目的や予算を設定し、適切な物件を選んで契約手続きを進めていこう。

本記事では不動産投資の始め方を事前準備から物件購入まで解説したが、すべての疑問や不安は解消できていないという方が多いだろう。

不動産投資の助言を行う専門家に相談し、適切なアドバイスをもらいながら運用を行おう。

特に、IFAは中立な立場で長期にわたる運用助言を提供してくれるため、不動産投資の初心者でも安心して相談できる。

ぜひこの機会に「わたしのIFA」を活用し、信頼できる相談先を探してみよう。

不動産投資の始め方に関するQ&A

不動産投資を始める際に必要な初期費用はどれくらいですか?

ローンを組んで不動産投資を行う場合、初期費用には仲介手数料や物件の頭金、税金、保険料などが発生し、物件価格の約20%〜30%の自己資金が必要と言われている。

仮に1,000万円の物件を購入する場合、約200万円〜300万円を初期費用として準備しておくと良い。

ただし、準備すべき初期費用は投資家本人の属性や物件自体の属性にも左右されるため、20%〜30%はあくまで目安として押さえておこう。

初心者が注意するべき不動産投資のリスクは何ですか?

不動産投資には各種のリスクが伴うが、なかでも初心者が注意しておきたいのが「流動性リスク」である。

流動性とは資産の現金化のしやすさのことを指す。

不動産は高額な取引となるため、売りたいと思ってもすぐに買い手が付くとは限らない。

思うようなタイミング・価格で売却できない可能性があるため注意が必要だ。

緊急の資金需要に対応するためにも、不動産投資とは別で流動性が高い資産を保有しておこう。

不動産投資を始める際、IFAからはどのようなサポートがありますか?

IFAに不動産投資を相談する場合、以下のようなサポートを受けられる。

  • 投資目的に合わせた投資プランの作成
  • 適切な物件の選定
  • 投資シミュレーションの提示
  • ローン契約のサポート
  • 契約手続きのサポート
  • 管理会社の選定
  • 出口戦略の支援

不動産投資をトータルでサポートしてもらえる点がIFAに相談する魅力だ。

これから不動産投資を始めようと考えている方は、IFAに相談することを検討してみてはいかがだろうか。

執筆者

2019年に野村證券出身のメンバーで創業。投資家とIFA(資産アドバイザー)とのマッチングサイト「わたしのIFA」を運営。「投資家が主語となる金融の世界を作る」をビジョンに掲げている。

・本サイト「わたしのIFA」はアドバイザーナビ株式会社が運営しております。
・本サイトに掲載される情報に関しては、最大限の注意を払っておりますが、金利、手数料、その他商品情報の完全な正確性や信頼性を保証するものではありません。
・本コラムは情報提供を目的としたものであり、個別銘柄の推奨や、金融商品の紹介、周旋を行うものではございません。

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