- 不動産投資を始めるためのステップと必要な知識を身につけたい
- 不動産投資におけるリスクの回避方法を学びたい
- 初心者でも始めやすい不動産投資の方法を理解したい
不動産投資は、不動産を運用して利益を狙う投資方法である。
家賃収入になる不労所得や相続対策になるのがメリットだが、「不動産投資の始め方がわからない」「不動産投資のリスクは何があるのか」と、始めるか悩む人もいるのではないだろうか。
本記事では、不動産投資の基礎知識や始め方のステップ、リスク回避のポイントなどを解説する。
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不動産投資の基礎知識
不動産投資を始めるにあたって、まずは不動産投資の基礎知識を押さえておこう。
不動産投資の定義と特徴
不動産投資とは、マンション、アパート、オフィスビル、一戸建てなどの不動産の購入・管理・運用を行い収益を狙う投資方法である。
主な利益は、不動産を安く購入・高く売却して差益を得るインカムゲインと、家賃収入によるインカムゲインの2種類だ。
一方で、建物の購入費用や、建物の管理費・修繕費や増築・改築費などの初期費用・維持管理費用などが発生する。
不動産投資のメリットとデメリット
不動産投資のメリットは、主に次の通りである。
- 金融資産とは異なる値動きとなり、分散投資先として活用できる
- 固定の家賃収入による、安定したインカムゲインによる収益や、将来的な収益の見積もりやすさがある
- 不動産関係の諸経費の経費計上や、相続対策による節税効果を得られる
- 団体信用生命保険によって、不動産所有者の死亡や高度障害状態になったときには生命保険でローン残債が返済され、残された家族に不動産を資産として残せる
- インフレへのリスクヘッジになる
しかし一方で、次のデメリットに注意しよう。
- 初期費用がかかる
- 株式や投資信託と比較すると、流動性のリスクが高い
- 空き部屋のままだと、維持管理費で継続的な赤字が出る
- 不動産が劣化すると、やむを得ず売却価額や家賃を下げて利益が得にくくなる
- 災害や入居者のトラブル（自殺など）によって、予期せぬダメージを受ける可能性がある
- 金利上昇による住宅ローンの負担リスクがある
上記のメリット・デメリットを確認し、不動産投資を始めるかどうかを検討しよう。
不動産市場のトレンドと将来性
不動産市場では、2040年問題について注目されている。
2040年問題による不動産投資の懸念は、日本の人口減少や高齢者増加による賃貸物件の需要低下だ。
具体的に見ていこう。
- 人口減少によって空き部屋が増えるなど、不動産自体の需要や市場が減少する
- 高齢者増加によって独居の高齢者が増え、収入難による家賃滞納や孤独死などのリスクによって貸しづらくなる
- 不動産の需要減によって、不動産価格が上昇傾向から下落に転じる可能性がある
今後のトレンド予想としては、まず大都市での不動産需要はしばらく維持されると考えられる。
コロナ禍も収束し始めたこともあり、ホテルや商業施設などの需要も、インバウンドや消費者の外出数の回復とともに少しずつ上昇傾向が見られる。
逆にリモートワーク普及の影響で、オフィス関係の賃貸需要が減少傾向だ。
しかし、新型コロナウイルスの感染拡大やウクライナ情勢などが挙げられるように、今後も予期しない大きな情勢によって予想が大きく外れる可能性もあるだろう。
今後も引き続き、不動産投資に影響する情勢や経済状況を継続的にチェックするのが大切だ。
不動産投資のステップ
不動産投資を始めるには、投資目的・資産計画などを明確にし、目的に合う物件や資金調達方法などを選定する力を身につけることが大切だ。
ここからは不動産投資を始めるためのステップを解説する。
投資目的と戦略の明確化
不動産投資を行う目的と、どのように不動産投資を進めるべきかの戦略を明確化しよう。
目的や戦略を決めておくことで、投資方法や購入物件、投資金額の方向性が定まる。
簡単な例は次の通りだ。
- 若いうちから不動産投資を積極的に行い、同年代より大きな資産を築きたい
- 40代で資金に余裕が出てきたので、収益物件によって老後の年金にプラスして不労所得を得たい
- 相続対策として、現金を不動産へ換えておきたい
目的と戦略を明確化するためには、あなたの資産状況、将来目標、収入・支出、子どもの進学状況などの現状を、あらためて把握しておこう。
資金計画と予算の立て方
原則として不動産投資は、初期費用に加えて継続してかかる維持管理費が必要になる。
そのため将来的に見込まれる収支のバランスを考慮した、資金計画と予算の策定が重要である。
詳細な資金計画を立てるには、不動産投資における全体の収益（売買益や家賃収入）、支出（経費・税金・返済）、融資額（不動産投資ローンなど）、経費（不動産取得にかかる費用、修繕費、改築費など）などをシミュレーションし、収支・損益などの数値を明確化することが大切だ。
算出した数値を基に、資金計画と予算を決めていこう。
適切な物件の選定方法
適切な物件を選定するには、次のポイントを押さえるのがよい。
- 自分の投資目標などに応じた物件の種類（マンションはセキュリティ面やその他質がよい、アパートはコストが抑えやすいが耐久性が低い可能性ありなど）
- 物件の立地条件（駅チカ、国道沿い、周辺施設、閑静な住宅街・繁華街など）
- 物件の状態（建築方法、劣化具合、築年数、構造など）
- 物件価格や利回りなどの収益性
- 周辺の人口動態、市町村区の条例、治安など
- その他の瑕疵（過去に人が亡くなっているなど）がないか
情報収集の際は、不動産仲介業者からの紹介や資料を参考にする、現地調査・物件内覧を行うなどをしっかりを実施しよう。
資金調達とローンの選択
一般的な投資家なら、不動産投資の資金調達手段として不動産投資ローンを利用するケースが多い。
不動産投資ローンは、事前に設定された条件を満たすことで融資を受けられる「アパート・マンションローン」と、投資家の資産・実績・事業内容や将来性などを加味して審査される「プロパーローン」の2種類が存在する
また、不動産投資ローンを申し込む金融機関によってもローン内容に違いがある。
| 不動産投資 ローンの種類 | 概要 |
|---|---|
| 都市銀行 （メガバンク） | 審査基準は厳しいが、融資額の上限や金利が優遇される傾向にある |
| 地方銀行 | 都市銀行より審査難易度は低いが、融資額の上限や金利に幅がある |
| 信用金庫・ 信用組合 | 地域密着のサポートを受けられる |
| ノンバンク （クレジットカード会社や消費者金融など） | 審査が緩いが、金利が高めに設定されている |
| ネット銀行 | 審査難易度が高いが、金利は低め |
不動産の取得と管理方法
物件やローンの選定が終わったら、実際に物件を取得し運用を始めよう。
ビジネスパーソンであれば、管理関係は専門の管理会社へ任せるのがよい。管理会社を選ぶときは、会社の実績や管理手数料を必ずチェックしよう。
管理会社の探し方は、金融機関から紹介してもらう、インターネット上で探し資料請求などを行うなどが挙げられる。
不動産投資におけるリスク回避のポイント
安全な不動産投資を行うには、リスク回避のポイントを押さえておこう。
市場リスクへの対策
金融市場とは異なる値動きをする不動産投資だが、投資リスク自体は存在する。
不動産市場のリスクをうまく管理し、ローリスクで進められるようにしよう。
市場リスクへの対策として有効なのは、不動産と異なる値動きをする他の商品へも投資を行う分散投資だ。
分散投資なら、不動産市場が不安定だったり入居者がなかなか決まらなかったりなどの事態に陥っても、他の資産でカバーできる。
物件選定の重要性
不動産投資のリスクを抑えるには、物件選定時から各種リスクについて考えることが重要だ。
物件関係のリスクには次のものが挙げられる。
- 物件の需要減や地域の人口減などによって、入居者が決まらないリスク
- 物件の老朽化による、不動産価値減少のリスク
- 物件のトレンドの変化による、不動産価値や入居者の変動リスク
現状だけでなく、将来的なリスクも考慮して物件を選定しよう。
キャッシュフローと利回りの見極め方
定期的な家賃収入や維持管理費、ローン返済など、不動産投資は金融商品の運用よりキャッシュフローの動きが活発になる。
不動産投資はキャッシュフローがよいと、ローン繰り上げ返済による総返済額減少で収益性が向上したり、次の物件購入時の頭金・初期費用として使えたりなどのメリットがある。
また、不動産投資は利回りも大切だ、不動産投資の利回りには、次の種類が存在する。
| 不動産投資の 利回り | 概要 |
|---|---|
| 表面利回り | 購入価格に対して1年間で得られる家賃収入の割合 |
| 実質利回り | （家賃収入－諸経費）÷（物件価格－諸経費）✕100の数値 |
| 想定利回り | 物件が満室と仮定した場合の利回り |
| 現行利回り | 現行の入居状況における利回り |
キャッシュフローや利回りを見極めるには、実際にシミュレーションを行うのがよい。
詳細な数値を出すにはより詳細なデータが必要になるので、専門家に相談して一緒にチェックすることをおすすめする。
不動産管理とトラブル対応策
不動産投資は、不動産の管理と発生するトラブルへの対応が必要不可欠である。
知識や経験がある人は、維持管理関係や入居人募集など自分で行い収益を得られる。
しかし知識や経験がない一般的なビジネスパーソンだと、物件の自主管理の難易度が非常に高い。
そのため一般的には、手数料を支払って賃貸管理・物件管理などを管理会社へ委託するケースが多い。
管理会社なら、物件のメンテナンス、入居者募集、物件のトラブル対応など、物件の管理関係をほとんど任せることが可能だ。
初心者におすすめの不動産投資方法
初心者でも挑戦できる不動産投資だが、初期費用の高さや維持管理費、その他不動産関係の知識などの必要性によって心理的ハードルが高い。
ここからは、投資初心者にもおすすめできる不動産投資方法を解説する。
不動産投資信託REITとは
不動産投資信託（以下、REIT）とは、投資信託の不動産バージョンのことだ。
投資家から集めた資金で専門家が不動産へ投資し、得られた売買益・家賃収入などを投資家へ還元する。
物件の管理は、管理会社へ任せられる。
REITであれば、少額からでも投資が可能だ。
また、REITは証券市場で売買できるので、普通の不動産より流動性が高い。
IFAと始める不動産投資
1人で不動産投資を始めるのが不安な場合は、資産運用の専門家であるIFA（独立系ファイナンシャルアドバイザー）へ相談するとよいだろう。
IFAとは、証券会社や銀行に所属しない、独立した金融アドバイザーである。
IFAは株式や投資信託などの金融商品関係のアドバイザーだと思われがちだが、不動産を活用した資産運用に強いIFAも存在する。
金融市場にも詳しいので、金融商品への分散投資も絡めたポートフォリオの提案を受けられるだろう。
IFAから専門的なアドバイスを提供してもらう
IFAから不動産投資に関する専門的なアドバイスを提供してもらうには、不動産投資の経験豊富なIFAへ依頼するのがよい。
とはいえ、不動産投資の経験を持つIFAをピンポイントで探すのは労力がかかる。
IFAマッチングサービス「資産運用ナビ」であれば、不動産やREITに強いIFAをすぐに検索できる。
対応顧客層、担当資産額、地域などでも絞れるので、あなたにぴったりのIFAとマッチングが可能だ。
まとめ
本記事では、不動産投資に関する基礎知識や不動産投資を始めるためのステップについて解説した。
不動産は将来の収益を見据えた魅力的な投資手段であるが、その運用に当たってはリスクとリターンのバランスが求められる。
基礎知識を身につけた上で、適切なステップを踏んで計画的に進める必要があるだろう。
そして、計画的な不動産投資を行うためには専門的な知識を持ち合わせたIFAの協力が必要だ。
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