株やFXなどの金融商品よりも安定的なリターンを期待できるのが不動産投資です。
この記事では、不動産投資の中でも初心者が始めやすいマンション投資の方法と、メリット・デメリットについて解説します。
マンション投資とは
同じマンションの購入でも、「居住用」と「投資用」では、見方が180度変わります。
居住用マンションは、自分が使うためのマンション。専門用語で「実需」といいます。
一方、「投資用」とは、他の人に貸して家賃収入を得るためのマンションです。
最近では、老後の資産形成のために、家賃収入を求めて投資用マンションを購入する会社員が増えています。
「居住用」「投資用」ともに、マンションを購入するという意味では同じですが、その使い方はまったく異なるのです。
そしてマンション投資は、銀行からの融資で行うことができます。
月々のローン返済のほとんどを、物件を他の人に貸し出すことによる賃料収入でまかなえるため、少額の自己資金で始められるリスクの少ない資産運用方法といえます。
マンション投資のリスクとリターン
マンション投資は、株やFXのように目に見える大きなリターンが得られるわけではありません。
マンション投資の手取り利回りは、年率4～5％が中心だからです。
しかし、マンション投資は「長期的」かつ「安定的」な収入を得ることができます。
将来的に人口が減少しない堅実なエリアの物件を購入すれば、不動産価格が半額になったり、家賃が半額になったりすることはまずないからです。
ただ、空室、滞納、家賃下落、地震などのリスク対策として、賃貸需要が安定している都内の物件を選ぶ、入居者募集に強い信頼できる賃貸管理会社をパートナーに選ぶ、新耐震基準の物件を選ぶなどの必要があります。
しかし、株やFXの場合、自分ではコントロールできない予測不可能な要因で収益が左右されますが、マンション投資の場合、リスクを予測し、対策を講じることが可能です。
さらに、ローンで物件を購入した場合、団体信用生命保険に加入するので、万が一自分に何かあった場合でも、ローン残債がなくなり、家族にはローンのない収益物件が残ります。
これは株やFXにはない、マンション投資ならではの特徴です。
初心者におすすめのマンション投資
初心者におすすめのマンション投資は、次の2つです。
新築区分マンション投資
「区分マンション」とは、101号室や202号室など、マンションの一室です。新築のマンションは、新しく清潔で、最新の人気設備が標準装備されていることが多いため、居住者に好まれています。
そして銀行は、新築マンションに対して有利な融資条件を提示する傾向があるのです。
これは、新築マンションはまだ新しいためリスクが少なく、物件金額も一棟のマンションに比べると小さいからです。
ただ、価格は中古の区分マンションよりも高いので、利回りは低くなる傾向にあります。
中古区分マンション投資
中古区分マンションは、築年数が経過しているため、一般的に新築マンションより割安です。
しかし、設備などが古くなっているため、乾燥機や室内のエアコンなどの故障により、思わぬ出費が発生するケースもあります。
ただ、中古マンションには、流動性が高いというメリットがあります。
中古マンションは東京都心に立地することが多く、経済状況に関わらず投資家の人気が高いため、流動性が高いという特徴があるからです。
また、物件価格自体が1,000万円～2,000万円と小さいため、多くの投資家が購入できることも、流動性が高い要因の一つです。
このほか、1棟マンション投資（新築・中古）もありますが、まとまった資金が必要なことから初心者には適していません。
区分マンション投資で経験を積んでからチャレンジするようにしてください。
サラリーマンはマンション投資をしやすい
マンションは株やFXなどに比べてお金が必要になるので、ほとんどの人がローンを利用します。
金融機関から融資を受ける場合、収入の多い経営者や個人事業主が有利と思われるかもしれませんが、金融機関は平均的でも安定した収入の人を優先します。
収入が多くても不安定な人は、貸し倒れのリスクがあるからです。
サラリーマンの人は、毎月の安定した給与収入があるので、空室で家賃収入がない月があっても、給与でカバーできるというメリットがあるので有利です。
マンション投資に興味のあるサラリーマンの人は、独立や退職前に融資を受けてマンション投資を始めるようにしましょう。
マンション投資のメリット
マンション投資のメリットについて解説します。
毎月安定的な収入が得られる
マンション投資の収入は家賃収入であるため、収益が安定しています。
入居者が退去しない限り、原則として毎月一定額の収入が得られるのです。
一方、株やFXなどの金融商品は日々価格が変動するため、利益を得るためには売買を繰り返す必要があります。また、利益が市況に左右されるため、安定した収益を望むことは困難です。
少額の資金で始められる
マンション投資の魅力は、レバレッジ効果が高いことです。
レバレッジとは、「てこの原理」のことです。つまり、レバレッジ効果とは小さな力で大きな効果をもたらすということで、不動産投資に置き換えると、小さな資金で投資効果を高め、収益性をさらに高めることができます。
具体的には、自己資金と借入金を併用することで、見かけ上の利回り以上の収益を上げることが可能となるのです。
また、投資物件の評価額によっては、元手ゼロで始められる場合もあります。
手間がかからない
マンション投資では、物件の管理や入居者対応を管理会社に委託できるため、オーナーが直接管理できなくても問題ありません。
そして、日中に本業の仕事しながらでも、マンション投資を行うこともできます。
マンション投資のデメリット
マンション投資のデメリットについても解説します。
空室リスクがある
マンション投資では、いかに安定した家賃収入を得るかがポイントになります。
入居者がいれば家賃が入ってきますが、空室であれば収入はゼロになるからです。ただ、空室リスクは予期せぬ理由で発生することがあります。
たとえば、学生の入居者が多い単身者向けのワンルームマンションでは、深夜の騒音が原因でトラブルになることもあるので注意が必要です。
そのトラブルが自分の所有する物件の外であっても、関係する入居者が退去してしまうこともあります。
とくに単身者は身軽なので、単身者向け物件の空室は埋まりやすい反面、トラブルで簡単に退去してしまう恐れがあるので注意が必要です。
天災リスク
不動産投資ローンを組んで物件を購入した場合、火災保険への加入が義務付けられていることがほとんどです。
これに加えて、地震保険にも加入できます。
ただし、水害や地震、火災、津波による被害がすべて保険でカバーされるわけではないので、自分で対策を考えておく必要があります。
手元に十分な資金があるに越したことはありませんが、まずは保険でどこまでカバーされるかを把握しておくことが大切です。
毎年、地震や台風などによる被害がどこかででています。
水害が起きにくい地域の物件や、耐久性のある鉄筋コンクリート構造のマンションを選ぶのも一つの方法です。
まとめ
不動産投資に限らず、資産運用をやってみたいが、どの様にして運用して良いか悩んでいないだろうか。
最近、「よく分からないまま資産運用をして何百万円も損をした」という話をよく聞く。
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