- 不動産を活用した資産形成の方法を知りたい
- 不動産投資の基礎を理解したい
- 不動産投資について、相談先に迷っている
不動産投資に興味があるけれども、実際のところどう始めて良いか分からず、敷居が高いと感じている人も多いだろう。
この記事では、不動産投資の基礎から実際に始めるにあたって考慮するべきことまで、これから不動産投資を始める初心者へ向けて、分かりやすく解説していく。
不動産を活用した資産形成の方法
不動産投資で資産形成を目指す際に、実際に考慮すべきリスクも含め、知っておくべき基本から話していこう。
不動産投資とは何か
非常に簡単に言うと、不動産投資とは、投資家が不動産を購入することでオーナーとなり収益を得ることである。
アパートなりマンションなり、多くの人が何かしらの賃貸物件に住んだことがあるかと思う。
その時、あなたは家賃を支払ってその物件に住んでいたはずだ。
その家賃は、管理会社を通じて物件の所有者である大家の元へと振り込まれ、大家の収入となっていたわけであるが、不動産投資とはその大家の立場にあなた自身がなることである。
不動産投資の利益の仕組み
不動産を所有するオーナーの立場になることで、入居者から月々家賃を受け取り収入とする。
戸数が限られているので収入には上限があり、短期的に大きな収入を得られるということではないが、その分安定して毎月収入があるのが特徴だ。
このように、入居者からの家賃による収入を「インカムゲイン」という。
そして、不動産投資で得られる利益は、このインカムゲインだけではない。
もう1つの利益の形。それが「キャピタルゲイン」である。
キャピタルゲインとは、購入した不動産を売却して得られる利益を意味する。
売買する商品が不動産という高額な商品なので、得られる収益も大きい。
3,000万円で購入した物件を3,500万円で売却したのなら、500万円のキャピタルゲインというわけだ。
以上の「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」が、不動産投資の利益となる2つの仕組みである。
不動産投資の考えられるリスク
毎月インカムゲインを得られて、売却してキャピタルゲインまで得られるなんて、不動産投資は最高じゃないか！と思われるかもしれないが、そう甘い汁だけの世界ではない。
もちろん不動産投資にもリスクはあり、慎重に計画を立てる必要がある。
想定される主要なリスクをいくつか挙げてみよう。
空室リスク
不動産投資では、入居者から支払われる賃料が収入となる為、空室の間はその部屋からの収入がゼロになる。
空室数が少なければ他の部屋からの賃料収入でカバーできるが、空室数が増えてしまうと収入は極端に少なくなる。
もしくは、維持費が上回り収益がマイナスとなる場合もある。
想定を超える維持管理費用
建物は経年で老朽化していくので、補修やリフォームの必要性が発生する。設備の思わぬ故障や天災などで、不意の大きな出費も考えられる。
また、退去の度に掛かるメンテナンスの費用も頻度が多いとバカにならない。入居者の家賃滞納などの金銭トラブルも想定される。
家賃の下落
新築時には高い家賃でも入居者を集めることができても、それ以降は基本的には家賃は下がる一方である。
具体的には、新築から10年間でピークから20%近く下がる場合が多い。その為、ローン返済や運用に関して、この下落を視野に入れて計画する必要がある。
想定している価格で売却できない
基本的に不動産は、賃料による収入を目的とする場合が多いが、それでも投資のエグジット（手仕舞い）として売却するとなった場合、想定していた金額で売却できない可能性がある。
建物の老朽化や、周辺エリアの環境の変化など、あらゆる要因が建物の評価に影響してくる。
不動産投資における成功のための基本戦略
様々なリスクも想定しながら計画する必要がある不動産投資。成功させるために必要な思考とは一体どのようなものだろうか。
物件選定の重要性とその方法
株式投資などの他の投資と違い、不動産投資は簡単に売買して次の商品へ乗り換える、という訳にはいかない。
好きな時に売買が可能なくらい市場に需要と供給が存在していることを「流動性が高い」と言ったりするが、不動産投資は流動性が低いと言える。
株だったら、売ろうと思ったら数秒後に売却可能だろう。しかし、不動産は売りたくても何ヶ月も買い手が見つからない可能性がある。
だからこそ、実際に投資する物件は慎重に選ぶ必要がある。思い通りの収益が出ないからといって、簡単に売却して次へ、という訳にはいかないのだ。
物件を選ぶ際は、可能な限り現地へ行って実際に自分の目でみることだ。何故なら、入居者はウェブサイトや不動産屋の資料で検討した後、実際に現地を訪れる。その時に現地で「なんか違うな」と思うような物件だったら、なかなか入居率が上がらないかもしれない。
つまり、あなたが実際に現地で物件を見てピンとこないのなら、他の人だってそう思うだろうということだ。
宣伝文句や広告写真だけで決めるのではなく、実際に足を運ぶことを怠らないようにしたい。
また、人気エリアは入居率が高い傾向があるが、利回りは低い。もし、利益が僅かだったりトントン程度だった場合は注意して欲しい。
賃貸物件は必ず賃料が下がる。経年によって、修繕も必要になる。
いくら入居率が高くても、将来にわたる長期目線で検討した時に、しっかりと収益を生むかを冷静に判断して欲しい。
特に、新築で利益が僅かなら、その後10年で20％の賃料下落に耐えられるだろうか？複合的に精査して、物件を選ぶ必要があるのだ。
不動産の種類と投資目的のマッチング
あなたが不動産投資を行う、その目的は何だろう？
人気エリアの物件売買で短期的に利益を得たいのか。将来の年金代わりに運用していきたいのか。
副業として、月々安定した収入を得たいのか。目的は人それぞれだろう。
その目的に合わせ、様々な不動産の中から自分に適した物件を選択しなければならない。
不動産といっても、マンション、アパート、商業施設、ホテル、など多様な形態がある。目的に合った物件はどのジャンルなのかまずは大枠を定め、そこから更に絞り込んでいく。
流動性の低い不動産投資だからこそ、手を抜かずにしっかりと検討して欲しい。
リスク評価の重要性
ある程度物件の方向性が絞り込めたのなら、それぞれの物件のリスクを考察し評価していく。
先にも述べた通り、不動産投資には色々なリスクが想定される。それらリスクを正しく評価しないと、投資した後に期待したパフォーマンスが得られないことになりかねない。
「あ、間違っていた」といって、簡単にポジションを修正できないのが不動産投資なのだ。
とは言っても、自分ひとりで物件の詳細な考察は難しいだろう。その為、信頼できる不動産会社を見つけることも大切なポイントだ。
過去の物件のデータをしっかりと提示してもらい、メリット・デメリット含め説明をしてくれる会社と付き合おう。
リスクを正しく認識した上での投資であれば、想定外のことが起こる可能性も低いだろうし、資産運用全体のポートフォリオとして管理し易くもなるだろう。
リスクを抑え収益を最大化する不動産投資のテクニック
不動産投資で成功するために取り入れたいテクニックを、順に紹介していく。
キャッシュフローの適切な管理
「キャッシュフロー」とは、お金の流れのことであり、つまりは収入や支出などお金の出入りを指す。
不動産投資において、例えば家賃収入と、維持管理費などの支出のバランスを把握し、しっかりと現金が手元にある状態をキープ出来るように管理することは、安定した運用に繋がる。
空室が出た場合や、修繕が必要になった場合でも、キャッシュフローを適切に管理し、直ぐに動かせる現金が手元にあれば対処もスムーズに行える。
もし、手元に動かせるお金がなければ、他の資産を売却したり、銀行から借り入れるなどの方法をとる必要が出てくる。
これは、不動産投資として損失を発生させていることに他ならない。
分散投資を行ってリスクを抑える
可能であれば、投資資産を分散したい。投資先が複数に分散していることは、リスクが分散していることを意味する。
1つの物件の空室率が高くなり運用パフォーマンスが落ちても、他にも所有している物件があれば補うことが可能だろう。
また、売却するとしても、買い手が見つかるまでの間、他の物件の収益が助けてくれることになる。
また、不動産投資だけでなく、株式や債券など、他の金融商品にも分散させれば、資産運用としてより盤石となるだろう。
専門家への相談も行う
不動産投資は考慮すべき点が多くあり、投資金額も大きいので、慎重に検討する必要性が他の投資商品と比較して高いと言える。
分析する対象も複雑なため、専門家の力を借りるのは妥当な選択肢だと思われる。初めての不動産投資であれば尚更だ。
特に、資産運用として考えた場合、広く金融商品に精通した専門家に相談し、総合的な観点からあなたの不動産投資についてアドバイスを受けることが望ましいだろう。
資産形成を専門家と行う
では、不動産投資に関して相談する相手としては誰が相応しいのか？ここでは適任と思われるIFAについて紹介していく。
IFAとは何か
金融機関などに所属していない独立した存在でありながら、資産運用の専門家として初心者でも相談しやすいのが「独立系ファイナンシャルアドバイザー」とも呼ばれるIFAだ。
IFAは特定の金融機関に所属していないので、所属先の利益などに左右されずにアドバイスしてくれる。
不動産投資ももちろん専門であり、頼れるパートナーになり得る心強い存在である。
IFAに相談するメリット
あなたが自分の資産状況や、投資の目的を伝えれば、IFAはその豊富な知識と経験から、適切なサポートをしてくれる。
特に、不動産投資はその性質上、経験を積むことのハードルが非常に高い。
それをIFAが補ってくれるので、これから不動産投資を始める人はもちろん、現在不動産投資を行っている人でも、参考になる対話を重ねることができるだろう。
また、不動産投資のみならず、広くあなたの資産運用全体を見渡した上でのアドバイスが可能なので、投資全体の見直しや計画を立てる上で、非常に頼れる存在である。
信頼できるIFAの探し方
IFAは全国に沢山いるが、できればその中から自分に合ったIFAに相談したいと思うだろう。
このコラムが掲載されている「わたしのIFA」では、最適なIFAとマッチングすることができる。
60秒程度で回答できる質問に答えるだけで、自分に合ったIFAを選んでくれるので、是非試して欲しい。
きっとあなたの不動産投資の助けとなることだろう。
まとめ
この記事では、不動産投資による資産形成の方法や、気をつけるべきリスク、そして成功するための基本戦略などを解説した。
不動産投資では、不動産の適切な選択や管理、リスクの低減や分散投資などが、成功のポイントとなる。
複雑な分析なども必要になるので、専門家への相談が非常に有効と言える。
IFAに相談をすることで、あなたの資産状況や目的に合わせた適切な投資戦略の提案を受けることができる。
ひとりで始めるよりもIFAをパートナーとして進めることで、より効率的で有益な運用となることだろう。
「わたしのIFA」を利用して、信頼できるIFAを見つけ、資産形成を成功へと導く一歩を踏み出してはどうだろうか。
