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不動産投資はいくらから始めるべき?必要な初期費用と資金計画を解説

この記事で解決できるお悩み
  • 不動産投資をいくらから始めるべきか知りたい
  • 不動産投資に必要な初期費用がわからない
  • 不動産投資を始めるための具体的な資金計画を知りたい

安定した家賃収入が期待できる不動産投資は、資産運用の一つとして人気がある。

不動産投資を検討している方の中には、「不動産投資をいくらから始められるか知りたい」「不動産投資にどのような費用がかかるか知りたい」などと考えている方もいるだろう。

今回の記事では、不動産投資をいくらから始められるかや、どのような費用が必要となるか、不動産投資を始めるにあたっての資金計画のポイントなどを詳しく解説する。

不動産投資に興味のある方は、まずは本記事を参考に投資を始めるイメージを固めてほしい。

不動産投資を検討する際のおすすめの相談先も紹介しているため、ぜひ参考にしてみてほしい。

目次

不動産投資を始めるために必要な資金はいくらか

不動産投資を始めるために必要な資金はいくらか わたしのIFA

まずは、不動産投資を始めるために必要な資金はどのくらいか大まかに確認しておこう。

不動産投資を始める際にかかる費用

不動産投資に必要な資金は物件の購入費用だけではない。

不動産会社に支払う仲介手数料や登記費用、保険料、リフォーム費用などさまざまな費用が必要となる。

また、不動産投資を始める際には金融機関から融資をうけることがほとんどであるため、不動産投資ローンの事務手数料や保証料なども必要となる。

ローンを組むにあたって頭金を支払う場合、これらの初期費用とは別に自己資金を準備しておかなくてはならない。

頭金がいくら必要となるかは、どのくらいお金を借りられるかやどのような返済計画を立てるかによって変わる。

ローンを組む金融機関から、返済能力が高いと認められれば、その分お金を借りやすくなるため、頭金は少なくて済む。

一方、返済能力が低い、物件の担保としての価値が小さい、などとみなされると、融資金額に制限を受ける場合もある。

一般的な投資用不動産の価格帯

一般的に、投資用不動産の価格は数百万円から数千万円まで幅広い。

2023年8月8日に発表された不動産経済研究所の「首都圏投資用マンション市場動向」によると、2022年に発売された首都圏の投資用マンションの平均価格は3,284万円で、㎡単価は121.4万円だった。

首都圏における投資用マンションは、1990年代後半から2000年代半ばにかけて増加していき、2007年には9,000戸を突破するまでとなった。

しかし、2008年頃から地価の高騰やリーマンショックの影響で供給が大幅に減少し、2010年には4,500戸台にまで落ち込んだ。

その後、供給は徐々に増加したものの、2017年以降は6,000戸前後の戸数で推移している。

不動産の価格は、所在地や建物の種類、物件の内容によって大きく変わるが、全体の不動産価格の推移をチェックしておくことで、投資の参考となるだろう。

初期費用の考え方と目安

不動産投資の初期費用としては、物件価格の10%から20%程度を見込んでおくとよい。

例えば、5,000万円の物件を購入するのであれば、500万円〜1,000万円、8,000万円の物件を購入するのであれば800万円〜1,600万円程度といった具合だ。

ただし、初期費用の金額は購入する物件の種類によっても異なる。

区分マンション(ワンルームマンション)、アパート・マンションのような1棟物、一戸建て、などの種類に応じて初期費用も変わってくるため注意しよう。

例えば、ワンルームマンションなどの区分マンションはフルローンで購入できる物件も多く、初期費用が少なくても購入しやすい。

しかし、1棟まるごと購入するアパートやマンションの場合は物件価格が高額であるため、初期費用も数百万円〜数千万円単位でかかる場合がある。

物件価格が高いため、ローン審査も厳しく、区分マンション投資に比べてしっかりと頭金を準備する必要があるだろう。

一戸建ての場合は、所在地や築年数、物件の状況などによって物件価格が大きく変わるため、初期費用も様々だ。

固定資産税が減額されるなどの優遇措置もあるため、事前にしっかりと調べておこう。

不動産投資の初期費用の内訳

不動産投資の初期費用の内訳 わたしのIFA

ここまで、不動産投資を始めるにあたっての費用を大まかに紹介したが、初期費用の内訳についてもう少し細かく確認していこう。

「物件購入にかかる必要」「不動産投資ローンを組む際にかかる費用」「その他の費用」の3つに分けて解説していく。

物件購入に対してかかる費用

物件を購入する際に必要となる費用は、主に下記の通りだ。

物件の頭金・購入代金物件購入にあたって必要となる自己資金で、物件価格からローン金額を除いた残りの部分
不動産仲介手数料不動産業者に物件を仲介してもらう際に払う費用
不動産登記費用所有権や担保を登記するための費用
印紙代売買契約書や金銭消費賃貸契約書に貼る印紙代
火災保険料・地震保険料物件にかける保険料
固定資産税・都市計画税物件の保有に対してかかる税金
不動産取得税物件の取得に対してかかる税金

ローンを組む・組まないにかかわらず、上記の費用は必要となる。

まず、頭金として用意する金額は、一般的に物件価格の10%程度と言われている。

ワンルームマンション投資などでは、フルローンが可能なケースもあるが、ローンを組める金額は個人の属性や収入状況によって変わってくるため注意しよう。

この他、不動産の契約や登記に必要な費用、保険料、税金などの費用も必要となる。

ローンを組む際にかかる費用

不動産投資ローンを組んで物件を購入する際は、下記のような費用がかかる。

不動産投資ローンの事務手数料ローンを組む際に支払う手数料
不動産投資ローンの保証料保証機関による保証を受けるための費用

不動産投資ローンを組む際にかかる事務手数料は、銀行に対して支払う手数料だ。融資金額の1〜3%程度が目安となる。

また、銀行でローンを組んで物件を購入する場合、借入に保証をつけるのが一般的だ。

不動産投資ではローン金額も高額となるため、保証会社を利用することが多い。

ローンの契約時に一括で支払う場合は借入額の1〜2%、ローン金利に組み込む場合は借入金+0.2%〜0.3%の上乗せ金利が目安となる。

なお、購入する不動産会社が指定する金融機関によっては、保証料が必要ないケースもある。

その他の費用

その他、購入する物件の種類や状況によっては、下記のような費用がかかる場合もある。

リフォーム費用物件をリフォームするための費用
管理費・修繕積立金分譲マンションの共用部分などの管理・修繕のための費用

中古物件を購入した場合は、賃貸に出す前にリフォームを行う必要があるかもしれない。

また、物件によっては管理費・修繕積立金がかかる場合もある。

管理費や修繕積立金は、物件の日常的な管理のための費用や、大規模修繕に備えるために積み立てる費用のことだ。

どのような費用がどのくらいかかるかは物件によって異なるため、事前にチェックしておこう。

不動産投資はいくらから始めるべきか

不動産投資はいくらから始めるべきかわたしのIFA

不動産投資を検討している方の中には、どのくらいの金額で不動産投資を始めるべきか悩む方もいるだろう。

ここでは、不動産投資ローンの借入可能額の目安や、自分に適した投資金額についての考え方、返済計画の立て方について詳しく解説していく。

不動産投資ローンの借入可能額の目安と具体例

不動産投資を行う際は、自分がどのくらいローンを組めるかも重要となる。

一般的に、不動産投資ローンの借入可能額は、年収の5倍〜10倍が目安と言われている。

例えば、年収800万円の人は、4,000万円〜8,000万円程度の物件をローンで購入できるというイメージだ。

しかし、借入可能額は個人の属性や購入する物件、勤務状況などによって大幅に異なるため、一概に言えない。

不動産投資ローンの場合は、家賃収入が主な返済原資となる分、高い収益性が見込める物件であれば、大きな金額も借入しやすくなる。

年収の5倍〜10倍というのはあくまでも目安として考えた上で、自分に適した借入額を検討しよう。

不動産投資の適切な投資額は人によって異なる

不動産投資を始める上での適切な投資金額は人によって異なる。

先述の通り、年収や勤続年数、購入する物件の条件などによって、融資を受けられる金額やローンの条件が変わってくる。

また、現在の金融資産の状況や世帯構成、今後のライフイベントによっても、投資に回せるお金は影響を受ける。

無理をして頭金を多く支払い、普段の生活が厳しくなってしまっては元も子もない。

無理なく返済を続けられるように、投資する前にしっかりと計画を立てた上で始めるのが重要だ。

ローンの返済計画の立て方

不動産投資においては、物件から見込まれる家賃収入とローン返済額や諸費用などの支出のバランスが重要となる。

不動産投資の返済計画や資金計画を立てる上では、以下のポイントに注目しよう。

  • 現在の生活費と今後必要となる資金
  • 本業での収入
  • 用意できる頭金の金額
  • 不動産投資にかかる費用
  • 初年度以降にかかる費用
  • 不動産投資によって見込まれる収益
  • 借入金利の水準
  • 不動産の空室リスクや価格変動リスク

まずは、現在の収入・支出、金融資産を確認し、どの程度を頭金や諸費用のために準備できるか計算する。

また、購入を予定する不動産から見込まれる収益は、ローン返済や管理費などの支払いをするのに十分か検討しよう。

ローンを組む場合は、借入期間や金利タイプなどによって金利の水準が異なるため、事前にしっかりとチェックしておくのをおすすめする。

なお、不動産投資には空室リスクや価格変動リスクも存在する。

せっかく購入した物件も借り手がいなければ家賃収入は入らないし、物件価格が大幅に下がってしまうと売却時に大きな損が発生する。

想定通りにリターンが得られないリスクも踏まえて、あらかじめ計画を立てておくことが重要だ。

不動産投資をいくらから始めるかで迷ったら誰に相談するべき?

不動産投資をいくらから始めるかで迷ったら誰に相談するべき? わたしのIFA

不動産投資を始める方法や初期投資額について迷ったら、専門家に相談するのをおすすめする。

ここでは、不動産投資を専門家に相談すべき理由や、おすすめの相談先を紹介していく。

不動産投資をなぜ専門家に相談するべきなのか

不動産投資は、一般的に10年以上の長期にわたることが多い。

安定的に不動産投資を継続するためには、将来の不動産市況や金利情勢などを予測しつつ、最適な物件を選ぶことが重要だ。

また、不動産投資をいくらから始めるかについては、現在の自分の収入・支出だけでなく今後の家計の状況や金融資産、ライフイベントなども加味した上で、無理のない金額を設定することが求められる。

不動産投資では、空室リスクや価格変動リスク、災害リスクによって想定よりもリターンが得られないケースが存在するため、収益が得られない場合も対策もあらかじめ考えておく必要がある。

こうしたあらゆる状況を想定しつつ、自分にとって最適な投資額を導き出すのは、投資初心者にはハードルが高いこともある。

資産運用の専門家に相談することで、リスクへの対処方法や資金計画の立て方などをアドバイスしてもらえ、計画的に不動産投資を進めやすくなるだろう。

IFAとは何か

不動産投資を始めるなら、資産運用の専門家の中でもIFA(独立系ファイナンシャルアドバイザー)の活用がおすすめだ。

IFAは、銀行や証券会社など特定の金融機関に所属せずに資産運用に関するアドバイスを行う専門家だ。

金融商品仲介業者としての登録を受けているため、豊富な知識や経験に基づく質の高いアドバイスを受けられたり、具体的な金融商品の提案・仲介ができたりするという特徴がある。

不動産投資に強いIFAを選択すれば、不動産投資をいくらから始めるべきかや、どのような手順で不動産投資を始めれば良いかについても相談に乗ってもらえるだろう。

不動産投資に興味はあるが資金が足りないという場合は、REIT(不動産投資信託)などを活用するのも一つの手だ。

もちろんIFAはREITの提案や仲介も担当できるため、あらゆる資産運用のニーズに対応しやすいというメリットがある。

IFA検索サービス「わたしのIFA」の紹介

不動産投資をIFAに相談する上では、不動産投資に関する知識や経験が豊富なアドバイザーを選ぶことが重要だ。

どのようにIFAを選べば良いかわからないという方には、IFA検索サービス「わたしのIFA」がおすすめだ。

専用フォームに年齢や住まい、金融資産など必要項目を入力するだけで、自分にぴったりのアドバイザーが検索される。

検索・表示されたアドバイザーの経歴や実績、得意分野などはプロフィールページから確認できるため、納得した上で面談の申し込みができる。

もちろん、不動産投資以外の資産運用全般について相談したいという場合も大丈夫だ。

「わたしのIFA」の利用料や相談料は無料となっているため、ぜひこの機会に気軽に活用してみてほしい。

不動産投資をいくらから始めるべきかは人によって異なる

まとめ わたしのIFAコラム

不動産投資を始める際は、頭金以外にもさまざまな初期費用が必要となる。

物件購入価格の10%〜20%程度を目安に準備しておきつつ、個人の状況や物件の内容に合わせて資金を確保しよう。

事前にどのような費用がかかるのかをチェックしておくことで、不動産投資に向けた準備も計画的に行えるだろう。

また、不動産投資を始める際の適切な投資金額は、人によって異なる。許容できるリスクや求めるリターン、収入・金融資産の状況などをしっかりと確認した上で、自分に合った金額の範囲内で投資を行うように心がけよう。

「不動産投資に興味があるがいくらから始められるかがわからない」「自分に適した投資金額を知りたい」などと悩んでいる方は、専門家への相談がおすすめだ。

IFA(独立系ファイナンシャルアドバイザー)は、不動産投資に関する疑問や不安から資産運用全般に対する悩みまで、幅広く相談に乗ってくれる専門家だ。

特定の金融機関に属していないため、中立的な立場からのアドバイスが期待できるという点が大きなメリットだと言える。

IFA検索サービス「わたしのIFA」を利用すれば、手軽な操作で自分にぴったりのアドバイザーが簡単に検索できる。

まずは試しに相談してみたいという方は、ぜひ「わたしのIFA」を利用して無料相談から始めてみよう。

いくらから不動産投資を始めるかに関するQ&A

不動産投資を始めるにはいくら必要ですか?

不動産投資を始めるには、不動産仲介手数料や保険料、リフォーム費用などさまざまな費用がかかる。初期費用として必要な金額は、物件価格の10%〜20%程度を目安に考えよう。

なお、投資用不動産の価格は数百万円から数千万円まで幅広いため、購入する物件の価格によって必要な金額は変わってくる。

月々のローンの返済金額を抑えたい場合や、返済期間を短くしたい場合は、その分頭金としてまとまった金額を用意する必要がある。

不動産投資は年収いくらからできますか?

不動産投資を始めるにあたって年収の定めは特にないが、ローンを組んで物件を購入する場合は年収700万円以上が目安となるとだろう。

もちろん、年収がこれ以下であっても不動産投資をすることは可能だが、良い条件で融資を受けたり希望の金額を借りたりすることが難しくなる可能性がある。

不動産投資における借入額は、年収の5倍〜10倍程度が妥当と言われているため、自分の年収を基準に購入物件を探すのも良いだろう。

不動産投資の資金計画はどう立てれば良いですか?

不動産投資を始める際は、事前にローンシミュレーションなどを活用してキャッシュフローの流れを明確にイメージしよう。

想定される家賃収入に対して、ローンの返済額やその他の経費などを差し引き、問題なく投資を継続できるかを考える。

不動産投資の場合は、災害リスクや空室リスク、修繕リスクなどさまざまなリスクも踏まえた上で、運用中の資金計画を立てることが重要だ。

また、頭金の金額と物件の購入価格が見合っていない場合は、物件を検討し直すなど、ローン金額にも無理がないかをしっかりとチェックしよう。

執筆者

2019年に野村證券出身のメンバーで創業。投資家とIFA(資産アドバイザー)とのマッチングサイト「わたしのIFA」を運営。「投資家が主語となる金融の世界を作る」をビジョンに掲げている。

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