- 不動産投資信託を活用した運用を検討しているが、商品の特徴がよくわからない
- 不動産投資信託のメリットとデメリットについて知りたい
- 不動産投資信託の運用について相談先を知りたい
資産運用の方法として、不動産に興味がある人も多いかと思う。また、興味はあっても、不動産投資には多額の資金が必要なのでハードルが高い、と感じている場合が多いのではないだろうか？
この記事では、不動産投資の中でも圧倒的に手を出しやすい不動産投資信託について解説していく。誰にでも十分投資可能な金融商品なので、是非あなたの資産運用に取り入れて欲しい。
不動産投資信託の基礎知識
まずは、不動産投資信託とは一体どのような投資商品なのか、まだ経験のない初心者へ向けて、基礎的なことから説明していく。
不動産投資信託とは何か
不動産投資信託とは、投資家から集めた資金で不動産投資を行い、賃貸による運用益や売買益を投資家に分配する方式の投資商品である。
投資信託として証券取引所に上場しており、数万円の価格帯から投資可能なうえ、流動性も高く売買し易い。
また、「不動産投資信託」は日本語訳の名称であり、一般的には「REIT」と呼ばれ、通常の不動産投資との混乱を避けるためにも普通はREITという名称が使われる。
REITは「Real Estate Investment Trust」の略で、元々はアメリカで生まれた投資の仕組みである。国内の不動産へ投資するものを特に「J-REIT」と呼び、国外の不動産へ投資するものと区別している。
不動産投資信託で得られるリターン
投資信託として証券取引所で売買されている不動産投資信託（REIT）は、需要と供給で価格が決まり、市場の取引時間中は絶えず価格が変動している。
つまり、買値と売値の差額で収益をあげることも可能である。市場には流動性もあるので、通常の不動産投資に比べて、圧倒的に売買がしやすい。
そして、投資信託であるので、もちろん利回りで収益を得ることも可能だ。特に、J-REITの場合、収益の90％以上を投資家へ分配すると、分配金が損金算入できるので実質的に法人税がかからないという仕組みがある。
その為、各J-REITは、投資家への分配が積極的に行われ利回りが良いという傾向がある。長期保有で利回りによるリターンもしっかりと積み上げていける投資商品と言えるだろう。
不動産投資信託と不動産投資の違い
同じ「不動産」への投資であっても、「不動産投資信託（REIT）」と「不動産投資」では全く投資の性質が違う。
まず、投資を行う上で必要になる資金が全然違う。
不動産投資ならば、実際に物件を購入しオーナー（大家）となる。それには、当然多額の資金が必要であり、多くの場合ローンを組み、非常に長期的な計画で投資を行うことになる。
その点、不動産投資信託は、安いものであれば数万円から購入が可能だ。
売却という点においても、次の買い手がすぐに見つかるとは限らない不動産投資は、数ヶ月や1年以上売却に時間がかかる場合もあるが、証券取引所で売買されている不動産投資信託は、流動性も高く、基本的には売ろうと思ったらいつでも売却が可能である。
また、管理維持などの費用も全く違う状況だ。物件を直接所有する不動産投資では、管理会社への手数料やローン返済、補修などの修繕費が掛かってくるが、REITは全て投資信託会社が行うので投資家に費用は掛かってこない。
不動産投資信託のメリットとデメリット
不動産投資信託ならではの、メリットとデメリットを詳しく見ていこう。
不動産投資信託のメリット
上場している投資信託の商品だからこそ少額で投資が可能
投資信託として証券会社に上場している不動産投資信託は、数万円程度から購入できるものもあり、高いものでも数十万円である。
不動産へ投資するという意味では、非常に低コストで始めることが出来る。
上場している投資信託の商品だからこそ買うのも売るのも手軽
上場している投資信託商品としての最大の強みの1つだろう。常に売り買いされており、価格が変動しているREITは、通常の不動産投資とは比べものにならない流動性があるといえる。
前段で述べた少額予算で投資可能という事と相まって、非常に手を出しやすい投資商品だ。
上場している投資信託の商品だからこそ不動産を管理する必要がない
通常の不動産投資の最大のリスクの1つは、空室リスクである。物件を所有していても、入居者がいなければ家賃収入が入ってこない。
入居率を上げるために広告を出すので、広告費もかかる。家賃の回収や入居者との契約など手続きは煩雑なため管理会社を利用することがほとんどだが、そのためには当然手数料がかかる。
物件が老朽化すれば、修繕を行う。そういった全ての管理が一切必要ないのが、不動産投資信託である。
分散投資の効果がありリスクが低い
投資信託であるREITは、1つのREITを購入すれば、複数の不動産へ分散して投資を行った事になる。投資資産を分散させることはリスク分散になるので、比較的安全な商品と言える。
また、REIT自体を複数購入すれば、更なるリスク分散が期待できる。
利回りが良い
J-REITは、『不動産投資信託で得られるリターン』で解説したように、利回りが良い商品が多い。
三菱UFJ銀行によると、J-REITの過去10年間の平均予想利回りは、最低3.02%〜最高6.17%の間で推移している。REITが非常に高い利回りの金融商品であることがわかるだろう。
通常の不動産投資では、人気のエリアなど空室率の低い物件は利回りが低い。その上、管理維持費やローン返済などの支出があるので、収益は上げづらい性質と言える。
しかし、このように不動産投資信託では、その利回りで資産形成を行うことも十分に可能なのである。
不動産投資信託のデメリット
投資商品である以上、不動産投資信託にもデメリットはある。
投資なので損失を出す可能性があるということだ。投資においてリスクは付きものであり、リスクをゼロにすることはできない。
市場に予想されていなかったネガティブなイベントが発生した場合など、評価額が元本を割る可能性はゼロではない。
また、不動産へ投資しているとは言っても、物件の直接的なオーナーではないので、将来的に住むなどの多様なエグジットがあるわけではない。
デメリットを回避するためには
資産運用を考える上で、不動産投資信託（REIT）にはこれと言って致命的なデメリットがあるわけではないが、それでも投資である以上、慎重に判断し計画することは絶対条件だ。
利回りの大きさとリスクのバランスを考えて、適切な投資金額で投資を行う。その時、できれば1つだけでなく複数のREITへと分散投資を行いたい。
そのように投資信託としての安全性にプラスして、自らリスク分散することで、長期的に安定した資産形成をしていけるように計画すると良いだろう。
投資信託であるREITは本来、長期に渡り積み上げて行くことで、その利回りの良さが最大限に発揮される。そうした狙いの投資計画は、REITのデメリットを打ち消しているはずだ。
不動産投資信託の選び方
実際に不動産投資信託へ投資をする上で、どのように投資先を選ぶべきか？その判断は総合的になされるべきであり、そのポイントを解説していく。
エリアや不動産の種類から考える
不動産投資信託は複数の不動産へ分散投資することになるが、それでもその商品ごとに、どのようなカテゴリーへ投資するかなど、それぞれ特徴を持っている。
日本国内のJ-REITを始め、北米や新興国など投資先のエリアも様々であり、こういったエリアに分散して投資するだけでも、リスクを分散することに繋がり、安定したポートフォリオを構成する一助となる。エリアによって利回りなども異なってくるので、上手く組み入れていきたい。
また、不動産にも様々な種類があり、マンションなどの居住用から、商業施設、ホテル、物流などそのジャンルは多様だ。
今の時代の流れにアンテナを張り、情報を収集し続け、エリアとカテゴリーを見極めて投資計画を立てたい。
利回りで判断をする
投資をする以上、当然リターンを得ることが目的となる。REITは商品ごとに利回りが異なるので、得られるリターンが変わってくる。
投資先のリスクなどを考察した上で、利回りがそのリスクに見合っているのなら、なるべく良い利回りの商品へと投資を行うべきだろう。
しかし、利回りが極端に良い場合、それには理由があるはずであり、ハイリターンにはトレードオフとしてハイリスクが付きものである。そのことを忘れずに、対象をしっかりと検討するようにしよう。
専門家への相談を検討する
投資対象としての不動産には様々な要素が絡み、適切に判断・検討する難易度は高いと言える。
投資信託であるREITは、その管理や運用全てをREITが行ってくれるが、それでもなるべくリスクを低く、しっかりと利回りを確保し、資産形成へ繋がる投資を行いたい。
REIT毎の特徴や利回り、流動性、リスクなどを総合的に判断し、適切な資金量で投資を行いポートフォリオを構築していくには、やはり専門家の視点を取り入れたいところである。
特に、初めて不動産投資信託への投資を行う場合には、積極的にプロのアドバイスを受けた方が、資産運用として効果的な投資を行うことに繋がるはずだ。
不動産投資信託の活用を専門家に相談
ここでは、相談する専門家として相応しいのが誰なのかを紹介するので、是非実際の投資に役立ててほしい。
IFAという選択肢
REITへの投資を相談する専門家としては、IFAが適任であろう。
IFAとは「独立系ファイナンシャルアドバイザー」のことで、あらゆる金融商品に精通した専門家である。当然、不動産投資にも精通しており、相談相手として申し分ない。
特に、IFAは特定の金融機関に所属していないので、所属先に配慮した忖度などは一切なく、真に顧客と向き合ったアドバイスを提供できる。初心者でも非常に安心して相談できる大きなポイントである。
IFAに相談をするメリット
IFAは不動産だけでなく、広く資産運用に関しての専門家である。その為、あなたの資産状況や投資目的、他の投資状況なども鑑みて、総合的な観点から資産運用の相談ができるのだ。
その上で、不動産投資信託について適切な投資計画を一緒に作っていけるので、長期的なパートナーとしてあなたの資産形成をサポートしてくれるだろう。
信頼できるIFAの探し方
この記事が掲載されている「わたしのIFA」は、実はIFAとのマッチングサービスも提供している。
全国には沢山のIFAがいるので、その中から自分に適したIFAを探すのはなかなか大変な作業だろう。しかし、「わたしのIFA」で資産状況や相談内容を選択すれば、あなたに合ったIFAを簡単に見つけることができる。
是非、あなたのREIT投資を始める第一歩を踏み出すためにも、このサービスを試してみては如何だろうか？
まとめ
この記事では、不動産投資信託の基本的なことから始め、そしてメリット・デメリットなどを解説した。
REITを選ぶには、様々な点を考慮して、リスクなども検討した上で計画を立てることが大切である。しかし、不動産は複雑な商品でもあるので、是非専門家のIFAに相談して安心した投資運用を行いたい。
IFAは不動産投資信託のみならず、広くあなたの資産運用についてアドバイスをすることができる。
「わたしのIFA」を利用すれば、信頼できるIFAと繋がり、安心して相談を始めることが出来るだろう。
