- マンション経営を始めたいが、どのように資産形成に活用できるのかを知りたい
- 初心者でも成功するマンション経営のポイントを知りたい
- マンション経営のリスクや注意点を把握したい
月々の安定した運用益、老後の年金代わり、相続税対策など、様々な効果が期待できるマンション経営に、資産を投資運用する手段として興味がある人も多いのではないだろうか？
この記事では、これからマンション経営をしてみようと考えている未経験者へ向けて、基本やリスクも踏まえたポイントを分かりやすく解説していく。
マンション経営の基礎知識
まずは、マンション経営についての基本を、収入面を中心として説明する。
マンション経営で収入を得る仕組み
マンション経営で得ることができる収入は、入居者からの家賃収入が主となる。入居者がいる限り、毎月安定して収入を得ることができるのが強みだ。
実際には家賃以外にも、新しく入居者が契約する際に設定する礼金、2年毎などの更新時に発生する更新料などの収入がある。
戸数の多いマンションであれば、毎月の収入も高額になる。入居率の高い物件であれば、収入の見通しも比較的安定して立てられるので、投資運用の計画も立てやすい。
キャッシュフローとは？
マンション経営を順調なものとするポイントに、キャッシュフローの管理がある。
キャッシュフローと聞いて、利益のことじゃないの？となんとなく認識している人もいるかもしれないが、それは少し違う。
キャッシュフローとは、そのまま訳すと「お金の流れ」という意味になる。
投資や経営において使われるキャッシュフローとは、お金はお金でも「現金」の出入りを指す。
家賃や更新料などの収入は、支払いが発生したタイミングで利益として計上されるが、それがオーナーの口座に反映され着金するのは、決済システムや管理会社の経理上の処理などにより暫く後になる。
この、実際に現金として口座に着金するタイミングと、会計上の利益として計算されるタイミングの、タイムラグに注意したい。
すぐに動かすことができる現金としてのキャッシュフローを、常に余裕ある状態に管理することで、不意の修繕や空室期間のローン返済などの出費が嵩む場合でも、十分に対応することが可能になる。
もし、キャッシュフロー管理が不十分で、動かせる現金がない状態だと、追加での借入をおこなったり、あるいは資産の一部を売却するなどして、補填する必要が出てきてしまう。そのような経営状態は避けなければならない。
ビジネスの場では、利益ベースだと黒字であっても、キャッシュフローが赤字である為に会社が倒産するケースもある。それくらい、キャッシュフローの管理は大切なのだと覚えておこう。
収入に影響が出るポイント
確かに、マンション投資は月々収入を得られる投資ではあるが、それはあくまで入居者があってのことである。
もし空室になるとその部屋からの収入は当然ゼロとなる。すぐに次の入居者が見つかれば良いが、それは神のみぞ知ることであり、どうなるかは分からない。
むしろ、退去者が出ると、部屋のメンテナンスなどで費用が掛かる上、次回の賃料は下がる場合も多い。
入居戸数が多いマンションであれば、他の部屋からの収入でカバーも可能だが、空室が多くなるとそれも難しくなる。
一棟投資ではなく区分でのマンション投資の場合、その部屋が空室の期間は収入はゼロだ。
空室期間中も、ローンの返済や管理会社への手数料は払い続ける必要があるので、いかにキャッシュフローの管理が大切かが分かると思う。
投資するマンションの選び方や、日頃からの維持管理など、なるべく空室リスクを抑えた運用を心がけることが大切になってくる。
マンション経営の成功のポイント
安定したマンション経営を達成する為に知っておきたいポイントを紹介していく。
高い需要のあるエリアの選定
まずは、入居率を安定させるために需要の高いエリアに目をつけたい。
人気エリアは、空室になっても次の入居者が見つかりやすい傾向にある。結果として空室期間が少なく済むので、月々の安定した収入に繋げやすい。
気をつけたいのは、人気のエリアは利回りが低い物件が多いということだ。
確かに利回りが低くても、空室率が低ければ安定して月々の賃料を得られるだろう。
ただし、ここで忘れてはならないのは、賃貸物件は家賃がどんどん下がっていくということだ。
もし、投資を開始する時点で、利益が小さかったりトントン程度ならば、この先何年もかけて家賃が下がり続けても、良好な経営状況を保てるのか、長期的な目線で検討するべきだろう。
特に、新築のマンションは最初の10年で家賃が平均して20％近く下がる傾向がある。
利回り、ローン、想定される家賃推移、空室リスク、これらを総合的に判断して投資判断をしてほしい。
需要の高い人気エリアで、これらを考慮しても十分投資すべきと判断できるならば、当然それは検討するべきである。
維持管理の徹底
日頃からマンションの維持管理に意識を向けてほしい。
メンテナンスや清掃が行き届いている物件は、資産価値が落ちにくく、よって賃料の下落の緩和につながる。
また、仮に売却することになっても、価格が少しでも高く設定できるだろう。
それだけでなく、印象の良い物件は入居者が見つかりやすい。入居者にとって同程度の条件の物件があったとしたら、印象が良い方を選ぶだろう。
また、清掃や管理が行き届いているマンションは、管理会社がしっかりしているという風に判断される。もちろん、逆も然りである。安心した住環境を求めている入居者にとって、これらのポイントは決して小さなことではないはずだ。
長期的な資産価値の向上策
丁寧なメンテナンスや清掃により状態が良いマンションは、資産価値も落ちにくく、空室率も低い。
家賃は徐々に下げざるを得ないが、適切な維持管理が徹底されているマンションは、その下落幅を可能な限り小さくし、維持管理が適当な場合と比べ長期的に見て資産価値に大きな差が出る場合もあるだろう。
また、キャッシュフローに余裕があれば、大規模なリフォームを施すことにより、一定程度の家賃の回復もできる場合がある。
マンション投資は長期的な投資運用なので、計画的に戦略を立てて運用していくことで、より効果的な資産運用になるのである。
マンション経営の注意点とリスク
金額の大きな投資なので、マンション経営を実際に始める前に、リスクや注意点はしっかりと認識した上で、計画を立てるべきである。代表的なものを紹介するので、参考にしてほしい。
管理費や修繕積立金の計画と運用
建物はものであり、経年で劣化する。それはマンションも変わらない。
特に、居心地や清潔さがその物件の価値に直結するマンションは、適切に維持管理しメンテナンスを行うことで、入居率や家賃など不動産運用する上で大切な収益の部分を改善できる。
とは言っても、修繕やメンテナンス等の維持費もバカにならない。だからこそ、入居者から支払われる管理費や修繕積立金は、計画的に管理してキャッシュフローに余裕を持たせたい。
そうすることで、不意の故障などで大きな工事が必要になっても、慌てずに対応できるだろう。
また、マンションは一般的に10〜15年程度で大規模修繕が行われる。そのサイクルを意識し、しっかりと修繕積立金を用意しておこう。
市況や需要の変動への対応策
マンション経営は長期的な資産運用なので、何年、何十年という単位での計画を立てるケースが多いだろう。
しかし、未来には予測できないようなことが起こることだってある。
不動産市場に多大な影響を与えることが起こるかもしれないし、そのような場合は、マンションのみならず不動産全体の価格が崩れることだってあり得る。
また、立地している地域についても、商業施設や大学などが移転するなど、エリアにとっての住環境が大きく変わることもあるだろう。
近隣のエリアにより強力な商業施設などができれば、相対的に価値が下落する可能性もある。
このようなリスクに対応するには、事前の調査の徹底は当然として、他にも投資資産の分散がある。
区分マンションをエリアを分けて複数持つ。これだけでも、地域の分散なのでリスク分散となる。
あるいは、マンション投資だけでなく、他の投資運用も行い、総合的に投資資産を複数の金融商品へと分散する。これは資産の分散となり、こちらもリスク分散となる。
1つのシナリオであなたの投資資産全てが左右されないように、リスクをコントロールするということを心掛けてほしい。
法的なトラブルの可能性とリスク管理の重要性
長期運用であるが故に起こり得る可能性として、法律や条例などの変更がある。
マンション経営を始めた頃は影響がなかったことでも、その後に法改正などが行われ、運用に影響がでることも可能性としてはあるのだ。
こういったリスクにも備えるという意味で、繰り返しになるがリスク分散は意識してほしい。1つしか投資商品を保有していない状態では、それがダメージを受けるとどうにもカバーのしようがない。
特に、マンション経営などは、すぐに売却することが出来るなどの身軽さはないので、尚更注意が必要だ。
資産形成のプロに相談してみる
高額な投資であり、不動産としての複雑さや難易度もあるマンション経営。しかし、上手く運用できれば、得られる不労所得は大きい。
初心者でも少しでも効果的なマンション経営をする為に、プロへの相談をお勧めしたい。
IFAとは
ここでは、相談するプロとしてIFAを紹介する。
IFAとは「独立系ファイナンシャルアドバイザー」とも呼ばれる、資産運用や投資全般の専門家だ。
独立系とあるのは、特定の金融機関に所属せずに活動しているからであり、だからこそ所属先等に忖度せず、真に顧客に有益なアドバイスを提供することができる。初心者にも真剣にサポートをしてくれる、頼れる存在である。
IFAを活用するメリットとは
IFAは幅広い金融商品に精通しているので、マンション経営を始める上でも、様々な知見から検討し助言してくれるだろう。
あなたの資産状況やマンション経営の目的を伝えれば、あなたに合わせカスタマイズされた運用計画を一緒に作りあげられるはずだ。
また、IFAは資産運用の専門家なので、マンション経営のみならずあなたの資産運用全体の観点からもアドバイスすることができる。資産形成のロードマップを描く上では非常に心強い存在となるだろう。
IFAの提案で自分に合った資産形成方法が見つかる
リスク管理なども含め、あなたに適した投資計画を提案してくれるIFAであるが、全国に沢山いるIFAから誰を選べば良いのか？
この記事が掲載されている「わたしのIFA」では、無料相談に申し込め、あなたに合ったIFAとマッチングすることができるのだ。
是非この機会に試して、あなたの資産形成をより充実したものとしていってほしい。
まとめ
この記事では、マンション経営における基礎知識はもちろん、成功のポイントやリスクや注意点についてしっかりと解説した。
マンション経営成功のためには、基本を押さえた上で、良い物件へと投資し、さらに日頃の維持管理を徹底させ資産価値の向上を目指す姿勢が必要である。
リスクや注意点も多く、マンション経営は複雑な面もあるので、特に未経験者はIFAに相談することを検討してほしい。
IFAは、マンション経営のサポートだけではなく、あなたの資産運用全体の最適化についても助けてくれるだろう。
「わたしのIFA」から無料相談を利用することで、あなたに合った信頼できるIFAを見つけてほしい。
