新築マンションに比べて価格も手頃でリノベーションにより自分好みにアレンジできる中古マンション。
しかし価格ばかりを意識してしまうと大事なところを見落としてしまうため、購入時のチェックポイントを踏まえて購入の判断を行わなければいけない。
そのような点を意識して物件選びをするか分からない方も多いため、本記事では中古マンションの購入を検討している方に向けて、購入前のマンションチェックポイントを紹介する。
また、購入時には物件価格の他に諸費用も必要となる。
マンションを始めて購入する方は事前に「どれくらいの諸費用がかかるか」「どのような流れで購入するのか」を把握しておいた方が予算組や引っ越しタイミングを検討する上で重要となるため、重ねて紹介する。
中古マンション購入前のチェックポイントとは
中古マンションを購入する前には2つのポイントをチェックしておくべきである。
築年数に注意する
購入するマンションが古すぎる物件でないか確認する必要がある。築古物件の場合、以下のデメリットが挙げられる
- 耐震性・耐久性が低く住み心地が悪い
- 築古であるため資産価値がなく、住宅ローンの審査が降りない
特に1981年6月1日以降のマンションに関しては旧耐震基準で建築されているため、耐震性能が低く、大地震が発生した時に耐えられない可能性もある。
旧耐震基準は「震度5程度の地震でほとんど建物が損傷しない」という基準に対し、新耐震基準は「震度6強～7程度の大規模地震では倒壊を免れる程度」と基準が強化されている。
実際に阪神淡路大震災時は旧耐震基準の建物倒壊が多く見受けられた。
今後首都直下地震や南海トラフ地震が30年以内に70%以上の確率で発生する日本政府は発表しているため、これから購入する中古マンションの築年数は確認しておくべきだろう。
また、金融機関からローンを借りて中古マンションを購入する場合、築古物件は資産価値が低く、融資が通らない場合もある。
建物には法定耐用年数が定められており、鉄筋コンクリート造のマンションの場合は47年と定められている。
法定耐用年数が過ぎた物件は建物としての価値はほぼ0に近くなるため、ローンが通らない可能性も高いため、マンションを購入する際は築年数に注意する必要があるだろう。
リフォーム工事の有無を確認
中古マンションを安く購入したものの、リフォームに多額の費用がかかり、新築マンション価格と相違がないとなるのでは意味がない。
そのためマンション購入前はリフォーム工事の有無を確認すべきである。
リフォーム工事の有無は、内装や住宅設備だけでなく、給湯器や水道配管などの確認する必要がある。
特に築古マンションは水道関連の劣化や破損が多いため、必ずリフォーム会社へ物件の確認してもらうべきであろう。
マンション購入時の注意点
諸費用がかかることを踏まえておく
マンション購入時は物件価格の他に諸費用も必要となる。諸費用も大きな金額となるためあらかじめ予算組しておくことが大切だ。
どのような諸費用が必要となるか。ここで紹介する。
仲介手数料とはマンション購入時に仲介してくれた不動産会社への手数料となる。
仲介手数料は売買金額によって異なるものの、以下の計算式で算出できる。
仲介手数料＝（販売価格×3%＋6万円）×消費税
例えば3,000万円のマンションを購入した場合、105.6万円となる。
仲介手数料はマンション購入をする際にかかる諸費用の中で最も高額となるため見逃さない費用として認識しておくべきである。
登録免許税とは不動産を購入した際に収める税金であり、以下の計算で算出できる。
登録免許税＝固定資産税評価額×0.4%
固定資産税評価額とは固定資産税や都市計画税の査定基準となる評価額であり、中古マンションの場合所有者が保有している固定資産税納税通知書に記載されている。
また、登録免許税を納税する際は不動産の名義変更を行う所有権移転登記を司法書士へ委託することが一般的であるため、司法書士手数料が発生する。おおよそ3万円～5万円前後の費用を登録免許税とは別に予算組しておいた方が良いだろう。
契約印紙代金は売買契約時と住宅ローンを金融機関と締結する金銭消費貸借契約書に添付する必要がある。それぞれの印紙代金は以下の通りである。
売買契約書の印紙代
| 契約代金 | 契約印紙代金 |
|---|---|
| 500万円を超え1千万円以下 | 5,000円 |
| 1千万円を超え5千万円以下 | 1万円 |
| 5千万円を超え1億円以下 | 3万円 |
金銭消費貸借契約書の印紙代
| 契約代金 | 契約印紙代金 |
|---|---|
| 500万円を超え1千万円以下 | 1万円 |
| 1千万円を超え5千万円以下 | 2万円 |
| 5千万円を超え1億円以下 | 6万円 |
災害リスクも確認しておく
火災保険や地震保険で災害時の被害リスクを抑えることはできるものの、出来れば災害リスクがないマンションを購入したいと思うのが必然ではないだろうか。
保険に加入しているからと言って人命を失っては意味がないだろう。
マンションを購入する際は、国交省が公表している「ハザードマップポータルサイト」にて洪水・津波・土砂災害警戒区域などに該当していないか事前に確認することで、災害リスクを抑えることが可能となる。
資産価値は下がる想定をしておく
建物は経年劣化により資産価値が年々下落する傾向にある。
そのためマンションを将来的に売却して住宅ローンの完済を想定していても、残債が残る可能性もある。
もちろん地価向上によってマンションの資産価値が上昇する可能性もあるが、一般的には資産価値は下落し、思っていた価格で売れなかったケースも多いため注意してほしい。
中古マンションを購入するまでの流れ
ここからはマンションを購入するまでの流れを解説する。マンションを含めた不動産は早い者勝ちだ。
気に入った物件を見つけたら即座に購入手続きを行わなければ他の人に購入される可能性もあるため、購入までの流れを事前に理解しておく必要がある。
買付申込書を提出する
気に入ったマンションを見つけたら、即座に買付申込書を売主へ提出しなければいけない。
買付申込書とは売主へ不動産を購入したいという意思表示を書面に表したものである。
買付申込書を提出しなければ売買契約に移行できないのが一般的である。
ただし、買付申込書を提出しても住宅ローンの審査が通っていない方はほとんどだろう。
そのため申込書には「住宅ローンの審査が通らなかった際、売買契約は白紙撤回とする」融資特約の追記を忘れないように注意してほしい。
融資の事前審査を行う
買付申込書を提出した後は、金融機関へローンの事前審査を行う。
事前審査では申込者の年収や勤続年数、他からの借入状況などから支払い能力の確認を行う。
事前審査が通らなければ金融機関からのローンを借りることは出来ないため、必ず行う。
売買契約を締結する
住宅ローンの事前審査が通った後は売買契約を締結する。売買契約は売主と買主、不動産会社の3者で行う。
買主は以下の費用が必要となるため、あらかじめ不動産会社へ確認してほしい。
- 手付金
- 100万円または売買価格の5%～10%前後
- 仲介手数料半金
- 不動産会社によっては決済に一括支払いもあるため要確認
- 契約印紙
- 売買価格に合わせた契約印紙
ただし、この事前ではまだ金融機関のローン審査は完了していない。
金融機関は売買契約書がなければ本審査をすることは出来ないため、万が一審査が落ちても良いように買付申込書に融資特約を記載しておかなければいけない。
融資特約をつけないまま売買契約を締結すると、支払った手付金や仲介手数料は返金されないため注意してほしい。
金融機関で本契約を締結する
売買契約を締結した後は住宅ローンの本審査を行う。
事前審査が通っているのであれば8割前後の確率で本審査が通るが、事前審査から本審査の間で申込書が退職して収入がなくなっていたり、新たな借り入れが発覚した場合は本審査が落ちる可能性が高まるため注意してほしい。
本審査が通ったあとは金融機関と金銭消費貸借契約を締結する。その際先ほどの紹介した契約印紙を忘れないようにしてほしい。
決済を行う
金銭消費貸借契約を締結した後は決済を行う。決済とは売買契約を完了させるための最終確認と残金支払いのことを指す。
売主や不動産会社、所有権移転登記を依頼する司法書士へ手数料を支払えばマンション購入の完了となる。
中古マンションを買う際には確認しよう
今回中古マンションの購入時のチェックポイントと注意点、購入までの流れを解説してきた。
中古マンションの魅力は価格が安いところであるが、老朽化が進行しているデメリットと、それに伴う補修費用が必要となるためあらかじめリフォーム会社に物件の確認を行ってもらうべきである。
また、購入時には物件価格の他にも数百万円近い価格の諸費用が発生するため、トータルの購入費用は不動産会社へ算出してもらうようにしてほしい。
とはいえマンションの購入は早い者勝ちであるため、早期に買付申込書を提出して金融機関へ融資相談を行う必要がある。
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