不動産投資を始めたいけれど、どのようにしたら稼げるのかわからないという方は、その仕組みから理解することをおすすめする。
不動産投資の仕組みを理解すれば、どのように投資を始めれば、利益を得られるのかがわかる。
今回は、不動産投資を始めようとしている方に、知って得する基本の仕組みや、稼ぎの構造についてわかりやすく解説していく。
不動産投資初心者が知っておくべき投資の特徴と法律の仕組み
不動産投資初心者は、そもそも不動産投資というものがどのようなものか理解できていないケースが多い。
まずは、不動産投資初心者が知っておくべき投資の特徴と法律の仕組みについて説明していく。
不動産投資とは？投資の特徴について
そもそも、不動産投資とは、戸建てやアパート、マンションなどの不動産を利用した資産運用方法のひとつである。
不動産投資は、投資の仕方によっては安全性が高く、長期的に安定的な利益が得られるという特徴がある。
たとえば、不動産を買うお金がなくても、ローンサービスという借り入れの仕組みを利用すれば、手元にお金がなくても始められる。
そのため、少額しか投資資金を準備できない方にも有効な資産形成術として選ばれているのだ。
年金を減額されない仕組み
あなたは、在職年金制度と呼ばれる制度をご存知だろうか。
在職年金制度は、60歳を超えて一定以上の収入を得ていると、年金が減額されてしまう公的制度のことである。
一般的に、在職年金制度で年金の減額の対象とされているのは、会社という組織に所属し、保険料を支払いながら働いている人である。
言い換えれば、労働収入を得ている人が対象ということになる。
不動産投資における家賃収入は、一般的に不労所得と呼ばれている収入である。
そのため、会社に所属して労働によってお金を得ているわけではないため、在職年金制度によってお金を減額されることはない。
日本の法律には、不動産投資によって年金を減額されない仕組みがあるのである。
不動産投資で稼ぐための基本の仕組み
不動産投資を始めて稼ぐには、二つの仕組みについて理解しておく必要がある。
次に、キャピタルゲインとインカムゲインの2つの基本の仕組みについて説明していく。
キャピタルゲインで稼ぐ
キャピタルゲインとは、不動産を安く買って高く売ることで、そこに生じる売買差益のことをいいます。
簡単に言えば、保有物件の売却時に得られる利益のことである。
不動産投資家によっては、キャピタルゲインのことを、売買利益を得るための方法であると説明する方もいるが、基本的には、売買益を意図するため覚えておくとよい。
たとえば、1000万円で不動産を買った場合、そのあと2000万円で売ることができれば、1000万円のキャピタルゲインとなる。
不動産の運用によって得られる家賃収入よりも、たくさんの利益を得たいという方にお勧めの稼ぐ仕組みといえる。
ただし、将来にわたって不動産が値上がりすることを絶対的に予測できないため、値下がりすれば損失となる点に注意が必要である。
インカムゲインで稼ぐ
インカムゲインとは、物件を保有することで得られる利益のことである。
不動産投資において、インカムゲインとは不動産を買って大家となり、その物件を管理・運営し、誰かに貸し出すことで得られる不動産収入を意味している。
つまり、インカムゲインとは、家賃収入のことである。
不動産投資において、利益の多くは、インカムゲインによるものである。
参考になる内訳をお伝えしておくと次のようになる。
| 利益発生タイミング | 費用項目 | 目安 |
|---|---|---|
| 毎月 | 家賃 | その物件で決めた価格が発生する |
| 毎月 | 共益費 | 家賃の5~10%程度が発生する |
| 状況によって | 礼金 | 家賃の1~2ヵ月分が発生する |
| 状況によって | 更新料 | 家賃の1~2ヵ月分が発生する |
礼金は、利益と考えてよい？
インカムゲインの内訳についてお伝えしたように、礼金が含まれていることがわかる。
礼金は、本当に利益と考えてしまってよいのだろうか。礼金は、返却する必要がないため利益と考えてよい。
そもそも礼金とは、いったいどのようなものなのだろうか。
礼金とは、家を貸してくれた大家さんに対して、感謝の気持ちを伝えるために渡すお金である。
これは、一昔前に、賃貸物件が少なかった時代の歴史的な背景が関連して、続いている仕組みなのだ。
そのため、礼金については、感謝の気持ちを伝えるものであるため、法律による返却義務があるわけではない。
敷金と礼金の違い
家を借りた経験がある方のなかには、「支払っていたお金が戻ってきたよ」ということをお話される方がいる。
おそらく、敷金が戻ってきたのではないだろうか。
敷金・礼金という言葉があるが、敷金については、返還しなければいけないという特徴がある。
敷金は、家を借りた方が支払うべき金銭を負担するために、貸主に預けられるお金である。
そのため、敷金は、部屋に損傷が生じた場合や退去時の原状回復費として使用される。
つまり、家を直すための費用として使われるのだ。
そのため、退去時には、使わなかったお金については、返還しなければならないのである。
敷金・礼金ゼロ物件の仕組み
最近は、「敷金・礼金0円なので、家をお探しの方は、お得に借りられます。」といった不動産情報をよく見ることがある。
敷金や礼金を得ることは、当たり前だと思っていた方にとって非常に驚きの事実である。
これは、時代の流れによるものなのだろうか。
実は、敷金・礼金ゼロ物件は、家賃が相場よりも高くなっていたり、短期間で解約した場合に発生する解約違約金の特別契約が設定されていたりといったケースが多い。
また、敷金・礼金ゼロ物件ということは、空室リスクが高いとも考えられる。
簡単にいえば、少しでも手数料を下げて、不動産投資家が集客をしようとしているということである。
家賃収入が発生するまでの仕組み
不動産に借り主がいる限り、家賃収入は定期的に入ってくる。
家賃収入は不労所得と呼ばれているが、どのような仕組みで、利益が発生しているのだろうか。
次に、家賃収入が発生する基本の仕組みについて説明していく。
物件を買う
家賃収入を生み出すためには、不動産投資家として物件を買う必要がある。
物件を買うお金が不足している場合は、ローンを利用して、手続きを進めていくことが一般的である。
家を借りてくれる人を募集する
不動産投資に使える物件が見つかったら、家を借りてくれる方を募集していく。
自分で借りてくれる方を見つけることもできるが、不動産会社や管理会社に委託して、代わりに仕事を任せたりすることも可能である。
これによって、不動産投資で生じるさまざまな手続きを任せることができる。
家賃が発生する
家を借りてくれる方が見つかったら家賃が発生する。家賃の滞納を恐れる方は多いが、管理会社に相談すれば、代わりに回収してくれる。
そのため、一定の手数料を支払う必要があるが、そこから残った利益が不動産投資家の利益となる。
相談は不動産投資の専門家へ
不動産投資において、1番難しいことは、どのような物件を買うかということである。
物件を買った経験がなければ、どれを買って良いかまったくわからない。
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