不動産投資の法人化の2つのタイミングとは？会社設立方法を解説

不動産投資で収益が伸びてくると、「そろそろ法人化するべきか…」、それとも「個人名義で継続するべきか…」と迷っている方は多いだろう。

法人化すれば、個人名義のときよりも節税効果が高く、資金調達がしやすくなる。

メリットがあることがわかっていても、自分の状況となると具体的な法人化の方法や明確なタイミングについて考えることは決して簡単なことではないだろう。

今回は、不動産投資を行っている方に向けて、不動産投資会社の具体的な設立方法の手順や法人化で得られる5つのメリット、法人化すべき2つのタイミングについてわかりやすく解説していく。

不動産投資会社設立の具体的な方法

不動産投資会社を設立する場合、さまざまな書類の作成や手続きの申請が必要となる。

具体的には、次の手順で法人化の手続きを進めていく。

【手順1】定款（ていかん）を作成する

まずは、定款と呼ばれるものを作成する。定款とは、会社の発起人全員の同意のうえで形成される会社の規則のことだ。定款には、次のことを記していく。

定款の内容は、会社法によって一定の基準が設けられている。

そのため、最低限の基準を満たせるよう、インターネット上の他の方の定款を参考に、自分なりのものを作成しよう。

【手順2】代表口座へ資本金を振り込む

不動産投資に関する定款を作成したら、代表口座へ資本金を振り込んでいく。

そのため、事前に振り込み先の銀行口座の準備が必要だ。

法人登記申請時に、振込証明書と通帳のコピーが必要なため、必ず保管しておこう。

【手順3】登記書類を作成する

代表口座への資本金の振り込みと振り込み証明の保管が完了したら、登記書類を作成していく。

基本的に登記書類は、代表者、または代理人が作成しなければいけない。登記書類とされるものは、次のものがある。

登記書類とされるもの

これらの登記書類は、最初から記載様式が決まっている。

そのため、記載事項に不備がある場合は、訂正が求められるため、慎重に記載する必要がある。

【手順4】登記書類を法務局へ申請する

登記書類の作成が完了したら法務局へ登記申請を行う。登記書類に問題がなければ、申請後7～10日で不動産投資会社の設立が完了する。つまり、法人化したことになるのだ。

不動産投資の法人化で得られる5つのメリット

不動産投資会社として法人化すれば、次の5つのメリットが得られる。

【メリット1】融資審査に通りやすい可能性がある

法人化すれば、個人よりも信用度が高くなる可能性がある。そのため、融資審査に通りやすいというメリットがある。

（時制によります。）一方、法人は、細かい会計処理や会社情報の開示が求められます。

また、事業計画を提示するため、大きな金額の融資でも受けやすいという特徴がある。

【メリット2】節税効果が高い

法人化すれば、個人と比べて税率が抑えられるため、節税効果が高くなるというメリットがある。

一般的な法人の場合の税率は、20％～30％である。一方で個人の場合は、住民税10％と所得税45％を合算すると最大で55％となる。

このように、法人化した方が節税やすくなるのだ。

【メリット3】資金調達の手段が増加する

もし、個人で不動産投資をしていれば、（個人間含む）借入や銀行融資などしか、資金調達の手段がない。

しかし、法人の場合は、助成金、補助金をはじめ資金調達の多様化が可能となる。

【メリット4】決算月を自分で決められる

個人事業主は、税金に関する法律の件計上、1月1日～12月31日が事業年度と定められている。

そのため、決算月を自分で決めることができない。

しかし、法人化すれば任意で決算月を自分で決められるメリットがある。その結果、計画的節税が可能となるのだ。

【メリット5】繰越損失の期間を長期化できる

法人化すれば、繰越損失の期間の年数を長期化できるメリットがある。

繰越損失とは、損益通算しても不動産投資の結果がマイナスとなる場合、長期的な損失の繰り越しが認められる法的制度のことだ。

個人ではなく法人化していれば、最大10年間にわたってマイナスの繰り越しができる。

個人の場合は、青色申告すれば、最大3年間のマイナスの繰り越しが可能となる。法人化するだけで7年間も繰り越し期間が長くなるため、これは大きなメリットといえるだろう。

不動産投資で法人化すべき2つのタイミング

不動産投資において法人化のメリットを知れば、今すぐにでも「法人化したい！」と思う方もいるだろう。

実際に、不動産投資家が法人化する場合、ベストなタイミングというのはあるのだろうか。

次に、不動産投資の場合、いつ法人化すべきなのか、2つのベストタイミングについて説明していく。

課税所得金額が900万円になった場合

法人化は、課税所得金額が900万円になったタイミングですると良い。その理由を説明していく。

まず、法人税の課税所得の税率は800万円を境に変わってくる。

800万円を超える場合、課税所得の税率23.2％となる。しかし、800万円以下であれば19％となる。

つまり、800万円を超えるか、超えないかで4.2％もの差が存在するのだ。非常に大きな差といえる。

一方で、個人の所得税では、超過累進税率という仕組みを採用している。

超過累進税率とは、所得が増加するほどそれに比例して税率が増加する税制上の仕組みのことだ。

個人の所得税の場合、695万円～900万円の場合は、所得税は23％となる。所得が900万円を超える場合、最大で45％まで上昇するのだ。

そのため、法人税が最大23.2％であることと45％を比べると、その差は21.8％となる。

そのため、所得が大きくなればなるほど、法人化した方がお得になるということだ。

このように、どこを境に税率が変わってくるのかを理解しておけば、自分の現在の所得と税率を見比べることで法人化のベストタイミングが見えてくるだろう。

具体的には、個人の課税所得が900万円を超える場合は、法人税率よりも高くなるため、法人化した方が良いということだ。

最大限節税効果を高めたい場合

法人化のメリットでもお伝えしたように、法人化すれば非常に多くのものを経費として申請できる。

そのため、今以上に節税効果を高めたいと思うタイミングがベストだろう。

なぜなら、法人化していれば、法人が行った仕事全般を経費にすることができる。

実際に、経費になるものには、次のようなものがある。

経費になるもの

法人化するだけで、個人と比べて経費の範囲が広くなるため、課税所得も含めてベストタイミングを考えていこう。

まとめ

不動産投資で法人化すれば、個人では不可能だった融資対策や経費申請が可能となる。

実際に、法人化したことが節税になるかの目安は、900万円を超える課税所得があるかがポイントとなるだろう。

（※実際のシュミレーションは税理士にご相談ください。あくまでざっくりとした目安です。）

しかし、税率や会社設立の申請手続きを含めて、これだけのことを1人で行うのは非常に大変である。

最近は、不動産投資に詳しい税理士に相談することで代わりに手続きを行ってもらうことが可能だ。

ぜひ、相談できる税理士がいなければ、専門家探しから行っていこう。

また、具体的にどのような不動産投資を行ったら良いか悩んでいる人も多いだろう。

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