- どのような種類があるのか
- オルタナティブ投資とは何なのか
- 不動産でオルタナティブ投資を行うメリットとは
安心安全な資産運用を目指すために、中長期の分散投資が有効だ。株式や債券だけでなく、これらとは違う分野への投資も併せて考えたい。
この記事では資産運用をより効率化できるオルタナティブ投資の概要や不動産投資の種類、不動産を投資戦略に組み込むメリットと留意点について解説する。
オルタナティブ投資とは
株式や債券に代表される代表的な運用先以外の資産へ投資することをオルタナティブ投資という。
オルタナティブ投資の種類には不動産やヘッジファンド、コモディティ、インフラファンドなどが挙げられる。
近年では仮想通貨（暗号資産）もオルタナティブ投資先として注目されている。
オルタナティブ投資は市場動向に関わらず収益を目指すものであり、資産運用の基礎である「分散投資」効果が期待できる。
一方、ハイリスク・ハイリターンであることや、私募形式による募集のため一般に情報公開されていないことも多く、株式や債券と比べて流動性が低い投資商品も多い。
とはいえ投資先をしっかり選ぶことで、自分に合うリスクの範囲内で運用することも可能だ。
たとえば、不動産投資はオルタナティブ投資の中でも個人投資家が運用しやすい投資先である。選択肢も多く、投資スタンスに合う投資先を見つけやすい。
オルタナティブ投資【不動産】の種類
オルタナティブ投資の一環として、不動産で資産運用する方法がある。主な投資商品を紹介しよう。
現物不動産投資
アパートやマンション、ビルなどの不動産を購入・運用する。家賃収入と売却益（キャピタルゲイン）が収益源となる。
物件選びをしっかりと行えば高い利回りを期待でき、資産上昇率も高い。不動産投資ローンを利用すればレバレッジを効かせることも可能だ。
ただ、現物不動産を持つにはまとまった資金が必要だ。そして収益を上げるためにはじっくり時間をかけて運用しなければならない。
物件の管理や入居者とのやりとりなども発生する。経営者としての視点も欠かせないだろう。
REIT（リート）
投資家から資金を集めて不動産投資を行う投資信託のことで、投資法人や投資信託委託業社が運用する。
REITの種類には1種類の不動産に限定して投資する「特化型」、2種類の不動産に投資する「複合型」、3種類以上の不動産に投資する「複合型」の3種類がある。
投資信託の値上がり益と分配金で利益を得られる。REITは他の投資信託に比べて利回りが高めという特徴がある。
日本版不動産投資信託「J-REIT」は証券取引所に上場している公募ファンドで、銘柄や価格、運用状況などの情報が公開されている。
流動性や換金性の高さも安心感につながる。オルタナティブ投資の中でも保有しやすい資産といえる。
REIT ETF
複数のリートを集めたREIT指数に連動するETFに投資する方法もある。指数化されたREITであるため、分散投資効果をより高めることができる。
証券取引所で売買されており、流動性・換金性も高い。値上がり益と分配金が収益源となる。日本だけでなく海外の不動産に間接投資ができるREIT ETFもある。
ETFは上場銘柄のため、株式市場の動きに連動し価格が下落する恐れがあるので注意しておこう。
非上場不動産ファンド（不動産クラウドファンディング）
初期投資額を抑えた不動産投資商品へのニーズが高まり、新たな不動産投資商品が登場している。
非上場不動産ファンドもそのひとつだ。不動産クラウドファンディングも登場し、投資家から資金を集め、収益に応じた利益分配を行っている。
投資対象となる不動産を投資家自身で選ぶことができ、小口資金で投資できる利点がある。REITやETFのように証券取引所には上場しておらず、株価などの影響を受けにくい。
現物不動産とREIT・ETFの中間に位置するような投資商品である。
運用中は投資資金の払い戻しが受けられないことがほとんどであり、流動性リスクを認識しておかねばならない。また事業者の信用リスクも頭に入れておく必要がある。
不動産でオルタナティブ投資するメリットと注意点
不動産投資には以下のメリットがある。
不動産投資のメリット
- 利回りが高めで、リターンが安定している
不動産は、個人・法人ともに賃料収入が主な収益となる。株式のように市場や企業の経営状況に左右されることなく、安定した収入が期待できる。上場していない不動産であれば価格や賃料の変動も少ないため、収益の安定性が高い。
- 分散投資ができる
不動産価格や賃料は株式や債券の市場とは異なる値動きになる。不動産投資を通じて、資産運用の基礎である分散投資も実現できる。
- インフレ対策にもつながる
物価上昇（インフレーション）に対応しやすいというのも不動産の魅力だ。賃料は物価に応じた値動きをする傾向にある。インフレに強い不動産を保有しておくことは、オルタナティブ投資の目的にも合致する。
一方、オルタナティブ投資を目的とした不動産運用では次の点に注意しておきたい。
不動産投資の注意点
- 専門知識・スキルが必要
特に現物不動産や非上場不動産ファンドへの投資には、専門的な知識とスキルが欠かせない。投資して終わり、ではなく、不動産の運営・管理にも目を配らねばならない。オーナーとしてどう動くかにより、収益も変わる。不動産の経営者としての覚悟が求められる。
- 資金力が問われる
REITやETF、非上場不動産ファンドなど小口資金で不動産投資ができる商品もあるが、全体的に見ると不動産投資にはそれなりの資金が必要になる。不動産投資商品それぞれのメリット・デメリットを比較し、投資先を決定しよう。オルタナティブ投資の一部として不動産投資を考えるのなら、現物不動産よりも不動産金融商品の方が分散投資しやすく、投資効果も期待できるだろう。
- 換金しにくい
投資において、流動性や換金性を把握しておくことも大切だ。不動産投資は一般的に投資資金を換金しにくい。現物不動産は特に留意しておこう。REITやETFといった金融商品であれば換金しやすく、急な資金需要にも対応できる。
まとめ
資産をしっかり増やし、守るための手段としてオルタナティブ投資は有効だ。
その中で、不動産投資は現物所有から金融商品での間接投資まで多彩な選択肢がある。資産運用の目的や運用可能期間、投資金額に合わせて最適なものを選ぼう。
また、資産運用をやってみたいが、どの様にして運用して良いか悩んでいないだろうか。
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