将来設計を安定させるため、不動産投資に関心を寄せる方はたくさんいる。
サラリーマンをしながら自己所有のアパートやマンションを誰かに賃貸すれば、家賃収入が得られる。
この家賃収入は、社会一般的に副業に該当するのだろうか。
この記事を読む方のなかには、「副業に該当するのなら会社の副業規定に違反するので不動産投資を実践できない」と思っている方もいらっしゃるはずである。
今回は、不動産投資における家賃収入は副業に入るのか、みなされる場合どのような条件を満たしている必要があるのか、例外ケースや家賃収入を得るための4つのポイントをわかりやすく解説していく。
家賃収入が副業とみなされないケース
サラリーマンとして働いており、家賃収入を得ていても、副業とみなされないケースが存在する。では、家賃収入が副業とみなされないケースとはどのような状況なのか説明していく。
会社員での扱い
一般的に会社員の場合は、家賃収入は副業に入らないと考えてよい。なぜなら、家賃収入は不労所得なので会社の仕事に支障が出づらいからだ。
そして、なかには「母よりアパートの一室を受け継ぎ、家賃収入が入ってくるようになった」や「父より相続でアパートの運営・管理を委託された」といったケースは珍しくない。
そのような背景が存在することを考えれば、家賃収入を副業規定に入れて禁止することは極めて難しいのである。
しかし、家賃収入の事業形態によっては、副業に該当してしまう例外ケースも存在するため、のちに説明していく4つの例外ケースに該当しないか、見比べておこう。
一部の会社では許可制・届出制で承認する
先ほどは、家賃収入における会社員での扱いについてご紹介したが、必ずしも副業とみなされないわけではない。
会社によっては、投資信託や株式投資などと同様に「不動産投資は多額の損失を招く行為であり、仕事に大きな支障が出やすい」と考え、不動産投資の実践を禁止している会社が存在するのだ。
金融機関にお勤めの方であれば、不動産投資を禁止されるほどではありませんが、「不動産投資をする場合は、会社の許可が必要」や、「届出制度を利用し、承認を受けなければいけない」となっているはずだ。
一部の会社では、許可制・届出制で承認されることはよくあることなので、会社の規定をチェックしておこう。
家賃収入が副業とみなされる可能性が高い4つの例外ケース
不動産投資における家賃収入が副業に入る場合、会社の規則にその詳細が記されているはずだ。
たとえば、会社の規則の不動産投資の副業の項目に「〜以上なら副業に該当する」「〜の運営は副業扱いとなる」と記載があるのだ。
次に、家賃収入が副業とみなされる可能性が高い4つの例外的なケースを紹介します。
稼げる額が500万円以上となる場合
不動産投資の家賃収入によって稼げる額が500万円以上の場合、会社の規則により副業に入ってしまう可能性が高い。
明確に500万円以上と金額で記載されていたり、会社で支払われている給与所得の2分の1以上と明記されていたりすることがある。
この点については、会社によって基準が異なるため、原則としてどのような規模であれば副業となるのかチェックしておこう。
10室以上・5棟以上所有している場合
自己所有の不動産が10室以上、または5棟以上存在する方は、家賃収入が副業とみなされる可能性が高い。
不動産投資の世界では、5棟10室基準というものが存在する。
これは、アパートなら10室以上、戸建てなら5棟以上貸し付けていた場合、事業的規模とみなす判定基準をいう。
駐車場業に該当する場合
駐車場業の認定基準をみなすと副業になる可能性が高い。駐車場業とは、対価を得ることを目的に、自動車駐車場の場所を他者に提供する事業をいう。
娯楽施設の経営をしている場合
会社員として働いている方が娯楽施設を運営しているというのは、珍しいかもしれません。
もし一般的なアパート運営ではなく娯楽施設の運営であれば、副業に入る可能性が高いため注意が必要だ。
副業で家賃収入を得たいなら4つのポイントを押さえよう
会社員としての給与所得以外に400万円の家賃収入があれば、将来設計がずいぶんと安定する者も多いだろう。
400万円の家賃収入ということは、株式投資の世界では、1億円を4％で運用することで得られる収入と同様である。
次に、副業で家賃収入を得るための4つのポイントを説明していく。
需要の高いエリアで物件探しをする
不動産投資は、住む人がいなければ、常に空室リスクが伴うことになる。
そのため、需要の高いエリアで物件探しを行おう。
しかし、これから不動産投資を始めるなら都心部から離れた田舎の方が物件の値段が安く、他の人たちがいないので運営しやすいと思ってしまうだろう。
確かに、田舎は物件が安く、他の不動産投資家がいないため、副業収入が得やすいように見えるかもしれない。
しかし、都心部から離れた田舎は、不動産の需要が低くなりがちでそれだけ空室リスクが高くなる。
都心部は、不動産の値段もそれだけ高くなるが空室リスクが低く、入居者が見つかりやすいため、全体的なリスクは低くなるのだ。
建物が老朽化していないかチェックする
価格の安い不動産は、建物が老朽化しているケースが多い。そのため、不動産を安く買うことができても、修繕費に多くの費用が発生することがあるのだ。
そのため、マンションを買って家賃収入を得ることを想定しているのであれば、修繕計画書を見てほしい。
修繕計画書の資料を見れば、どのような修繕計画が立っているのかが簡単にわかる。
また、戸建て投資の場合は、専門家に相談するという方法もあるため、臨機応変に対応していこう。
相談しやすい管理会社を探す
本業で多くの給与所得を得ている場合、不動産管理の運営については、不動産管理会社に頼むことになるだろう。
そのため、不動産投資初心者であったとしても、相談しやすい管理会社を見つけてほしい。
早めに不動産会社を探しておけば、空室時に早急に動いてもらえるため、空室リスクを最小限に抑えられる。
リスクについて説明を受ける
不動産を買って家賃収入を得ようと考えている方は、買う予定の方からリスクについての説明をしっかりと受けてほしい。
そもそも、不動産を売ろうと考えている方は、何かしらのリスクを抱えている可能性が高い。
たとえば、詳しく聞いてみると「夜になると大声で叫ぶ人が来て、アパートでも問題になっている」や「近隣に難しい人がいて、よく問題が発生してしまうことがある」といったことがわかったりする。
日中来ているだけではわからないことなので、しっかりと質問しておこう。
まとめ
家賃収入は、会社によっては副業とみなされない。
しかし、規模が大きくなれば例外的に副業とみなしている会社も存在するため、どのような対処が必要なのか調べておこう。
また、実際に、不動産投資で家賃収入を得たいと思っているのであれば、事前に「わたしのIFA」に相談をしてはいかがだろうか。
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