REITのおすすめ銘柄と投資法を徹底解説

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投資信託とは、投資家から集めたお金を一つの大きな資金としてまとめて、運用のプロが株や債券などに投資を行う仕組みの金融商品だ。

おすすめの投資信託を検討する中で、間接的に不動産への投資を行えるREIT（不動産投資信託）は利回りの高さが魅力である一方、リスク・デメリットも存在する。

特性や商品の選定基準を理解した上で、自分に最適なREIT運用を選択しよう。

本記事では、REITに投資するメリット・デメリットや選定基準、おすすめ銘柄を紹介する。

さらにはREIT投資を成功させるためのポイントも解説していくので、ぜひ本記事を参考にREITへの投資を実践しよう。

REIT投資がおすすめな理由

まず、REITの基本的な特徴やメリット・デメリットについて解説を行う。

魅力的な側面と注意すべき側面を両方理解した上で、REITに投資を行うべきかどうかを判断しよう。

REITとは

REITとは、投資家から集めた資金をもとに不動産投資を行い、賃貸料収入や物件の売却益を投資家に分配する仕組みの投資商品だ。

取引所に上場していることから株式などと同じような仕組みで売買可能となっている。

投資対象の物件はREITによって異なっており、ホテルやオフィスビル、マンション、商業施設などが対象となる。

特定の用途の不動産に特化した商品もあれば、複数の用途の不動産に投資を行う商品もある。

なぜREIT投資がおすすめなのか

REITに投資するメリットとして以下の3点が挙げられる。

本来、不動産に投資をするためには数百万円〜数千万円のまとまった資金が必要となる。

しかしREITは数万〜数十万円程度の資金で間接的に不動産のオーナーになれる。

少額から不動産投資を行える点がREITの大きなメリットだ。

また、多様な物件・地域に投資を行っていることからリスク分散されている点も魅力として挙げられる。

物件価格の下落や空室による賃料収入の低下などのリスクが分散されているため、比較的安全性が高い。

ひとつの商品で手軽に分散効果を得られる点もメリットと言えるだろう。

そして、REITは利益の90%超を配当することで分配金が損金に参入でき、実質的に法人税が免除される仕組みとなっている。

そのため利益のほとんどが分配されており、高い利回りで運用できる。

REIT投資の注意点

一方、REITには以下のようなデメリットがあることに注意が必要だ。

不動産投資全般に言えることだが、災害や価格変動のリスクがあることを理解しておこう。

地震や台風などで物件が損傷すると、収益が低下したり、損失が発生したりする。

また、金利の上昇や景気動向によって不動産価格が低下した場合、REITの価格も低下して元本割れを起こす可能性もある。

特に、日本は災害が多い国と言われており、災害リスクは考慮しておく必要性が高い。

損失を抱える可能性があることを踏まえて投資すべきかどうかを判断しよう。

また、REITを運営する投資法人が倒産した場合は上場廃止となってしまう。

銘柄の価格が大幅に下落して多大な損失を抱える危険性もある。

REITに投資を行う際は、対象となる投資法人の運用規模や財務状況などを確認しておこう。

REITの銘柄はどう選ぶ？

REIT銘柄は、前提として信託報酬が低いものを選択するべきだ。

なぜなら、信託報酬は商品を運用している間発生し続けるコストであるため、運用成果に直結するからである。

ただ、信託報酬以外にも重視すべき要素がある。それは以下の5つだ。

それぞれ解説していく。

投資対象不動産

REITは、銘柄によって投資対象不動産に違いがある。

例えば、投資対象を住居に特化したり、オフィスビルに特化したりしたものや、複数種類（ホテルと商業施設と物流施設など）の不動産に分散投資する「総合型」と呼ばれるものもある。

先述したとおり、不動産には災害リスクや価格変動リスクがあるが、投資対象を分散させることでそれらのリスクを抑えることが可能だ。

ただ、単一用途に特化した銘柄に投資することで、大きなリターンを見込める可能性もある。

そのため、REIT銘柄の投資対象不動産を確認し、自身のリスク許容度に合わせた商品に投資するようにしてほしい。

利回り・分配金

REITは株式よりも利回りが良く、分配金も高くなる傾向にある。

ただし、直近の利回りや分配金の高さだけで銘柄を選択するのはおすすめしない。なぜなら、何らかの理由で直近だけ偶然高くなっている可能性があるからだ。

最低でも3年間における利回りや分配金を確認し、安定している銘柄を選択しよう。

信用度

投資法人が倒産するリスクもあるため、信用度も確認することが重要だ。

信用度は、信用格付機関が公表している信用格付によって確認できる。

例えば、日本最大の投資法人である「日本ビルファンド投資法人」は、日本格付研究所（JCR）からAA+（安定的）、格付投資情報センター（R＆I）からAA（安定的）の評価を得ている。

信用度が高ければ、それだけ投資先としてリスクが低いということになるため、銘柄選定の際には必ず信用度も確認することがおすすめだ。

時価総額

REIT銘柄を選定する際には、時価総額にも着目してほしい。

時価総額が大きいと、安定性が高いだけでなく市場における流動性も高くなるからだ。

また、複数の不動産を所有していることによって利回りや分配金も安定することが想定できる。

リスクを抑えた運用を行うために、他の項目に加えて時価総額もチェックしよう。

投資対象の地域や不動産の種類の分散

複数のREIT銘柄への投資を検討している場合は、投資対象の地域や不動産の種類を分散させることを意識してほしい。

例えば、ホテル特化型の商品2つに投資したとしよう。

その場合、インバウンド需要の減少などによってホテル価格が下がってしまうと、分配金も減少する可能性があり、自身の資産に直接影響を与えることが考えられる。

しかし、ホテル特化型の商品と総合型の商品に分散投資をしたとしよう。

そうすると、ホテル特化型REITの価格が下がったとしても、複数種類の不動産を投資対象としている総合型REITにも投資をしていることで、自身の資産に与える影響を抑えられるのだ。

そのため、複数銘柄へ投資する場合は、投資地域や投資対象の不動産を分散させることが重要である。

REIT投資におすすめの証券会社

REIT投資におすすめなのは「SBI証券」と「楽天証券」だ。

それぞれの証券会社の特徴と、REIT投資を行う際の注意点について解説していく。

SBI証券

ネット証券の最大手であるSBI証券の特徴としては、以下の2点が挙げられる。

まず挙げられるのが「取引コストの安さ」だ。

例えば、投資信託においては、購入時手数料がかからないノーロード商品が多数販売されていることに加え、一定の条件を満たせば国内株式における取引手数料が無料となる。

また、取引によってポイントがためられる点も特徴の一つだ。

VポイントやPontaポイント、dポイントなど5つのポイントから任意のポイントがためられるのである。

取引によってたまったポイントは国内株式や投資信託の購入に利用できる点も魅力的だ。

SBI証券にてREIT投資を行う際は、先述したREIT銘柄の選び方を意識しながら、取引コストに着目した銘柄選定を行うようにしてほしい。

楽天証券

SBI証券に次ぐ大手ネット証券である楽天証券の特徴は以下の2つだ。

投資信託や米国株式の円貨決済、楽天カードを利用した投信積立など、さまざまな取引によって楽天ポイントがためられ、たまったポイントは投資信託や米国・国内株式、バイナリーオプションなどに利用できる点が大きな特徴である。

また、楽天銀行と連携することで資金移動がスムーズになるだけでなく、楽天銀行の普通預金金利がアップするという特典があるため、楽天経済圏を利用する方にとっては魅力的な証券会社だ。

なお、楽天証券にてREIT投資を行う際には、投資対象不動産の分散を意識し、海外REITの場合は為替リスクにも注意するようにしてほしい。

おすすめのREIT銘柄を紹介！

SBI証券と楽天証券において、人気が高いREITをそれぞれ紹介する。

これらの証券会社でのREIT運用を検討している方は、ぜひ参考にしてほしい。

SBI証券で人気が高いREIT3選

SBI証券で人気が高いのは以下の商品だ。

それぞれの商品の特徴やおすすめの理由について解説していく。

産業ファンド投資法人 

「産業ファンド投資法人 」は、日本国内における産業用不動産を投資対象とした産業用不動産特化型REITだ。

ポートフォリオは108件^※の不動産で構成されており、物件の稼働率は99.9％と非常に高い。※2024年7月31日現在

また、直近3年の株価と年間分配金額の合計の推移は以下のとおりだ。

	株価（終値）※	年間分配金額の合計※	利回り※
2022年1月末日時点	192,500円	6,160円	3.20％
2023年1月末日時点	143,900円	6,404円	4.45％
2024年1月末日時点	133,600円	6,944円	5.20％

上記を見ると、株価は年々下がっているが、年間分配金額の合計は上昇傾向にある。

2025年における年間予想分配金は6,890円^※1であり、2024年と比較すると若干減少するものの、安定して運用収益を得たい方におすすめの商品である。

なお、決算月は1月と7月で、2025年1月10日時点の時価総額は2,919億1,800万円^※2だ。

※1 出典：産業ファンド投資法人「分配金について」
※2 出典：Yahoo!ファイナンス「産業ファンド投資法人【3249】株価・株式情報」

日本都市ファンド投資法人 

「日本都市ファンド投資法人 」は、国内の都市部にある商業施設やオフィスビルを中心に投資を行う総合型REITだ。

ポートフォリオは145件^※の物件で構成されており、稼働率は98.6％である。※2024年11月30日時点

この商品は、性質の異なる物件が複数組み合わされているため、リスク分散が図れるのが特徴の一つだ。

また、直近3年の株価と年間分配金額の合計の推移は以下のとおりだ。

	株価（終値）※1	年間分配金額の合計※2	利回り※
2022年1月末日時点	96,700円	4,547円	4.70％
2023年1月末日時点	100,300円	4,574円	4.56％
2024年1月末日時点	100,200円	4,576円	4.57％

先述した「産業ファンド投資法人」と比較すると利回りは見劣りするものの、2025年における年間予想分配金は5,480円^※1と、2024年よりも900円ほど上昇する見込みである。

そのため、リスク分散を図りながら安定した運用成果を得たい方におすすめの商品だ。

なお、決算月は2月と8月で、2025年1月10日時点の時価総額は6,480億7,200万円^※2である。

※1 出典：日本都市ファンド投資法人「分配金について」
※2 出典：Yahoo!ファイナンス「日本都市ファンド投資法人【8953】株価・株式情報」

いちごホテルリート投資法人 

「いちごホテルリート投資法人 」は、全国にある宿泊施設を投資対象としたホテル特化型REITだ。

ポートフォリオは29件^※の物件で構成されており、インバウンドを見込んで安定的な収益が見込める宿泊施設を中心に投資している。※2025年1月10日時点

また、直近3年の株価と年間分配金額の合計の推移は以下のとおりだ。

	株価（終値）※1	年間分配金額の合計※2	利回り※
2022年1月末日時点	77,100円	2,763円	3.58％
2023年1月末日時点	114,100円	5,071円	4.44％
2024年1月末日時点	115,200円	6,016円	5.22％

ホテル価格は年々上昇傾向にあることも相まって、年間分配金額の合計や利回りも上昇している。

加えて、2025年における予想分配金は13,234円^※1と、今後も伸びていくことが想定されるため、将来的なインバウンド需要に期待している方におすすめの商品だ。

なお、決算月は1月と7月で、2025年1月10日時点の時価総額は474億5,300万円^※2である。

※1 出典：いちごホテルリート投資法人「分配金」
※2 出典：Yahoo!ファイナンス「いちごホテルリート投資法人【3463】株価・株式情報」

楽天証券でおすすめのREIT3選

楽天証券でREIT投資をするのであれば、以下3つの商品がおすすめだ。

それぞれの商品の特徴やおすすめな理由について見ていきたい。なお、全てREITファンドとなることから、基準価額での取引となる点には注意が必要だ。

三菱UFJ Jリートオープン（毎月決算型）

「三菱UFJ Jリートオープン（毎月決算型）」は、国内にて上場しているJ-REITに分散投資を行うREITファンドで、ポートフォリオは40銘柄で構成されている。

REITに投資する場合、最低でも10万円程度の資金が必要となるものの、この商品であれば100円円から投資可能だ。

そのため、少ない資金で幅広い不動産投資を行いたい方に特におすすめである。

また、この商品は毎月決算が行われ、直近1年間の分配金利回りは21.30％^※と非常に高水準だ。

※出典：Yahoo!ファイナンス「三菱UFJ Jリートオープン（毎月決算型）【0331Z176】基準価額・投資信託情報」

J-REIT・リサーチ・オープン（年2回決算型）

「J-REIT・リサーチ・オープン（年2回決算型）」は、国内にて上場しているJ-REITおよび短期金融資産等に分散投資を行うREITファンドで、ポートフォリオは47銘柄で構成されている。

ポートフォリオの構成銘柄のうち、総合型への投資比率が大部分を占めているため、リスクを抑えて安定した運用を行いたい人におすすめの商品である。

なお、この商品の基準価額は17,536円^※、決算月は6月と12月だ。※2025年1月9日時点

eMAXIS Slim国内リートインデックス

「eMAXIS Slim国内リートインデックス」は、国内に上場しているJ-REITに分散投資を行い、東証REIT指数に連動する運用成果を目指す商品で、ポートフォリオは57銘柄で構成されている。

また、この商品は購入時手数料がかからないノーロード商品であることに加え、信託報酬も年率0.18590％〜0.18700％と非常に低コストだ。

加えて、指数に連動した運用成果を目指すという特性上、大きなリターンは得られにくいものの、大きな損失を被るリスクは抑えられる。

そのため、取引コストを抑えながら安定した運用をしたい人におすすめの商品だ。

なお、この商品の決算月は4月、基準価額は8,999円^※である。※2025年1月9日時点

REIT投資を成功させるおすすめの投資方法

利回りの高さが魅力的なREIT投資だが、一方でリスクも伴う。投資を成功させるにはどのように運用を行えば良いのだろうか。

ここでは、REIT投資を成功させるためのポイントを紹介していく。

不動産に関する知識習得と分析を行う

まず、自分自身の知識や分析スキルを高めていくことが重要なポイントだ。

自身の大切な資金を運用する以上、しっかりと学習して知識を身に付けていこう。

例えば、不動産の価格は市場の金利との関係性が深く、金利の変動に応じて不動産価格も変化するケースが多い。

実際の金利変動と不動産価格の変化を照らし合わせながら、不動産がどういった値動きをしているのかという点を把握しておくと良いだろう。

また、同じ不動産でもホテルやオフィスビル、商業施設、マンションなどのさまざまな種類が存在する。

すべての不動産が同じような特性を持っているわけではないため、特徴を分析しておくことが大切だ。

不動産投資に関する基本的な知識や分析スキルを習得した上で、REIT投資に進むと成功の可能性が高まるだろう。

REITと他の投資手法を組み合わせる

REIT投資だけに集中してしまうと、不動産市場が暴落したときに資産のすべてがダメージを受けてしまう。

複数の投資手法を組み合わせ、長期分散投資を実践することが運用成功の鍵を握る。

例えば、株式や債券などの有価証券は不動産市場とは異なる値動きをするケースが多く、不動産価格が下落している局面でもリターンを得られる可能性がある。

株式・債券・REITをバランス良く持っておけば、投資先のひとつで損失を抱えてもほかの投資先でカバーできるケースが出てくるだろう。

また、長期間にわたって運用することでリターンは平均化されていく。

短期的な価格変動があっても、長い目で見れば安定したリターンに収束していく可能性が高い。

投資先の分散と長期投資の実践により、REIT投資におけるリスクはかなり軽減される。

大きく資産を減らしてしまう事態を避けるためにも、長期分散投資を実行しよう。

REITを新NISAで運用する

新NISAを活用し、税金面での効率化を図ることもREIT投資成功のポイントのひとつだ。

新NISAとは、一定の枠内で行った投資で得た利益が生涯非課税となる制度である。

本来、REITは分配金や譲渡益に対して約20%の税金が課される。

仮に100万円の利益を得たとしても、約20万円が税金として引かれてしまう仕組みだ。

しかし新NISAの専用口座内で投資を行えば、利益の100万円をそのまま受け取ることができる。

税金で引かれることなく手元に入ってくるため、運用効率を高めることが可能だ。

新NISAでは非課税投資枠が年間360万円、総枠で1,800万円となっている。

現時点で新NISAを活用していない場合は、REIT投資に新NISAの利用を検討してみよう。

REITに投資するなら「資産運用ナビ」で専門家に相談しよう

ここでは、以下3点について解説していく。

それぞれ見ていこう。

REIT投資における難しさとは

REIT投資を成功させるためには、投資対象不動産の将来性の見極めや投資法人の信用度、時価総額など、さまざまな要素を踏まえて銘柄を選定する必要がある。

また、災害リスクや価格変動リスクなども伴うため、適切な銘柄選定ができなければ損失を被る可能性が高い。

このように、適切な銘柄選定を行うためには不動産に関する専門知識が必要不可欠である点が、REIT投資における難しさといえる。

REIT投資を専門家と進めるべき理由

先述したとおり、REIT投資は不動産に関する専門知識が必要不可欠であるが、専門知識をつけてから運用を始めようと思うと、投資タイミングを逃すことにもつながる。

しかし、専門家に相談することで、適切な銘柄選びに協力してもらえるだけでなく、不動産に関するタイムリーな情報提供も受けられるのだ。

「自分一人では銘柄選定に自信が持てない」という方は、専門家に相談しながらREIT投資を行い、成功させてほしい。

ただ、専門家に相談するといっても、誰に相談すれば良いかわからない、といったケースもあるだろう。

そのような方には「資産運用ナビ」の活用をおすすめする。

「資産運用ナビ」のメリットと活用法

「資産運用ナビ」とは、オンライン上で相談したい内容や年齢、保有する金融資産額などを入力することで、あなたにぴったりな専門家が探せるサービスだ。

また「資産運用ナビ」に登録されている専門家のプロフィールも閲覧できると同時に、初回相談は無料であるため、自分にあった専門家に出会えるまで何度でも面談ができる。

REIT投資は長期運用となることから、専門家との信頼関係を構築することが重要となる。

「資産運用ナビ」を活用し、信頼のおける専門家を見つけてほしい。

REIT投資をおすすめする理由は安全性と将来性

REIT投資には、少額から不動産投資を行える、複数不動産に対する分散投資によってリスクが分散されている、分配金の利回りが高い、といったメリットが挙げられる。

一方で、REITには災害リスクや価格変動リスク、上場廃止となるリスクがある。

銘柄を選定する際には、投資対象の不動産の種類や利回り、信用力などを軸に、最適な商品を見つけよう。

また、REIT投資を成功させるためには専門的な知識が求められるため、専門家に相談しながら運用することで、より効果的な運用が可能となるはずだ。

そして、専門家選びに迷ったら「資産運用ナビ」を活用し、自分にあった信頼できる専門家を見つけてほしい。

REITのおすすめ銘柄に関するQ&A