不動産投資のデメリットとは？デメリットへの対処法とメリットを生かすポイントを解説

不動産投資には以前から根強い人気がある。

現物資産を保有することで株式や債券などの投資商品では得られないメリットを期待できるからだ。

しかし一方でデメリットやリスクについて心配する方も多いだろう。

そこでこの記事ではそんな不動産投資について、特徴や効果的な運用のためのポイントを解説する。

不動産投資とは何か

不動産投資のデメリットやリスクを確認する前に、不動産投資の基本的な仕組みや特徴、価格変動要因について解説していく。

不動産投資の概要を把握し、どういった仕組みの投資手法なのかを理解しておこう。

不動産投資とは

不動産投資とは、アパートやマンション、戸建て、駐車場などの不動産で資産運用することである。

不動産投資には不動産を貸して定期的な収入を得る方法と、不動産を売却して収入を得る方法がある。

不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」

様々な運用手法の中でも、不動産投資は中程度のリスク・リターンとなっている。

株式投資やFXはハイリスク・ハイリターンに該当するが、それよりもリスクを抑えた運用が可能なのだ。

理由は、株式などと比べて価格変動の幅が狭いからである。もちろん、経済状況や自然災害などの影響で価格が大きく下落する恐れはある。

だが不動産は人々の生活に必要なものであり、継続的な需要が見込める。

短期間で大きな利益を目指す人には不向きだが、長期間に渡って継続的な収入を得たい人には適している投資先だ。

不動産の価格変動要因

不動産価格が変動する要因として主に以下のようなものが挙げられる。

まず、もっともシンプルな要因として「需要と供給」のバランスが挙げられる。

供給される不動産に対して需要が強ければ価格は上昇し、供給が過剰になると価格は下落する。

また「金利」も不動産価格を変動させる要因のひとつだ。

金融政策などで金利が引き下げられるとローンが組みやすくなり、不動産を購入する人が増えて価格も上がる。

一方、金利が引き上げられる局面では不動産の需要が低下し、価格は下落しやすい。

そして「建材費」も不動産価格に影響を与える。建築物を構成する資材が高騰すると、そのまま不動産の価格にも反映される。

近年、国内の不動産市場は海外投資家の参入が多く、需要が高い状況が続いた。

建材費の高騰などもあり、都心を中心として不動産価格は上昇基調にある。

しかし、2024年に入ってマイナス金利政策の解除などもあり、住宅ローンの金利が上昇すると見られている。

今後は価格上昇が落ち着く可能性があるが、それ以上に需要が高まって価格が上昇する可能性もあるため注意深く確認しておこう。

不動産投資のデメリットとその対処法

不動産投資を始める際には、リスクやデメリットを正しく認識した上で対処することが大切だ。

ここでは、不動産投資における各種のリスクやデメリット、対処法について解説していく。

不動産投資の各種リスク

不動産投資には以下のようなリスクがある。

それぞれのリスクについて把握しておこう。

空室リスク

不動産投資は入居者から家賃を受け取る仕組みの投資手法であるため、入居者が入らないと家賃は得られない。

物件の立地によっては需要が低く、入居者が入らない空室状態のリスクがある点に注意が必要だ。

賃料下落リスク

投資物件の周辺エリアで賃料が引き下げられると、競争力を維持するために賃料を引き下げざるを得ないリスクがある。

また、建物が老朽化すると賃料を引き下げないと入居者が入らない場合もある。

投資を始めた当初よりも賃料が下落し、想定した利回りを実現できない可能性がある点に注意が必要だ。

滞納リスク

入居者が家賃を滞納し、収入が減少するリスクも想定される。場合によっては入居者とのトラブルにまで発展する可能性があるため注意しておこう。

金利上昇リスク

ローンを組んで不動産物件を購入する際、変動金利を選択した場合は金利上昇によって返済負担が大きくなるリスクがある。

返済額が増えると実質的な利回りは低下する。特に、長期でローンを組む場合は返済負担が大きくなっていく。

修繕リスク

不動産物件は経年劣化によって老朽化していくため、修繕費用がかかるリスクが伴う。

特に、中古の不動産物件を購入する場合は早い段階で修繕費がかかることになる。

外壁や屋根、配管、躯体を修繕しなければならないケースに注意しておこう。

災害リスク

地震・津波といった自然災害や火災によって不動産物件が被害を受けるリスクも想定しなければならない。

日本は自然災害が多い国であるため、ハザードマップの確認や保険加入が重要なポイントとなる。

価格変動リスク

不動産市場において取引価格が変動するリスクも注意しておきたい。

需要の低下によって物件価格が下落し、売却時に大きな損失を抱える可能性もある。

物件エリアの需要を見極めつつ、売却のタイミングを判断していこう。

税法変更リスク

不動産投資で得られる家賃収入や物件の売却益には所得税や住民税が課される。

税法・税制の改正によって税金の負担が変わるリスクがあることも頭に入れておこう。

不動産投資のデメリット

各種のリスクを踏まえた上で、以下の2点が不動産投資のデメリットとして挙げられる。

不動産投資は、入居者の家賃滞納や周辺エリアの賃料引き下げ、金利上昇、災害、税法の変更など、自分ではコントロールできないリスクが多い。

物件はそう簡単に手放せないため、自分自身でコントロールしきれないリスクがある点はデメリットと言えるだろう。

また、どういった物件を選ぶかという点に左右されやすいこともデメリットとして挙げられる。

需要が少ないエリアや災害リスクが高いエリアを選んでしまうと、思うように収益を得られない可能性がある。

デメリットの対処法

不動産投資のデメリットへの対処法として以下の3点を頭に入れておこう。

不動産投資は事前の準備が収益を左右する。

物件の選定を慎重に行うことはもちろん、加入する保険をじっくりと見極めたり、リフォーム・リノベーションによって物件の価値を高めたりなどの事前準備を徹底し、リスクを軽減しよう。

また、物件の購入価格に対してローンの比率が大きくなり過ぎると、金利上昇の影響を強く受けてしまう。

フルローンで物件を購入するのではなく、ある程度の自己資金を準備して不動産投資に取り組もう。

そして、理想としては複数の不動産物件に分散投資を行えると良い。

物件を複数所有することで災害リスクや空室リスクを分散し、デメリットを軽減できる。

特定のエリアに集中させず、複数の投資エリアに投資物件を分散させると良いだろう。

不動産投資のメリットと投資成功のポイント

次に、不動産投資を行うメリットと投資を成功させるポイントについて紹介していく。

不動産投資への取り組みを検討中の方は、ぜひ魅力的な側面を把握した上でポイントを抑えて運用を実践しよう。

不動産投資のメリット

不動産投資のメリットとして以下の6点が挙げられる。

各メリットについて解説していく。

賃貸による家賃収入を得られる

マンション・アパート経営の場合、入居者から家賃収入を得ることができる。

空室になりにくい人気エリアで不動産投資ができれば、収入が安定する。将来の年金対策にもなる。

税金対策ができる

不動産投資では減価償却ができ、節税につながる。減価償却とは数年にわたって費用計上を行うことである。

実際の出費とは関係なく費用として計上できるため、最終的に所得税などの税金額を削減できる。

また、本業の所得との損益通算も可能だ。投資をしながら所得税などの負担を軽減できる点は不動産投資独自の強みである。

相続税対策としても有効で、収益用不動産は相続税評価額を下げることができる。

現金や株式などで相続するよりも評価額を抑えられるため、節税につながる。

なお、別記事「不動産投資の節税」で不動産投資を通じた税金対策についてより掘り下げて解説しているので参照してほしい。

インフレ対策ができる

現物の不動産を保有することで、インフレに強い資産を築くことができる。

現金や預金は、インフレによって価値が目減りしてしまう。

しかし不動産のように現物の資産は物価上昇にあわせて不動産価格が上昇するため、資産の目減りを防ぐことができるのだ。

少ない資金で大きな投資効果を狙える

不動産投資ローンを活用することで、自己資金が少なくても不動産投資ができる。

株式や債券などの投資資金はすべて自己資金が必要だが、不動産投資では借入金を物件購入に充てることが可能だ。

融資をうまく活用すれば、投資効率をより高められる。レバレッジを効かせることで自己資金のみでの投資では得られなかった利益も狙える。

不動産投資ローンについては、別記事「不動産投資ローンの金利」でも詳しく解説している。

不動産会社に管理を任せられる

物件購入後は、不動産管理会社に管理を委託することで物件管理の手間を削減できる。

株式や債券投資の場合は値動きを自分で追う必要があるが、不動産投資なら専門の会社に任せられるので便利だ。サラリーマンの副業としても最適といえる。

ただし、物件管理を委託する管理会社を慎重に選ばないと投資に失敗するリスクも高まる。

適当に管理会社を選ぶのではなく、以下のポイントを抑えて信頼できる管理会社を選択しよう。

まず、物件に空室が生じた場合にすぐに入居者を見つけて契約を締結できる「客付け力」が高いかどうかをチェックしよう。

不動産賃貸ポータルサイトへの掲載やほかの管理物件の入居率の高さを確認し、客付け力を比較しておくと良い。

また、豊富な管理実績を有する管理会社を選ぶことも大切だ。

実績が多いほど管理のノウハウを持っていたり、トラブル等に対応できるスタッフが揃っていたりする可能性が高い。

多様な投資先が存在する

不動産投資というと住居用不動産への投資をイメージするケースが多いものの、投資先はオフィスビルや商業施設、倉庫など多岐にわたる。

多様な選択肢から投資先を選定できる点も大きな魅力だ。

住居用不動産は景気にかかわらず安定した収益を期待できる一方、オフィスビルや商業施設は景気の動向による影響を受けやすい。

しかし住居用不動産よりも利回りが高い傾向があり、収益性の高さがオフィスビルや商業施設の魅力だ。

自身の投資ニーズに合わせて投資先を選定できる点も不動産投資の魅力となっている。

不動産投資を成功させるポイント

不動産投資を成功させるポイントとして以下の2点が挙げられる。

それぞれのポイントについて解説していく。

運用シミュレーションを繰り返し行う

まず、不動産投資における収支を把握した上でシミュレーションを行い、本当に上手くいくのかを確かめて投資を始めることが大切だ。

最悪のケースもシミュレーションに組み込み、投資の成功可能性を試算しておこう。

シミュレーションでは以下のような項目を組み込んでおくと良い。

上記のような内容を組み込んだ上で複数のパターンをシミュレーションし、投資先として適しているかどうかをチェックしておこう。

情報収集を徹底する

不動産投資は情報収集が成功を左右する。複数の不動産会社で提示される情報を比較したり、実際に物件の下見を行ったりして情報を集めよう。

例えば物件周辺の治安の良し悪しは入居率に影響する可能性が高い。

不動産会社の担当者に確認をしたり、物件の周辺エリアを観察したりして治安を確かめておくと良いだろう。

情報収集を適当に行うと、空室リスクが高い物件を引き当ててしまったり、トラブルに巻き込まれたりする可能性がある。

自分の目で情報収集を行い、物件が投資対象として適切かどうかを見極めよう。

デメリットを踏まえた不動産投資の戦略は誰に相談するべき？

不動産投資を始めるのであれば、資産運用の専門家に力を借りることを推奨する。なかでもIFA（独立系ファイナンシャルアドバイザー）は不動産投資の相談先として最適だ。

ここでは、不動産投資を専門家に相談すべき理由やIFAに相談するメリット、IFAの探し方について解説していく。

不動産投資を専門家に相談すべき理由

本記事でも紹介してきた通り、不動産投資は自分自身でコントロールできないリスクが多く、投資成果は物件選びに左右されやすい。

不動産投資の初心者には、各種のリスクに対策を行いながら適切な物件を探すことはかなり難しいと言えるだろう。

専門家に相談を行うことで、適切なリスク対策をしながら収益を期待できる不動産物件を紹介してもらえる可能性が高い。

運用シミュレーションや各種の情報収集もサポートしてもらえるため、安心して不動産投資を始められる。

不動産投資を始めてみたい方は専門家に相談することを検討してみよう。

IFAに相談するメリット

不動産投資の相談先としてIFA（独立系ファイナンシャルアドバイザー）を推奨する。

IFAとは、金融機関から独立した立場で顧客の投資助言を行う専門家のことだ。

顧客から相談を受けて投資計画を策定したり、商品の提案・仲介を行ったりしている。

IFAに不動産投資を相談するメリットとして以下の2点が挙げられる。

アドバイザーによって強みは異なるものの、IFAのなかには不動産投資に精通したアドバイザーも多い。

物件選びのサポートや具体的な物件の提案、地域で信頼できる管理会社の紹介などを任せられる。

また、IFAは特定の金融機関や不動産会社などに所属していないため、中立な目線から投資助言を提供してくれる。

高リスクな物件や収益性が期待できない物件を提案される心配がなく、客観的に投資先として魅力の高い物件を紹介してくれることが魅力だ。

IFAの探し方

相談先のIFAをお探しの方は「資産運用ナビ」の利用をおすすめする。

「資産運用ナビ」とは、相談先を探す投資家とIFAをマッチングさせるオンラインプラットフォームのことだ。

IFAの探し方は非常に簡単で、あなたの資産状況やアドバイザーの希望条件を入力するだけで良い。

あとはIFAをよく知る「資産運用ナビ」があなたにぴったりのアドバイザーを全国から抽出し、紹介を行う仕組みとなっている。

不動産投資に精通したアドバイザーを絞り込んで検索することもできるため、自分に合った相談先を見つけやすい。

気になるアドバイザーが見つかれば、そのまま面談を申し込むことも可能だ。

IFAの紹介料・相談費用は原則無料となっているため、気軽に相談できるだろう。

ぜひこの機会に「資産運用ナビ」を活用し、信頼できる相談先を探してみてはいかがだろうか。

不動産投資は情報収集やシミュレーションでデメリットを軽減しよう

不動産投資には入居者の家賃滞納や周辺エリアの賃料引き下げ、金利上昇、災害、税法の変更などの自分ではコントロールできないリスクが多く存在する。

運用シミュレーションや情報収集を徹底し、デメリットを軽減しよう。

また、各種のリスクを対策しながら不動産投資を行いたい場合、専門家への相談がおすすめだ。

特に、IFAは中立な目線から不動産投資に関して最適な助言を提供してくれる。

IFA検索サービス「資産運用ナビ」では、あなたにぴったりのIFAを無料で紹介するサービスを提供している。

ぜひこの機会に「資産運用ナビ」を活用し、信頼できるアドバイザーを探してみてはいかがだろうか。

不動産投資のデメリットに関するQ&A