- 壁芯面積と内法面積にはどのような違いがあるのだろうか
- 壁芯面積と内法面積を見る際に注意すべきポイント
マンション購入時には必ず目にする壁芯面積（へきしんめんせき）と内法面積（うちのりめんせき）をご存知あるだろうか。
2つの内容を理解しないまま購入すると後々損をしてしまうことにもつながりかねないため、購入前に理解しておくポイントでもある。
本記事では「壁芯面積」と「内法面積」の違いについて解説する。
最後には3つのポイントを紹介するため、これからマンション購入を検討している方はぜひ参考にしてほしい。
壁芯面積と内法面積の違いとは
「壁芯面積」と「内法面積」は床面積の考え方である。それぞれどのような算出基準であるかここで紹介する。
壁芯面積とは
壁芯面積とは壁の中心を基準として算出する床面積であり、設計図や建築確認申請に用いられる。
建築確認申請を行う際は、建築基準法に則った建物である必要があり、特に建ペイ率と容積率の範囲内で建築できる建物であるか判断しなければいけない。
建ペイ率とは敷地に建築できる面積割合であり、容積率とは敷地に建築できる総床面積割合のことを指し、各地域で定められている。
建ペイ率や容積率を算出する際は、壁芯面積を用いて計算される。
内法面積とは
内法面積とは内壁を基準として算出する床面積であり、実際に居住する面積ということだ。
建築確認申請では壁芯面積が用いられるが、マンションなどの区分所有建物を登記する場合は内法面積が用いられる。
また、マンションを所有している人に課せられる固定資産税は、固定資産税評価額に税率を掛けた金額を納税するが、固定資産税評価額を算出する際に内法面積が採用されている。
そのため自身が住む面積だけでなく、行政や税金上にも用いられることが多い。
壁芯面積と内法面積の差
壁芯面積と内法面積の差は5%～10％とされている。
壁芯面積が90㎡と表記されていた場合、内法面積がおおよそ81㎡～86㎡前後と考えておくべきである。
ただし断熱性能や気密性能、耐震性能を向上させるために壁に断熱材や石膏ボードを増やした場合、壁芯面積と内法面積の差が10%以上になる場合もある。
また建物の構造によっても異なるため、次の項で詳しく解説する。
壁芯面積と内法面積はどのくらい違う？
建物の構造によって壁芯面積と内法面積は異なる。では実際どれくらい異なるのだろうか。
ここでは木造住宅とマンションの場合を紹介する。
木造の場合
木造戸建て住宅や木造賃貸住宅の場合はおおよそ5%～8％の差が生じる。
木造住宅の工法にも在来工法や2×4工法などがあるため一概には言えないものの、構造材自体が鉄筋コンクリート造より薄いため、大きな差は生じにくい特徴がある。
マンションの場合
一方マンションは壁が厚く、壁芯面積と内法面積の差は8%～10%近くになるケースが多い。
鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）や鉄筋コンクリート造（RC造）は構造材に鉄筋を入れこんだコンクリートを用いる。
さらに、鉄筋とコンクリートだけでは耐震性能が不十分であるため、部屋の隅に太い鉄筋を入れて建物を支えている。
太い鉄筋があるために壁芯面積と内法面積の差が木造より大きくなる特徴がある。
注意する壁芯面積と内法面積の３ポイントとは
壁芯面積と内法面積の差は10%程度であるものの、注意しなければいけないポイントが３つあるため紹介する。
建築基準法と不動産登記法に違いがある
建築基準法は壁芯面積を用いて計算される一方、不動産登記は内法面積で登記される。
先ほどもお伝えしたとおり、建ペイ率や容積率を内法面積で計算してしまうと建築確認申請がおりず、マンションの建築ができなくなる。
マンションの購入の場合は、既に完成している物件であるため、建築基準法をクリアしている建物であることを意味するが建築する場合は注意しなければいけない。
また不動産登記の場合、不動産登記法の第４４条２項には「建物の種類、構造及び床面積に関し必要な事項は、法務省令で定める。」と記載されており、その省令となる不動産登記規則の第１１５条（建物の床面積）では以下の条文で建物床面積が定められている。
建物の床面積は、各階ごとに壁その他の区画の中心線（区分建物にあっては、壁その他の区画の内側線）で囲まれた部分の水平投影面積により、平方メートルを単位として定め、一平方メートルの百分の一未満の端数は、切り捨てるものとする。
引用：不動産登記規則第115条 – Wikibooks
条文では区分建物（マンション）に限っては内法面積で登記されるが、それ以外の住宅に関しての記載が無い。
つまり戸建て住宅などは壁芯面積で登記することを意味しているため、間違えないように注意が必要である。
マンション広告の面積は壁芯が多い
マンション広告に掲載されている床面積は壁芯面積で表記されていることがほとんどであるため、実際住むと狭く感じる方も多く注意が必要である。
壁芯面積で掲載する理由は面積を大きく見せた方が、購入意欲が高まるためである。
例えば壁芯面積が80㎡のマンションを内法面積が72㎡と表記すると、もう少し大きい部屋が良いと感じる方もいるだろう。
そのため販売会社としては壁芯面積で表記した方が部屋を大きく見せることができるため、より売却しやすくなる。
しかし購入者によっては実際に住んでみたら部屋が小さかったという意見も多いため、マンション広告の掲載されている床面積から10%近い面積を差し引いて検討した方が良いだろう。
税金面の違い
不動産取得税は不動産を購入した際に課せられる税金であるが、内法面積が50～240㎡までの床面積の建物であれば軽減処置が適用される。
不動産取得税は以下の計算式で算出される。
| 不動産取得税＝固定資産税評価額×3% |
固定資産税評価額とは固定資産税や都市計画税、不動産取得税算出する際の基準価額となり、建物価格のおおよそ50%～60%前後となる。
例えば3,000万円のマンションを購入すると仮定すると、不動産取得税は以下の価額となる。
| 不動産取得税＝3,000万円×50％×3%＝45万円 |
しかし、内法面積が軽減処置に適用できる物件である場合、固定資産税評価額から1,200万円差し引くことができるため、不動産取得税は9万円で済むことになる。
そのためマンションを購入する際は壁芯面積で広告が掲載されていても内法面積が50㎡以上であるか確認しなければいけない。
壁芯面積だけではなく内法面積も計算しよう
今回壁芯面積と内法面積の違いと3つのポイントを解説してきた。マンション広告には壁芯面積が表記されているものの、実際に住む内法面積との差は5%～10%あるため、住んでみてから思ったより狭かったと感じる方も多い。
また、税金面でも大きな違いが生じるため、壁芯面積だけで購入するマンションを決めるのではなく、内法面積を計算してからが望ましいだろう。
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