- 不動産投資のおすすめの方法が知りたい
- 不動産投資で成功するためのポイントがわからない
- どのような人に不動産投資がおすすめなのか知りたい
「不動産投資に興味があるけど、何から始めたらいいのか分からない…」「不動産投資のおすすめの手法は?」不動産投資にはさまざまな手法があり、投資意向や元手資金によって向いているものが異なる。
本記事では、不動産投資のおすすめの手法やおすすめの人、成功のための戦略について解説していく。
不動産投資はどのような人におすすめなのか
株式や投資信託に比べてハードルが高いイメージがある不動産投資だが、多くの投資家に活用されているのにはどのような理由があるのだろうか。
ここでは、不動産投資が選ばれる理由とおすすめの人の特徴について解説していく。
不動産投資が選ばれる理由
不動産投資が選ばれる理由として、主に次のような理由が挙げられる。
- インフレ対策として有効
- レバレッジ効果がある
- 税制優遇を受けられる
- 安定した収益を得られる
不動産投資の大きな魅力のひとつが、インフレ対策として活用できるポイントだ。
不動産の価値はインフレと共に上昇する傾向にある。現預金の場合は、インフレが起きると実質的に資産価値が目減りしてしまうが、不動産であればインフレへの備えにもなる。
また、不動産投資は一般的に金融機関から借り入れを行って物件を購入するケースが多い。
これによって、自分の手元資金よりも大きな金額で投資することが可能となる。
もちろん借入金を背負うことのリスクは考慮する必要があるが、レバレッジ効果を活用しながら資産運用ができるのは魅力のひとつといえる。
不動産投資がおすすめな人
不動産投資は、次のようなニーズがある人におすすめだ。
- 不労所得を得たい人
- 安定した収入がある人
- 株式や投資信託の分散投資先を探している人
- 税金対策をしたい人
それぞれくわしく解説していこう。
不労所得を得たい人
不動産投資では、購入した物件を賃貸に出すことで定期的な家賃収入を得られるメリットがある。
物件の管理や家賃の回収は不動産会社に委託することもできるので、実質的な不労所得といえるだろう。
「老後に向けて不労所得を築きたい」「給与とは別の収入源が欲しい」という人は、不動産投資を検討してみよう。
安定した収入がある人
前述の通り、不動産投資では金融機関から借り入れを行って物件を購入することが一般的だ。
基本的には多額の借入となることが多いため、金融機関側は慎重な審査を行う。
その審査の際に重視されるのが、収入の安定性についてだ。安定した収入がある人は、「計画的に返済を行える」と見なされやすく、審査でも有利に働く可能性が高い。
「勤続年数が長く、収入が安定している」という人は、不動産投資でレバレッジをかけた運用に取り組むこともひとつの方法だ。
株式や投資信託の分散投資先を探している人
不動産投資は、株式や投資信託の分散投資先としても活用できる。
不動産は株式や投資信託とは異なる資産クラスであり、市況から受ける影響にも違いがある。
たとえば、株式市場は景気動向や金利情勢によっては短期間で大きな値動きを見せることがある。
不動産価格も経済情勢や金利動向に大きな影響を受けることは間違いないが、株式ほど激しい値動きをたどることは考えにくい。
「余裕資金を投資したいけど、ポートフォリオが偏りそう」といった心配がある人は、不動産投資を組み入れることを考えてみよう。
税金対策をしたい人
不動産投資は税制上で優遇を受けられることも特徴のひとつだ。
物件の取得にかかった資金は、減価償却費として一定期間にわたって経費計上できる。
これによって家賃収入などの所得から控除できる経費が増え、税負担を抑えられるメリットがある。
また、現在支払っている税金だけでなく、将来相続人が支払う相続税についても優遇を受けることができる。
不動産として相続した場合、相続税評価額が圧縮されるため、現預金で相続する場合よりも税負担を抑えられるケースがある。
「所得税や住民税の負担に悩んでいる」「相続税対策を始めたい」という人は、不動産投資がひとつの選択肢となるだろう。
不動産投資の現状と今後の見通し
不動産投資を始める際に確認しておきたいのが、不動産市場に影響を与えるポイントと今後の見通しについてだ。
ここでは、「不動産価格」と「金利動向」「不動産需要」の3つの観点から、現状と今後の見通しについて解説していこう。
不動産価格の高騰
昨今の不動産価格の高騰は、新聞やニュースでも多く取り上げられている。
日本では長らく低金利環境が続いていることから、借り入れによる金利を抑えながら不動産を購入することができる。
そのため、不動産需要が膨らみ、価格高騰の大きな要因となっている。
これから不動産投資を行うにあたって、「価格が高いときに購入しても大丈夫なのだろうか」と不安を抱く人もいるだろう。
日本銀行は2024年3月にマイナス金利政策を解除することを決定したが、金融緩和については今後も継続するとしている。
金利動向には十分注意が必要だが、金融緩和が行われている中でいきなり不動産価格が下落するようなことは考えにくいといえる。
金利上昇による影響
不動産市場は金利動向と深い関係にある。多くの人が不動産の取得に借入金を活用するためである。
基本的に、金利上昇は不動産市場にとってマイナス要因となるといわれている。
金利が上がることによって資金調達コストがかさみ、不動産の需要が減少してしまうためだ。
前述の通り、日本では金融緩和政策によって長らく低金利環境が続いていることから、金利負担を抑えた資金調達がしやすく、不動産価格の高騰にも大きな影響を与えている。
当面は低金利が続くとみられているものの、今後金利政策が転換するようなことがあれば、不動産市場にも大きな影響を与えることが懸念される。
不動産投資に取り組む際は、金利動向を常にチェックするようにしよう。
都市部での根強い不動産需要
不動産の価格高騰に影響を与える要因として、都市部の人口増加や経済発展に伴う住宅需要の増加が挙げられる。
都市部では限られた土地の中に需要が集中しているため、価格が高騰しやすい市況が続いている。
そこに昨今の人件費や資材費の高騰も重なり、都市部では特に不動産価格の高騰が加速している状況だ。
最近では、リモートワークの浸透や働き方改革の推進により、脱オフィスの働き方も広がっているものの、いきなり地方へ人口が流出することは考えにくいだろう。
また、海外投資家の参入やインバウンドの増加も広がっていることから、今後も都市部では根強い不動産需要が続くといえる。
おすすめの不動産投資法を紹介!
不動産投資には、主に「直接投資」と「間接投資」の2種類があり、それぞれ下記のような投資手法がある。
直接投資 | マンション・アパート経営 区分所有投資 |
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間接投資 | REIT 不動産クラウドファンディング |
それぞれどのような投資手法かくわしく紹介していこう。
直接投資
直接投資とは、不動産の現物を購入して家賃収入や売買によって利益を上げる手法である。
物件の購入には金融機関からの借り入れを用いることが一般的だ。
ここでは、「マンション・アパート経営」と「区分所有投資」の2つの方法を紹介しよう。
マンション・アパート経営
マンション・アパート経営は、マンションやアパートを1棟購入し、その家賃収入によって利益を上げる方法である。
物件の購入に多額の費用が必要となるが、一定の入居者を維持できればまとまった収入を確保できるメリットがある。
また、取得に多額の費用がかかる点は、税制上のメリットの大きさにもつながる。
減価償却として計上できる金額が大きくなるため、その分所得を控除することが可能だ。
同様の観点から、相続税の対策としても有効である。
資産の圧縮効果を狙いたい人や、税金対策を検討している人は、マンション・アパート経営を検討してみるとよいだろう。
区分所有投資
「マンションやアパートを1棟所有するのはハードルが高い」という人は、区分所有する選択肢もある。
区分所有とは、マンションの1室を購入する不動産投資の手法である。
管理の手間や修繕のコストを抑えられるのも嬉しいポイントだ。
また、区分所有は、1棟丸ごと所有する場合に比べて取得費用が抑えられるため、「大きな借入額を背負うのに抵抗がある」という人に向いている。
購入する物件によっては、全額自己資金で対応することも可能だ。
直接投資に取り組む際は、まず区分所有から始めてみるのもよいだろう。
間接投資
間接投資とは、不動産の現物を購入するのではなく、不動産を運用する投資法人に投資する方法である。
直接投資に比べて少額でスタートできるため、まとまった投資資金がない人や、借入金を背負いたくない人に向いている手法である。
ここでは、「REIT」と「不動産クラウドファンディング」の2つを紹介していこう。
REIT
REITとは「不動産投資信託」といい、投資家から集めた資金をもとに不動産投資を行い、そこから得た家賃収入や売買益を投資家へ還元する金融商品である。
たとえば、三井住友トラスト・アセットマネジメントが運用する「J-REIT・リサーチ・オープン」では、次のような不動産法人を通じて不動産物件に投資している。
- KDX不動産投資法人
- 積水ハウス・リート投資法人
- 平和不動産リート投資法人
- ヒューリックリート投資法人
仮に、個人で不動産に直接投資する場合、購入できる物件に限りがある。
しかし、REITを通じれば大手不動産法人が所有するような商業施設やホテル、旅館などに投資することが可能だ。
証券会社によってはワンコインからREITに投資できるところもあるため、まずは少額投資から始めてみるのもよいだろう。
また、REITは定期的に分配金を受け取れることも魅力だ。
REITを運用する企業は、利益を分配金として還元することで実質的に法人税を免除してもらえる仕組みとなっている。
そのため、REITは他の投資信託に比べて分配利回りが高い傾向にある。
もちろん運用状況によっては分配金が引き下げられる可能性もあるが、「投資の楽しみが欲しい」という人には向いている金融商品といえる。
不動産クラウドファンディング
不動産クラウドファンディングとは、投資家から集めた資金をもとに不動産投資を行い、そこから得た収益を投資家へ還元する仕組みである。
REITと似た手法ではあるが、資金の投資先が大きく異なる。
REITは複数の物件への投資を組み合わせて運用するが、不動産クラウドファンディングでは特定の物件への投資に対して資金が募集される。
また、不動産クラウドファンディングはあらかじめ利回りや運用期間が提示されており、基本的には満期を迎えたら元本が戻される仕組みだ。
最低投資金額はプロジェクトによって異なるが、中には1口数万円から応募できるものもある。
「REITの売り時が分からない」、「決められた期間内で運用したい」という人は、不動産クラウドファンディングの活用を検討するとよいだろう。
ただし、REITのようにNISA制度を活用することはできないため注意が必要だ。
不動産投資を成功させるおすすめの戦略
不動産投資を成功させるためには、事前に戦略を立てておくことが重要だ。
ここでは、直接投資と間接投資に分けて、それぞれ投資戦略のポイントについて解説していこう。
直接投資の戦略
マンション・アパート経営や区分所有などの直接投資に取り組む際は、下記の4つのポイントを重視したい。
- 慎重に物件選びを行う
- 綿密な資金計画を立てる
- 管理・メンテナンスにかかるコストを把握する
- 信頼できる相談先を見つける
それぞれくわしく紹介していこう。
慎重に物件選びを行う
不動産投資の直接投資では、物件選びがその後の収益に大きく左右する。
もしなかなか入居者が決まらずに空室が続くと、家賃収入が入らないだけでなく、借入金の返済によってマイナス状態が続いてしまう。
安定した収益を得られるような物件を選ぶためには、次のような点をよく検討することが重要だ。
- 立地条件
- 周辺の環境
- 築年数
- 管理にかかるコスト
- 将来性・想定利回り
たとえば、立地条件では、「最寄り駅からの近さ」や「商業施設の充実度」「賃貸物件の需要の大きさ」などを重視したい。
学校が近くにある、駅から徒歩圏内といった物件は借り手が見つかりやすく、空室のリスクを避けられるためだ。
また、周辺の環境も大事なポイントだ。「再開発計画が進んでいる」「インフラ整備が進んでいる」といった地域は人口の流入を期待でき、不動産の需要も高まる期待がある。
不動産の購入は大きな借り入れを背負うため、勧められた物件を何となく購入するのではなく、納得できる物件を根気強く探すようにしよう。
綿密な資金計画を立てる
不動産の購入にあたっては、必ず綿密な資金計画を立てることが重要だ。
特に借入金によって購入する場合は、「無理なく返済を続けていけるか」「収入に変動が起きた場合でも返済が可能か」ということをよく検討したい。
その際は、安定した家賃収入があることを前提とするのではなく、空室によって収入が得られないときのリスクについても考えておくようにしよう。
万が一、金融機関への返済が滞ってしまうと自分の信用情報に傷がついてしまう。
今後ローンを借りたり、クレジットカードを作ったりするときに不利に働く可能性があるため、きちんと期日通り返済を行うことが重要だ。
なお、資金計画は、FP(ファイナンシャルプランナー)やIFA(独立系ファイナンシャルアドバイザー)の力を借りて立案することもおすすめである。
これらの金融アドバイザーは、顧客のライフプランや収入の推移、大きな支出の予定などを踏まえたうえで資金計画を立ててくれるので、より正確なプランを立てられるメリットがある。
管理・メンテナンスにかかるコストを把握する
不動産投資の直接投資では、物件の管理・メンテナンスにコストが発生する。
これらのコストは利回りにも影響を与えるポイントであるため、実際にどれくらいのコストがかかるのか正確に把握しておきたい。
たとえば、入居者への対応や家賃回収などは管理会社へ委託することができるが、その分管理費を支払う必要がある。
管理費は業者によって異なるため、どの管理会社へ委託するかもよく検討することが重要だ。
また、修繕にかかるコストも前もって見積もっておきたい。
不動産物件では定期的なメンテナンス費用だけでなく、老朽化によるリフォームや修繕費なども発生する。
規模や築年数によっては大規模なリフォームが発生する可能性もあるため、あらかじめどれくらいの支出が見込まれるか計画を立てておきたい。
その他、固定資産税や保険料といった費用についても収支計画に組み込んでおくようにしよう。
信頼できる相談先を見つける
不動産投資では、物件を購入するにあたって、次のような点を見極める必要がある。
- 安定した収益が見込める物件か
- 見落としているリスクはないか
- 節税効果が期待できるか
- 資金計画に穴がないか
より物件を正しく評価するためには、信頼できるプロのアドバイスが必要不可欠だ。
専門家へ相談することで、自分では気が付かなかったようなリスクを発見してもらえたり、より実情に沿った資金計画を提案してもらえたりするメリットがある。
特に、直接投資は大きな金額を投じるため、後から失敗に気付いたときには取り返しがつかないケースもある。
あらゆるリスクを低減しながら不動産投資に取り組むためには、必ず専門家の意見を取り入れるようにしたい。
また、不動産投資は長期的な取り組みであるため、長期的なサポートを得られる相談先を見つけることも重要だ。
間接投資の戦略
一方、REITや不動産クラウドファンディングなどの間接投資に取り組む際は、次の4つのポイントを重視したい。
- 過去の運用成果を確認する
- リスクを理解する
- 運用にかかるコストを把握する
- 自分に合ったポートフォリオを構築する
それぞれくわしく解説していこう。
過去の運用成果を確認する
REITに投資する際は、過去の運用成果や純資産総額について確認したい。
たとえば、同じREIT指数をベンチマークとするインデックスファンド同士でも、運用会社によって指数との乖離率が異なる。
過去の値動きやトータルリターンは、証券会社のホームページなどで公開されているので、必ず確認しておこう。
また、不動産クラウドファンディングは、運営会社が過去に運用してきたファンドで元本割れを引き起こしたものがないかチェックしておくことが重要だ。
運営会社はホームページなどで償還率などを記載していることが多いが、もし表記されていない場合は直接問い合わせることもおすすめである。
リスクを理解する
REITや不動産クラウドファンディングにはリスクがつきものだ。特に、日本国内の物件に投資する場合は災害リスクを軽視できない。
どれだけ立地条件や周辺環境がよい物件でも、災害によって倒壊してしまったり、修繕に多額の費用がかかってしまったりすると、想定よりも収益を上げられない可能性がある。
場合によっては元本を割る可能性もあるため注意が必要だ。
また、REITは日々価格が変動するため、直接投資に比べて金利動向による影響を大きく受けやすい。
金利が上昇することで短期間で値下がりすることも起こり得るため、あらかじめリスクをよく理解しておこう。
運用にかかるコストを把握する
不動産投資に取り組む際は、運用にかかるコストをよく確認しておきたい。
たとえば、REITでは購入時の手数料に加えて、運用中に「信託報酬」と呼ばれるコストがかかる。
信託報酬はREITを保有する限りかかり続けるコストであるため、事前にどれくらいのコストがかかるのか目論見書で確認しておこう。
一方、不動産クラウドファンディングはファンドへの出資は手数料がかからないものが多い。
ただし、出資金の入出金の手数料や中途解約手数料などがかかる場合があるため、運営会社の規程をチェックしておくことがおすすめだ。
自分に合ったポートフォリオを構築する
不動産投資に取り組む際は、全体のポートフォリオのバランスについても考慮したい。
たとえば、「余裕資金をすべてREITだけで運用する」ということはおすすめできない。
リスクが偏りすぎてしまうためだ。基本的には、株式や債券、投資信託などに分散投資したうえで、一部不動産を組み入れる方が良いだろう。
各資産のバランスについては、個人の投資意向によって大きく異なる。
「リスクを取って運用したい」という人は株式を多めに、「保守的に運用したい」という人は債券を多めにするなど、自分の投資意向を踏まえたうえでポートフォリオを構築することがおすすめだ。
不動産投資におすすめの方法が知りたいなら誰に相談するべき?
不動産投資には直接投資や間接投資などさまざまな種類があり、必要となる資金や得られるリターンが大きく異なる。
自分に合った運用方法を知るためには、不動産投資の専門家へ相談することがおすすめだ。
ここでは、不動産投資を専門家へ相談するメリットや、おすすめの相談先について紹介していこう。
不動産投資は専門家への相談が必要不可欠
不動産投資に取り組む際は、不動産業界に対する理解だけでなく、税制や金利動向への理解なども欠かせない。
また、直接投資の場合は資金調達も必要となることから、資金計画を立てることも重要だ。
さまざまな疑問点をクリアにしながら不動産投資に取り組むためには、専門家によるサポートが必要不可欠である。
不動産投資の相談先として、次のような選択肢が挙げられる。
- 不動産会社
- 金融機関
- 税理士
- 会計士
- IFA(独立系ファイナンシャルアドバイザー)
特に、近年投資家から注目を集めているのがIFA(独立系ファイナンシャルアドバイザー)である。
IFAとは、金融機関に属していないことが特徴の金融アドバイザーだ。
主に金融商品の売買の仲介業を担っているが、中には不動産会社と提携している例も少なくない。
不動産投資のためのライフプラン立案や税金対策、ポートフォリオ構築などの相談にも対応しており、幅広い相談ができるメリットがある。
IFAは幅広い資産運用の相談に対応
IFAは、前述の通り資産運用について幅広い相談に対応している。
顧客の投資意向や資産の状況、投資経験などを踏まえたうえでそれに見合った運用プランを提案してくれるので、初心者から経験者まで満足度の高い相談が行える。
また、中には税理士と提携しているIFA会社も多い。
不動産投資は税務とも関わりが深いため、「不動産投資に取り組むにあたって、良い税理士を知りたい」というニーズにも応えることが可能だ。
「不動産投資に興味があるけど、どこに相談すればいいのか分からない」「総合的なサポートが受けたい」という人はぜひIFAへ相談してみよう。
IFA検索サービス「資産運用ナビ」の活用がおすすめ
ひとくちにIFAといっても、その専門分野や取扱商品に違いがある。
特に、不動産投資については全員が取り扱っているわけではないため、自分のニーズと合致する相談先を探すことが重要だ。
手軽にIFAを探したい人には、IFA検索サービス「資産運用ナビ」の活用がおすすめである。
「資産運用ナビ」は、いくつかの質問に答えることで相性の良いIFAをピックアップしてもらえる。
不動産投資の相談に対応しているIFAも手軽に探すことができるので、自分で相談先を探す手間がかからない。
検索サービスは無料で利用できるので、ぜひ気軽に活用してみよう。
IFAと自分に合ったおすすめ不動産投資を見つけよう
不動産投資にはさまざま種類があり、投資意向によってそれぞれ向いている手法が異なる。
まずは自分の投資意向やライフプランを把握して、それに見合った運用方法を選ぶことが大切だ。
また、より最適な不動産投資に取り組むためには、金融の専門家であるIFAへ相談することも検討したい。
IFA検索サービス「資産運用ナビ」を活用して、信頼できる相談先を探してみよう。