- マンション投資を資産形成に活用する方法が知りたい
- マンション投資にあたっての基礎的知識を理解したい
- 初めてのマンション投資における注意点や成功のポイントを知りたい
長期的に安定した投資手法として、マンション投資に興味がある人もいるだろう。しかし、不動産投資に関して不安や疑問を持っていることも多いのではないだろうか？
そこでこの記事では、マンション投資を検討している未経験者向けに基本から解説していく。ぜひ最後まで目を通し、あなたの資産形成の参考にしてもらいたい。
マンションの資産価値が注目されるようになった背景
ここ10年ほどのマンション市場の変化を見ながら、マンションがどのような視点から資産として注目されるようになったか考えていく。
住み替えという選択肢がより一般化してきた
分譲マンションを終の住処にするのではく、住み替えるというライフスタイルが近年多くなっている。
背景には、以下の特徴的な理由がいくつか考えられる。
労働環境の変化
リモートワークの普及により、職場の近くに住む必要がなくなったので、郊外の安価で広い物件に引っ越すという選択肢が増えている。
また、終身雇用という思想は終わり、転職が当たり前になりつつある昨今で、転職を機に引っ越すケースもある。
マンション相場の上昇
2013年頃から上昇を続けているマンション相場により、現在住んでいるマンションを高値で売り、より条件の良いマンションへ住み替えるケースがある。
管理費の増加タイミング
分譲マンションは、一般的に10〜15年サイクルで大規模な修繕が行われる。そして、そのタイミングで管理費が増加するケースがあるのだ。そのため、築年が深くなるのに管理費が高くなるのなら、これを機にマンションを住み替える選択を取るというわけだ。
このように、従来よりも分譲マンションを売却し引っ越すということが、普通になってきていると言えるだろう。
マンション投資を資産形成として捉える見方の普及
マンションの売買が活発化しており、価格も高騰しているという状況にあるので、投資先としてマンションは有力な選択肢になる。
不動産と言えば、土地や建物一棟という印象であったが、マンション市場の活性化により、積極的な資産形成の手段として、マンション投資が一般化してきたのである。
加えて、ライフスタイルの多様化により、地方の魅力が見直され、東京一極集中から地方への移住などへシフトしつつあるなかで、投資エリアも多様化され、新たな地域にマーケットが生まれつつある。
ローンを活用し生命保険代わりになることや、節税になるなどのメリットも相まって、マンション投資を資産形成として捉える見方は普及し続けている。
不動産市況の変化
2020年からの新型コロナウィルスのパンデミックに、東京オリンピックの終了が重なり、マンションの価格高騰も終わるかと思われていたが、実際は高止まりすることなく2023年現在も価格は高騰し続けている。
まだまだ、投資対象として魅力的な商品だと言うことができそうだ。
実際に、東京や首都圏エリアだけでなく、北海道から九州まで、広く日本全域においてマンション価格は高騰し続けている。むしろ、関東や近畿などよりも、東北や九州の方が価格の上昇は大きい。
このような不動産市況も背景にあり、マンション投資が注目を集める結果に繋がっていると言えそうだ。
資産価値の落ちないマンションのポイント
マンションへと投資をするのなら、当然だがなるべく資産価値が落ちないものを選びたい。
ここではその選び方のポイントを解説する。
地域ごとの好条件の分析
物件の内容以前に、どこに位置しているのかという立地条件は非常に重要である。
どのような立地条件が良いかというのは、一言では表せない。なぜなら、地域によって需要のある立地条件というのは変わってくるからである。
東京なら駅近が良いだろうが、地方都市であれば車社会なので必ずしも駅に近い必要性はない。それよりも住環境が優先されるだろう。このように、何が良いかというのは、地域ごとに分析する必要がある。
物件の向きや周辺の開発計画、眺望なども考慮しながら、その土地にとって本当に良い条件の物件が何なのかを明確にしておくと、選ぶ指針になるだろう。
利便性と住み心地
マンションは人が住む場所なので、利便性や住み心地といった部分は当然意識される。
なるべくこの点にこだわり良い物件へ投資することで、長期間に渡って安定した入居率を維持できるほか、家賃の下落の緩和などに繋がるだろう。
それはつまり、そのマンション投資が長期的に安定したキャッシュフローを生み出すということだ。
当然ながら入居できる戸数に上限があるので、収入の限界値は決まっていることになる。
なるべくその限界値に近い収入を常に得られるようにする為にも、入居者にとっての利便性や住み心地は、大切なポイントとして意識したい。
マンションの運営管理と利益最大化の戦略
実際のマンション管理は、管理会社に委託することになるかと思う。つまり、入居者と直接やり取りを行うのは管理会社だ。
しっかりとしたオペレーションを実行してもらう為にも、管理会社は信頼できるところを選ぶようにしよう。
入居者トラブルの際の対応や、家賃の滞納などの対応、あるいは各種保証などがどのようなものか、事前に確認することだ。
その上で、共用部分の清掃やメンテナンス、経年で必要になった補修などはしっかりと行う。
そうすることで、なるべくマンションの価値を落とさずに済む。これにより、マンション投資による利益の最大化を目指せるだろう。
マンション投資の将来展望と長期的な資産形成
現在、マンション市場が活発に盛り上がっているのは分かったが、それではこれから先はどうなのか？将来の見通しについて、考えていこうと思う。
不動産市場の動向と将来性についての予測
2023年に入ってからの最新の不動産市場の動向はどうなっているのか？
以下の表を見てほしい。今年のマンションの不動産価格指数と中古マンションの成約件数・成約平均平米単価を、月毎に前年比で表記した。
なお、このデータは全宅連の「不動産市場動向調査」を参照し、表にまとめたものである。
| 2023年1月 前年比 | 2023年2月 前年比 | 2023年3月 前年比 | 2023年4月 前年比 | 2023年5月 前年比 | |||
| 不動産価格指数 （マンション） | 9.0 | 8.9 | 8.1 | 6.0 | 6.8 | ||
| 中古マンション | 首都圏 | 成約件数 | △ 6.5 | 3.0 | 1.1 | △ 4.5 | △ 4.9 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 成約平均㎡ 単価 | 6.4 | 9.9 | 6.8 | 2.1 | 8.1 | ||
| 近畿 | 成約件数 | △ 13.7 | △ 2.7 | 1.5 | △ 9.0 | △ 9.5 | |
| 成約平均㎡ 単価 | △ 9.7 | 3.0 | 10.5 | 5.0 | 1.8 |
表から分かるように、成約件数は徐々に落ちてきており、前年比割れが目立つ。しかし、その一方で、成約平均㎡単価は堅調に推移しており、価格は上昇を続けている。
日本の少子化による人口減少を考慮すると、成約件数が復調することは難しいかもしれない。
それにより需要が低下し供給が過多となると、遠くない未来に成約平均㎡単価も高止まりし縮小し始める未来が訪れることが考えられる。
マンション投資のポートフォリオ戦略と資産分散の重要性
資産形成としての投資では、長期的な視点が重要になるが、不動産投資でもそれは変わらない。
むしろ、マンション投資を安心して行う為にも、長期的な計画を立て、マンション投資のみではなく資産運用全体でバランスをコントロールしたい。
その方法として、マンション投資だけではなく他の金融商品にも投資を行いポートフォリオを組むこと。
なるべく複数の商品へ投資資産を分散投資することで、リスク分散を行うこと。これらが、安心して長期的に資産形成をしていく上で有効な戦略となる。
そうすることで、マンション投資のパフォーマンスが落ちる時期があっても、他の投資がカバーしてくれるだろうし、売却などを考えるにしても、買い手が見つかるまでの期間も投資資産全体としてしっかりと利益を上げられるはずだ。
マンション投資を資産形成に賢く活用するには
マンション投資は一夜にして財をなすような投資ではない。計画性を持って臨む長期的な資産形成だ。
不動産というのは、考察すべき要素が複雑でなかなか難しい商品であるが、マンション投資のみだけではなく、あくまで投資運用の一部と考えて分散投資で資産形成することで、より安定した運用が可能になる。
ただし、分析する内容も、ポートフォリオの組み方も、特に初心者には難しい上、マンション投資は高額な投資になるので、やり直しも難しく失敗できない。
賢く資産形成に活用するには、適切な分析やアドバイスが可能な専門家に相談することも良策だ。
マンション投資を専門家に相談するメリット
ここでは、専門家に相談することの具体的なメリットや、誰に相談すれば良いかなどを説明する。
IFA（独立系フィナンシャルアドバイザー）の役割と利点
マンション投資を相談する相手として、今回お勧めするのはIFAである。
IFAとは「独立系ファイナンシャルアドバイザー」とも呼ばれ、プロの資産運用アドバイザーのことである。
大きな特徴は、その名の通り特定の金融機関に所属していない独立した存在ということである。
どこにも所属していないので、所属先に忖度することなく、真に顧客にとって有益なアドバイスを提供できる。
IFAにとって、顧客の相談に応えることが最大の役割なのだ。だからこそ、初心者でも利用しやすい存在である。
マンション投資におけるIFAの専門知識と経験
IFAは資産運用の専門家であり、マンション投資においても専門知識と経験を有している。
マンション投資などの不動産投資は、経験を積むのが難しく時間がかかる。
しかし、IFAに相談することで、未経験者であっても専門家の経験や知識を活かしたアドバイスを受け、投資計画を立てることができる。
あなただけでは判断が難しい事柄についても、IFAのサポートによりひとつひとつ解決しながら投資を行っていけるはずだ。
IFAへの相談の流れと具体的なメリット
この記事が掲載されている「資産運用ナビ」では、全国に沢山いるIFAの中からあなたに合った人とマッチングすることができる。
無料相談に申し込むだけで誰でも利用できるので、是非この機会に試してみてはいかがだろうか？
IFAは、広く金融商品全般に精通している資産運用の専門家だ。
その為、あなたの資産状況や投資目的をIFAに伝え相談すれば、マンション投資はもちろんだが、あなたの資産運用全体の総合的なサポートを受けられるだろう。
そして、そのサポートは、あなただけにカスタマイズされたものであり、確実に資産形成を前進させていく力となるはずだ。
まとめ
この記事では、マンション投資が注目されている背景や、具体的な選び方、そして未来の展望に至るまでを分かりやすく説明した。
マンション投資を成功させるには、市況分析、物件選定、適切な運営管理などの重要なポイントがあり、これらは専門性が高い内容となっている。
その上で、資産分析やポートフォリオ構築なども行うことが、より安心できる運用へと繋がる。
IFAに相談することで、専門家の経験や知識を使いながら、マンション投資を活用した資産形成の方法や資産運用全体についてのアドバイスを受けることができる。
「資産運用ナビ」では、あなたに合った信頼できるIFAを見つけることができるので、是非気軽に相談を申し込み、あなたのマンション投資を成功へ導くきっかけにしてほしい。
