- ワンルームマンション投資に関する基礎知識を深めたい
- ワンルームマンション投資にかかる費用が知りたい
- ワンルームマンション投資のメリットを把握したい
不動産投資と聞くと、多額の資金が必要になると思うかもしれない。実際にそれは間違ってはいないが、不動産投資の中にも比較的手軽に始められる物件も存在する。
この記事では、手軽に始められる不動産投資として「ワンルームマンション投資」を紹介する。
ワンルームマンション投資とは何か
ワンルームマンション投資が通常の不動産投資とどう違うのか？そのメリットやデメリットも含め、基本的な概要を解説していく。
ワンルームマンション投資のメリット
ワンルームマンション投資はなぜ手軽に始められるのか、主なメリットからその理由を解説していこう。
不動産投資の中でも、元手が少なく始められる
不動産投資というと、建物1棟を購入しオーナーになるイメージが強いかもしれない。
ワンルームマンション投資では、分譲ワンルームマンションの1部屋のみを購入し、これを貸し出すことによって賃貸収入を得る。
不動産1棟に比べれば、初期投資費用が少なく済む点が、手軽に始められる理由であり、かつ最大のメリットだろう。
管理しやすい
建物1棟の物件オーナーになると、管理会社に委託こそしても、管理状況には気を配る必要がある。
また、入居世帯が多ければ入れ替わりも多く修繕費がかさむ。
一方、ワンルームマンションならば、1部屋のみの管理で済むので、他の不動産管理に比べ管理しやすいのが特徴だ。
分散投資も可能
投資というのはリスクをコントロールすることが非常に大切であり、その方法としてリスク分散の考えは基本である。投資先を複数にし、投資資産を分散するべきだ。
その点において、不動産を複数所有して分散するというのは、余程の富豪でなければ難しい。
しかし、ワンルームマンション投資は1部屋単位と比較的投資しやすい金額であるため、様々なエリアに1部屋ずつ所有するなどといったリスク分散を実践しやすい。
ワンルームマンション投資のデメリット
ワンルームマンション投資にもデメリットはある。株式投資などとは違い、好きな時に簡単にエグジット（手仕舞い＝売却等）が出来るわけではないので、投資する際は細心の注意を払って検討する必要がある。
空室時の収入がゼロ
ワンルームマンション投資は入居者の家賃が収入源となる。その為、空室時には当然収入がゼロとなってしまう。
1棟所有するようなマンションオーナーならば、空室分を他の入居室の収入でカバーすることが出来るが、ワンルームマンション投資ではそれが出来ない。
一方、管理会社への費用や、購入費のローン返済などの支出は続き、空室期間はマイナス収支となる。
節税効果はあまり期待できない
「不動産投資は大きな金額であり、その減価償却費を毎年計上できるので、節税効果が大きい」と思われがちだが、これは「所得が多い人が減価償却期間が短く減価償却費も大きな物件に投資すれば」の話であり、ワンルームマンション投資では全くと言って良いほど関係ない。
ワンルームマンションは、基本的にRC造なので減価償却期間が長い。
もしあなたが年収900万円以下ならば、毎年の税還付は良くても10万円程度だ。投資金額に対してイメージを持つような節税効果は無いと言って差し支えないだろう。
エグジット（手仕舞い）が難しい
不動産投資の出口戦略としては、相続する、売却する、自分で住む、賃貸を続ける、などが主になるが、ワンルームマンションでは他の不動産投資に比べ、エグジットが難しい傾向にある。
建物全体ではなく1部屋のみであり、しばらく投資運用したあとの築年数ということからも、資産価値は低く査定されるケースが多いだろう。
そうなった時には、あまり自由に手仕舞う方法を選択できることは期待しない方が良いかもしれない。
買い手を募集しても、すぐに見つかるとは限らないので、余裕を持った出口戦略が推奨される。
ワンルームマンション投資のリスクと対策
ワンルームマンション投資におけるリスクとしては、前述のデメリットがそのまま当てはまるが、他にも代表的なリスクを紹介するので、投資する前の参考にしてほしい。
1つは、資産価値が下がるということだ。
車などと同じく、不動産は新築は当然綺麗で価値があるが、古い物件は価値が下がり安い。
つまり、家賃は下げざるを得ない可能性が高く、ずっと同じ収入が続くわけでは無い。
このことについて特に注意しなければいけないのは、新築物件ほどそれが顕著であるということだ。
築年数が20年や30年になれば、実は家賃というのはそこまで下がらなくなる。
つまり、長期的な予想を立てやすい。一方で新築は当然人気があり家賃も高く設定できるが、新築時から最初の10年間の家賃の下落率は、ピークから20％近く下がる場合が多い。
不動産投資はローンを組み長期目線で行う投資となることから、家賃の下落についても事前に想定し計画する必要がある。
最初から、築浅は狙わずに、せめて10年程度の物件を狙うようにすれば、家賃の下落は比較的穏やかに済むだろう。
もう1点リスクとして喚起すると、管理会社と結んだ「家賃保証」の契約が、実際は想定と違う内容だったということが多いことだ。
サブリースと言われるこの保証は、管理会社に一定の手数料を差し引いた家賃収入が保証される魅力的なものであるが、実際に保証が必要となった際、家賃の改定を行われ安くなったり、保証期間が短くなっていたりなど、オーナーに不利な契約になっていることも多い。
信頼できる契約か、確認は怠らないようにしたい。
ワンルームマンション投資の始め方
ここまでリスク喚起を行ってきたが、リスクを理解した上で適切に投資すれば、魅力的な運用資産になることは、他の投資と変わらない。
投資物件の選び方
入居率の高い都心の人気エリアなどは、確かに入居は見込めるだろうが、その分利回りが低い。
「利回りが低くても人気があれば空室率は下がり、安定した収入に繋がる」そう謳う業者も多いかもしれない。
しかし実際は、先ほど述べたように家賃は下落していく可能性が高い。利回りが低く、取得時で微益やトントンだったとしたら、保有すればする程収入は減少し、赤字になっていくだろう。
加えて、修繕などの費用も掛かってくるので、「入居率が高くて利回りが低い物件は安定収入」というのは、遅かれ早かれ崩壊する。
失敗しない物件の選び方の1つとして、ある程度の築年数で利回りが良い物件を選ぶことが挙げられる。
また、物件に何かしらの損傷などがあり安く売られている場合、リフォーム代の方がお得ならば、収益性の高い物件をリーズナブルに取得できる可能性がある。
いずれにしても、利回りが良い物件を選ぶことによって、ワンルームマンション投資の弱点を補うのだ。
始めるために必要な資金とは
東京をはじめ一都三県の新築ワンルームマンションであれば、おおよそだが2,000〜4,000万円が相場となる。
中古物件であれば、立地や程度でかなり価格にばらつきがあるが、1,000万円程度から購入が可能だ。探せば数百万円という物件もある。
最初から全額を用意する必要はなく、ローンの頭金はおおよそ20％程度をみておけば良いだろう。中には、フルローンが可能なケースもあるので、不動産会社に確認してみよう。
この他に、仲介手数料や税金が掛かってくる。
管理会社の選定
『投資物件の選び方』でも書いたように、特に初めてのワンルームマンション投資では、新築よりも中古の物件の方がよい。
その為、新築よりも中古の物件に力を入れている不動産会社を選ぶようにしたい。
中古物件だからこそ、今までの運用による傾向やデータが蓄積されているはずだ。
利回りや価格の理由、入居層、空室期間がどの程度だったかなど、しっかりと情報を提供してくれる信頼できる会社と話を進めていくことにより、失敗するリスクを抑えることができるだろう。
運用事例を知る
成功事例、失敗事例、両方の運用事例を参考として見ていく。
成功事例から学べること
実例
中古物件の利点が多いことに気づき、中古物件に絞って日々チェックしていた。すると、相場感が養われ、立地や築年、利回りなどを踏まえて相場より安い物件がわかるようになった。
こうして、ピンポイントで投資を続け、複数のワンルームマンション投資を行っているが、トータルで毎年まとまった利益を得ている。
学び
情報収集の大切さ。そして相場観を養うことが、投資の成功へと繋がる。これは、不動産投資以外の投資全般にも活かせるスキルである。
失敗事例の分析
実例
営業マンに、減価償却費の税還付で、たとえ収益が赤字でもカバーできると言われ、将来の資産にもなるとワンルームマンション投資を行った。
1年目は、ある程度の税還付が受けられたが、2年目からはその額が一気に減少し、赤字運営に。月あたり10万円を超える自己資金の持ち出しが必要になった。
学び
ワンルームマンションのデメリットとして解説した、節税効果は望めないという話が現実なってしまった例である。
ワンルームマンション投資では、減価償却期間が長く税還付も少ないので、特に所得税率の低い人ほど節税効果は期待できず、運用赤字の補填などは無理がある。
長期的な視点で見るワンルームマンション投資
ワンルームマンション投資は不動産という金融商品であるので、長期的な視点で投資計画を立てなければならない。
その時間軸には、物件が経年劣化していくこと、家賃が減少すること、入退去ごとに費用がかかることなど、様々な支出の要素を入れて、利回り等の資産価値が投資として妥当かを検討することが非常に重要だ。
良い運営会社と共に、資産運用として成立する優良物件に投資できれば、成功事例で紹介したように安定した収入源として、資産形成の一旦を担ってくれるだろう。
IFAと共に資産形成のパートナーとして
ワンルームマンション投資が、決して簡単ではないことが伝わったかと思う。
しかし同時に、しっかりとした投資を行えれば、非常に魅力的な収入源ともなる。
高度な判断が必要な投資だからこそ、頼れるパートナーとしてIFAと共に計画したい。
IFAが提供できる情報とサポート内容
金融機関に所属していない独立した存在でありながら、資産運用の専門家として初心者にも相談しやすいのが「独立系ファイナンシャルアドバイザー」とも呼ばれるIFAだ。
独立した存在であるからこそ、会社の意向や課されたノルマに左右されない、顧客目線のアドバイスで初心者にも親身になってくれる。
ワンルームマンション投資の相談をするのなら、IFAは真っ先に選択肢として挙げられる存在だ。
投資初心者でも安心のIFAのコンサルティング
IFAは独立して活動しているので、所属機関のノルマや利益に左右されることがない。
その為、初心者でも安心して基本的なことから丁寧なアドバイスを受けることができる。
ワンルームマンション投資のみならず、広く資産運用に関しての心強いパートナーとなるだろう。
ただ、相談内容やあなたの投資経験などによって、最適なIFAの選択肢も異なる。
検索プラットフォーム「資産運用ナビ」などを活用し、自身の条件にあったアドバイザーを探すことも忘れないようにしよう。
継続的な投資パフォーマンスのモニタリング
不動産投資は長期投資の中でも、物件に関する入居状況や利回り、掛かってくる費用など、管理する事柄が多い。
それはワンルームマンション投資でも同じである。
これらをIFAと共に継続してモニタリングすることで、日々状況をアップデートし、適切な投資アドバイスをもらいながら運用していけるだろう。
まとめ
本記事では、ワンルームマンション投資の基本事項やメリット・デメリット、運用事例までを丁寧に解説した。
複雑な投資商品であるワンルームマンション投資は、高度な分析や戦略が必要になる。
そこで、IFAと相談することにより、専門的な知識やサポートを得ることができ、初心者でも安心して投資を始めることができる。
さらに、継続的にモニタリングすることで、長期的な資産形成に繋がっていく。
また、あなたの条件にあったIFAを見つけるには、「資産運用ナビ」などの検索プラットフォームの活用もおすすめである。
無料相談もできるので、長期的な資産形成のパートナーとなる、信頼できるIFAが見つかるはずだ。
