- 40代で不動産投資を始める方法が知りたい
- 40代におすすめの不動産投資の方法が知りたい
- 40代から始める不動産投資を成功させるポイントが知りたい
40代になり、自分の老後資金を準備するために不動産投資を考え始める方もいるだろう。
しかし「不動産投資をどのように始めれば良いかわからない」「具体的にどのような不動産投資方法があるのか知りたい」といった疑問や不安を抱えている方も多いのではないだろうか。
そこで本記事では、40代におすすめの不動産投資の方法や不動産投資を始めるための手順、そして40代におすすめの不動産投資戦略について解説していく。
ぜひ最後まで読んで、不動産投資に関する理解を深めてほしい。
40代におすすめの不動産投資の方法
40代におすすめの不動産投資の方法として、ここでは以下3つを紹介する。
- 一棟投資
- 区分マンション投資
- REIT（不動産投資信託）
それぞれの特徴やおすすめのポイントを見ていこう。
一棟投資
一棟投資とは、マンションやアパートなどを一棟購入し貸し出すことで、家賃収入を得る不動産投資方法だ。
一棟投資をおすすめする理由としては、空室リスクが分散できる点にある。
一棟購入により複数の部屋を所有することとなるため、全室が空室にならない限り、家賃収入が0になるリスクは低い。
また、多額の初期費用が必要となるイメージがある方も多いが、不動産投資ローンを活用することで、初期費用を抑えることも可能だ。
ただ、家賃収入が得られずに毎月のローンの支払いで赤字になることが無いよう、物件選びは慎重に行う必要がある。
区分マンション投資
区分マンション投資とは、マンションの一室を購入し貸し出すことで、家賃収入を得る不動産投資方法だ。
一棟投資と比較すると初期費用が抑えられるだけでなく、一部屋のみの所有となるため部屋の修繕といった管理の手間も削減できる点がおすすめのポイントだ。
また、比較的幅広い選択肢の中から物件の選択が可能であり、複数のマンションに対して区分投資ができれば、空室リスクの削減にもつながるだろう。
REIT（不動産投資信託）
REIT（不動産投資信託）とは、複数の不動産に分散投資ができる不動産投資方法だ。
先述した一棟投資や区分マンション投資よりも少額の1万円程度から投資が可能となる。
REITは商品によって投資対象としている物件（オフィスビルや高齢者施設、ホテルなど）が異なるため、自分のリスク許容度に応じて商品を選択できる点がおすすめのポイントだ。
また、実物の不動産を取得するよりも流動性が高いことに加え、投資家は投資先の不動産の管理等を行う必要が無いため、手間がかからないのは魅力的である。
複数の不動産に分散投資したい、少額から不動産投資を始めたい、なるべく手間を省きたいといった方には、REIT（不動産投資信託）を活用することをおすすめする。
40代から不動産投資を始めるには
40代から不動産投資を始めるにあたって、重要なのは以下の3つだ。
- 資金計画の立案
- 物件選び
- 契約手続きの確認
それぞれ解説していく。
資金計画の立案
資金計画を立案するためには、以下の3点を確認することが重要だ。
- 投資に回せる資金（余剰資金額）はいくらか
- 不動産投資ローンを利用するか
- 不動産投資にはどのような費用が発生するのか
まず確認すべきなのは「投資に回せる資金」だ。
40代の場合、子どもの進学や親の介護などといったライフイベントの発生が見込まれる。
近い将来に発生することが想定されるライフイベントにかかる資金に加え、ある程度の生活資金を手元に残し、収入と支出を踏まえた上で不動産投資に回せる資金を算出することが大切だ。
また、一棟投資や区分マンション投資など、不動産の取得にかかる費用が高額になる投資方法を選択するのであれば、不動産投資ローンを活用するケースが多くなるだろう。
そうなると、不動産投資ローンに対する毎月の返済額よりも高い利回りを目指す必要が出てくる。
加えて、不動産投資には修繕費用や不動産取得税、固定資産税などさまざまな費用が発生する。
具体的にどのような費用の支払いが発生するのかを確認し、その金額も踏まえた上で資金計画を立てなければならない。
これらを考慮しながら適切な資金計画を立案し、それに基づいた投資物件を選択するようにしよう。
物件選びのポイント
不動産投資を行う場合、物件選びが最も重要なポイントであるといっても過言ではない。
投資する物件は、以下の基準をもとに選択しよう。
- 立地
- 周辺環境
- ニーズ
- 利回り
基準としてまず挙げられるのは「立地」だ。駅から遠いなど、交通の便が悪い立地である場合、例え新築物件だとしても入居者は集まらないだろう。
また、周辺環境も重要な基準だ。近くにスーパーやコンビニ、病院などといった生活に欠かせない施設があるかを確認してほしい。
加えて、その投資物件がニーズに合致しているかにも着目する必要がある。
オフィス街への通勤が便利な場所であったり、大学や専門学校など一人暮らしする方が多いエリアであったりする場合は、ファミリー向けのマンションよりもワンルームマンションの方が需要が高いと考えられる。
さらに、不動産投資で利益を出すためにも、利回りについてもチェックしよう。
利回りについては、表面利回りと実質利回りの2種類があり、それぞれ計算方法は以下のとおりだ。
表面利回りにおいては、毎年支払いが必要となる固定資産税や火災保険料などの運営コストが含まれていないだけでなく、投資物件の購入にかかるコストについても含まれていない。
そのため、利回りを見る際にはそれらのコストを全て含めて算出する「実質利回り」を参考にして選択することがおすすめだ。
不動産は、株式などと比較すると流動性が低い投資商品である。上記の基準をもとに慎重に物件を選んでほしい。
契約手続きの確認
不動産投資における契約手続きとしては、主に以下の2つがある。
- 不動産の売買契約
- 金銭消費貸借契約
不動産の売買契約を行う際には、重要事項説明書を確認しなければならない。
重要事項説明書には、購入する不動産に関して特に理解しておくべき事項が記載されているため、十分に内容を確認することが重要だ。
また、金銭消費貸借契約とはローン契約のことをいう。借り入れ金額や金利、返済期限などをチェックしてほしい。
ここで挙げた契約以外にも、不動産の管理を管理会社へ委託するのであれば管理委託契約を締結しなければならない。
いずれにせよ、不利にならない契約内容であることをしっかりと確認した上で、契約締結をすることが重要である。
40代におすすめの不動産投資の戦略
40代からの不動産投資において、注意すべきリスクは主に以下の3つだ。
- 空室リスク
- 資金繰りのリスク
- 修繕費用のリスク
それぞれのリスクを適切に管理し、安定した不動産投資を行おう。
空室リスク
空室リスクとは、購入したマンションやアパートが空室になることにより、家賃収入が得られないリスクのことをいう。
空室リスクは不動産投資における収益に大きく関わる部分であるため、適切なリスク管理が必要だ。
空室リスクを管理するための方法としては、主に以下の3つが挙げられる。
- 信頼できる仲介会社に入居者募集を依頼する
- 立地が良くニーズの高い物件を選ぶ
- サブリース契約を締結する
信頼できる仲介会社に入居者募集を依頼することで、空室期間の短縮につなげることが可能となる。
ただ、賃料が相場よりも高かったり、前の入居者が退去した後のクリーニングが行われていなかったりすると、仲介会社に新たな入居者を紹介してもらえない可能性もあるため注意が必要だ。
また、立地が良くニーズの高い物件を選ぶことも重要である。
適切な物件を選択することで、退去者が出たとしてもすぐに入居者が見つかるケースが多くなり、空室リスクの軽減につながるだろう。
加えて、不動産会社とサブリース契約を締結すれば、不動産会社が物件を借りてくれることとなるため、退去者が出たとしても家賃収入はなくならない。
しかし、契約の手数料等コストが発生するため、手元に入ってくる金額は実際の家賃よりも低くなってしまう点には注意する必要がある。
上記の方法を活用しながら、空室リスクを抑えた不動産投資を行おう。
資金繰りのリスク
不動産投資は初期投資額が高額になるケースが多い。
そのため、資金繰りのリスクについても備えておく必要がある。
不動産投資ローンは、金融機関によっても設定されている金利が異なるため、複数の金融機関の金利を比較して検討することがおすすめだ。
高い金利で契約してしまうと、毎月の返済額がかさんで収益が縮小されるだけでなく、空室が出てしまった際には家賃収入よりも返済額が上回る赤字状態となってしまうことも考えられる。
また、先述したとおり、40代においては子どもの進学や親の介護といったライフイベントの発生が想定される。
それだけでなく、病気やケガによって収入が減少してしまうリスクもあるだろう。
そういった状況が発生したときであっても不動産投資を継続できるよう、自分がいくら不動産投資に回せる資金があるのかは必ず確認してほしい。
不動産投資においては、投資物件の購入費用のみならず、さまざまな税金などのコストが発生する。
これらを見越した上で適切な資金計画を立案し、不動産投資に取り組むことが重要だ。
修繕費用のリスク
一棟投資や区分マンション投資など、直接不動産を所有する不動産投資を行う場合は、修繕費用のリスクについても考えておかなければならない。
修繕費用としては、退去後のクリーニングや設備の交換などが挙げられる。
予期せぬ出費を防ぐためにも、マンション等の管理組合において積み立てられている修繕積立金がいくらあるのか、今までにどのような部分を修繕したのかを確認しておこう。
加えて、いざというときのために、自身でも修繕費用をあらかじめ資金計画に盛り込んでおくことをおすすめする。
40代の不動産投資の相談先はどこが良い？
40代から不動産投資を始める方に向けて、ここでは以下3点について解説する。
- 不動産投資を行う際に専門家に相談するべき理由
- IFAの役割とメリット
- IFA検索サービス「わたしのIFA」とは
それぞれ見ていこう。
不動産投資を行う際に専門家に相談するべき理由
不動産投資は、物件選びが重要なポイントを握るだけでなく、適切な資金計画の立案も重要度が高い。
そのため、豊富な知識量がなければ不動産投資を成功させることは難しいだろう。
この点、専門家に相談すれば、物件選びに関するアドバイスのみならず、投資家のライフステージ・ライフイベントや不動産投資ローンの利用有無を踏まえた資金計画に対しても具体的なアドバイスを提供してくれるはずだ。
不動産投資を成功させるためにも、専門家に相談することをおすすめする。
IFAの役割とメリット
IFAとは、Independent Financial Advisorの頭文字をとったもので、独立系ファイナンシャルアドバイザーと呼ばれている。
「独立系」という名のとおり、銀行や証券会社などの金融機関には所属していない資産運用の専門家だ。
IFAに相談するメリットとしては、以下の2つが挙げられる。
- 中立的な立場から最適なアドバイスが受けられる
- 長期的な相談が可能
最大のメリットは、中立的な立場から最適なアドバイスが受けられる点だ。
金融機関に所属する営業担当者に相談すると、その金融機関が取り扱う商品のみ提案が受けられることとなる。
しかし、IFAはさまざまな金融機関と業務委託契約を締結することで、幅広い商品が取り扱える。
豊富な経験と知識を駆使しながら、相談者にとって最適な運用戦略や投資商品の提案をしてくれるのだ。
また、IFAには基本的に転勤が伴わない。そのため、長期運用が必要となる不動産投資においても、長期的な相談が可能となる。
このことから、不動産投資に関する相談をする場合は、IFAを選択することをおすすめする。
IFA検索サービス「わたしのIFA」とは
IFAは全国各地に数多くいるため、どのように探せばいいかわからないという方も多いのではないだろうか。
そのような方におすすめのサービスがある。それは「わたしのIFA」だ。
「わたしのIFA」とは、投資家とIFAをマッチングさせるIFA検索サービスである。
オンライン上で住んでいる地域や相談内容、性別などの必要項目を入力するだけで、あなたに合ったIFAがピックアップされる。
また、このサービスに登録されているIFAは、プロフィールや得意な提案領域なども確認可能だ。
そのため、あなたの希望に沿ったIFAを見つけやすい環境が整っているのである。
IFA探しに迷っている方は、ぜひ「わたしのIFA」を活用してほしい。
40代からの不動産投資はリスクを抑えた安定運用を行おう
本記事では、40代におすすめの不動産投資の方法や不動産投資を始めるための手順、そして40代におすすめの不動産投資戦略について解説した。
40代におすすめの不動産投資の方法として「一棟投資」「区分投資」「REIT（不動産投資信託）」の3つを挙げた。
それぞれ特徴やリスクが異なるため、自分のリスク許容度等を鑑みて投資方法を選択してほしい。
また、不動産投資を始めるためには、まず資金計画の立案が必要となる。
自分の収入やライフイベントを踏まえながら無理のない計画を立てることが重要だ。
そして、物件選びは不動産投資の成功の鍵を握る部分であるため、慎重に行ってほしい。
加えて、不動産投資においては主に「空室リスク」「資金繰りのリスク」「修繕費用のリスク」が伴う。
それぞれのリスクを適切に管理し、安定した運用を行おう。
不動産投資は高額な資金が必要となるため、損失が出た場合のダメージも大きい。
なるべくリスクを抑えて着実な資産形成を行うためにも、専門家に相談することがおすすめだ。
中でも、IFAは相談者にとって最適な運用戦略や投資方法を中立的な立場から提案してくれる。
IFA検索サービスである「わたしのIFA」を活用し、信頼できるIFAを見つけて不動産投資を成功させてほしい。
40代の不動産投資に関するQ&A
