近年では新築住宅だけでなく、中古住宅を購入してリノベーションする方も増えている。
中古住宅も住宅ローンを利用して購入することができるが、新築住宅と比べて審査が通らないケースも見受けられる。
本記事では新築住宅と中古住宅のローン基準の違いについて解説する。
また中古住宅のローンが通らない理由も紹介するため、これから中古住宅の購入を検討している方はぜひ参考にほしい。
新築住宅と中古住宅のローン基準の違いとは
住宅ローンの審査基準に関しては中古と新築であっても大きな違いはない。
しかし新築住宅と中古住宅のローン基準については2点違いが生じる。ここでは2点について詳しく解説する。
借入可能期間
一般的な住宅ローンの借入期間は35年であるものの、中古住宅の場合は築年数に合わせた借入期間となるため、新築住宅より短期間で返済しなければいけない。
本来住宅の借入期間は建物の構造に合わせた法定耐用年数期間が一般的である。
木造住宅の場合は22年と定められているが、その期間であると毎月の返済額が高額となるため、フラット35という金融商品を利用することが一般的である。
中古住宅も築浅物件であればフラット35を利用できるが、築年数が30年や40年と築古物件である場合は建物の価値はほとんどないため、フラット35を利用できず、短期間で借入することになるのが通常である。
借入期間が短いと毎月の返済額も高額となり、月々の生活費へ影響を及ぼしてしまう可能性も高くなるため注意は必要である。
新築と中古の担保評価
担保評価とは万が一住宅ローンの返済が滞った時に、金融機関は借入主の住宅を売却し、残債に充当できるほどの評価価額であるかをあらかじめ計算することである。
建物は築年数が経つことで価値が下落していくという考えであるため、中古住宅は新築住宅より担保評価も下がる傾向にある。担保評価が低いと住宅ローンの借入限度額が下がるため、自己資金を捻出して借入しなければいけない状態となる。
一般的に住宅ローンは年収ベースで融資審査を行われると思われがちであるが、担保評価の必ず行う。令和元年度の国交省が発表した「民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」では、土地や建物の「担保評価」を審査項目に入れている金融機関は98.2%にもなる。
そのため住宅ローンを審査するうえで担保評価は非常に重要なポイントとなり、新築時と中古住宅では大きな評価額に差額が生じる可能性が高い。
住宅ローン控除にも違いが生じる
住宅ローンを利用して住宅を購入すると住宅ローン控除が適用できる。
住宅ローン控除とは借入主の年間所得税を節税できる制度である。新築住宅と中古住宅では住宅ローン控除にも違いが生じるため解説する。
新築住宅の場合
住宅ローンを利用して新築住宅を購入した場合、年間所得から残債の0.7%を引くことができるため、所得税の節税につながる。
例えば年間所得が500万円で、残債が3,000万円ある住宅ローンの場合、住宅ローン制度を利用しない場合の所得税は572,500円となるが、住宅ローン制度を利用すると控除額が21万円となるため、所得税は362,500円まで圧縮できる。
ただし新築住宅の場合、借入してから13年目までと定められている。
中古住宅の場合
中古の住宅の場合、10年間と定められている。ただし不動産会社などが中古住宅を一度買取りし、リフォーム工事を行ったうえで再販した中古住宅の場合、新築住宅同様13年間所得から差し引くことが可能となる。
また、2024年(令和6年)からは省エネ性能次第で、新築や再販の物件でも控除期間が10年になるため注意が必要である。
中古住宅ローンの審査が通らない理由とは
中古住宅ローンの審査が通らない理由としては２つ挙げられる。
築年数が経ちすぎている
築年数が古い建物は担保評価としての価値が低いために住宅ローンの審査が通らないケースもある。
金融機関も築古物件は売却しにくいとわかっているため、立地が悪い築古物件には融資を拒否するケースもある。
将来的にリフォームも検討している方は、一般的な住宅ローンではなく、リフォーム一体型住宅ローンを利用するのが望ましいであろう。
申込者の属性が悪い
住宅ローンの審査は担保評価だけでなく、申込者の属性がポイントとなる。申込者の属性が悪いと住宅ローンの審査が通らず、中古住宅の購入ができなくなる可能性が高い。
では申込者の属性が悪いとは具体的にどのような内容なのだろうか。
次の項で詳しく解説する。
- 年収が低い
- 申込者の属性として年収が低いと住宅ローンの審査が落ちる傾向にある。2020年度フラット35の融資利用者の全国住宅価格を見ると、注文住宅は『3,532.5万円』、土地代を含めると「4,397.3万円」の価格となる。
- その価格に対し世帯年収が600万円であるが、国税庁発表している日本の平均年収は436万円であるため誰でも住宅ローンが組めるということではない。特に中古住宅の魅力は新築時より安く購入できる点であり、購入者の年収も新築住宅の購入者より低い傾向にある。そのため中古住宅の住宅ローンが通らないという結果につながるケースも多い。
- 勤続年数が短い
- 住宅ローンの申込者の属性の一つとして勤続年数がある。勤続年数が短いとすぐに収入が不安定になると金融機関は判断するため、ある程度継続して勤めていることが望ましい。勤続年数が中古に限らず新築住宅の住宅ローンでも大きなポイントとなる。
- 申込者の年齢
- 住宅ローンの完済年齢を80歳までと設定している金融機関も多い。そのためフラット35を利用して住宅建築したい方は45歳までに住宅ローンを組む方が望ましい。とはいえ、45歳以上であるからといって住宅ローンが組めない訳ではない。50歳や60歳であっても住宅ローンを組むことは可能だ。ただし、借入期間が短くなるため毎月の返済額が高額となるため注意が必要である
わからないことは専門家に相談しよう
今回中古住宅と新築住宅の住宅ローンの違いについて解説してきた。
中古住宅ローンは新築住宅と比べて担保評価額が低く、借入できる期間が短い特徴がある。
そのため毎月の返済額が高額になることから、申込者の年収や勤続年数、年齢が大きなポイントとなる。
中古住宅を購入したい方は、ある程度の年収を確保できるようになり、毎月高額返済が発生しても十分支払える能力であることが重要となる。
また、不動産投資として考えている方は、ぜひ一度「わたしのIFA」に相談をしてはいかがだろうか。
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