【年代別】不動産投資の進め方とおすすめの方法を解説

不動産投資は年齢を問わず始められるが、年代によって最適な投資戦略は異なる。

収入やローンの組みやすさ、ライフステージによってとるべき戦略を変える必要があるためだ。

小口で投資できる不動産クラウドファンディングやREITなどの手段を用いない限り、不動産投資は自己資金だけでなく与信やローンを活用できるかどうかも考慮しなければならないだろう。

本記事では各年代に適した不動産投資の方法を解説する。

また、専門家に相談することの重要性や、IFAの活用についても伝える。

自分の年代に合った不動産投資の方法を見つけ、資産形成に役立ててほしい。

【年代別】若年層におすすめの不動産投資戦略

20代から30代は不動産投資を始めるのに適した年代だ。20代前半〜中盤の新社会人の場合、年収や投資に回せる余剰資金が十分にないかもしれない。

しかし、若い世代の強みは時間を味方につけられる点だ。余剰資金や与信枠に余裕が生まれる30代になれば、本格的に不動産投資を始められるはずだ。

また、不動産投資と聞くと多額の初期費用を用意しローンを組むことを前提に考えてしまいがちだが、若い世代でも小口から始められる新しい形の不動産投資もある。

20代・30代の若年層におすすめの不動産投資戦略について解説するので、参考にしてほしい。

20代・30代に不動産投資がおすすめな理由

20代と30代に共通した強みは時間だ。早く始めるほど計画的かつ長期的な視点から投資を始められる。

また、若いうちに長期間のローンを組める場合、月々の返済額を抑えることもできる。働く過程で年収アップや昇進などがあれば、ローンを繰上げ返済で総支払額を抑える戦略を取れる可能性もある。

ただし、20代の新社会人の場合は不動産投資に必要な余剰資金を確保するのが難しいのが一般的だろう。

また就職したばかりだと勤続年数や年収が十分ではないため、ローンの与信枠も期待できないだろう。

そのため一般的な不動産投資に取り組む場合、年収と与信枠の評価を上げるためにも勤続年数を伸ばしていくことが重要だ。

また若年層のメリットとしてよく挙げられるのが団体信用保険（団信）に加入しやすい点だ。

団体信用保険（団信）とは？

不動産担保ローンの返済中に死亡や高度障害になったときに備える保険。

債務者が死亡・高度障害などの不測の事態に合った場合、ローンが弁済される。

入っていない場合、不動産担保ローンが相続人に引き継がれてしまう。

団信に加入しないと、不測の事態があった場合に不動産ローンが相続人に引き継がれてしまう等、不都合が出てくる。

幸せな家庭を築くために不動産投資を始めたのに、結果的に不動産担保ローンを家族に背負わせてしまうという

ことにもなりかねない。団信は誰でも加入できるわけではなく健康状態や年齢制限などがある。

年齢が一定以上になると金利が上乗せされるという特徴もある。若く健康なうちの方が団信に加入しやすく金利の条件も有利だ。

投資対象選びのポイント

若年層が不動産投資をする際には以下のポイントを押さえてほしい。

20代〜30代の若年層で不動産投資を始める場合は、無理のない価格帯で管理がしやすいものを選ぶのがおすすめだ。

現物の不動産投資にはまとまった資金が必要になる。自己資金とローンを組んで集中投資をすることになるため、収入が低い若年層が無理に高価格帯の投資対象を選んでしまうとリスクが大きい。

低価格帯で管理が容易、リスクを抑えるという観点から選ぶと良いだろう。

ただし資金や与信枠に余裕が出てくる30代ならば、アパートやマンションの一棟投資を視野に入れることも視野に入ってくるだろう。

20代・30代の不動産投資のリスクと対策

不動産投資には様々なリスクがある。特に20代〜30代の若年層が気をつけたいリスクは以下の通りだ。

不動産投資は基本的にまとまった資金を必要とする。しかも、ローンを借りることが原則だ。

そのため身の丈に合わない大きな投資をしてしまうことになりかねない。

投資の世界では一般的に分散投資でリスクを抑えることが重要だと言われている。

しかし、現物の不動産投資でまとまった頭金を用意しローンまで組むとなると結果的にリスクを取りすぎてしまうことも考えられる。

対策として小口から始められる不動産クラウドファンディングやREITなどから始めてみる、ワンルームマンションなど比較的手を出しやすい物件に投資をすると良いだろう。

また、不動産投資は株や投資信託のように簡単に売買ができない点にも注意したい。

株や投資信託ならば売りたいときにすぐに売れる流動性の高さがある。

しかし、不動産を売却する際には不動産会社に依頼したり、ローンの手続きをしたり、買い手を探したりと手間と時間がかかる。

思うようにいかなかったらといって、すぐにはやめられない。

近年ならば空室リスクだけでなく金利変動リスクによってローンの支払いが苦しくなる恐れもあるだろう。

対策として物件を選ぶときは慎重にする、信頼できる専門家に相談した上で投資判断を下すことをおすすめする。

おすすめの運用例

無理のない価格帯で管理がしやすい物件という切り口から3つの運用例を紹介する。

一般的な不動産投資をするなら、ワンルームマンションが投資対象にしやすいだろう。

ファミリー向けに比べると価格を抑えた投資ができる。

新築の場合、修繕費などはかからないが物件価格は高くなる。少し手間をかけてもよければ修繕費やメンテナンスなどの手間もかかるが中古物件も視野に入るだろう。

ただしワンルームマンションとはいえ現物の不動産投資はまとまった資金を投じることになる。

特に首都圏では、不動産価格が高騰しているがワンルームに入居する単身世帯の支払い能力に限界があるため、割高な物件を購入しても家賃に転嫁できずマイナス収支になり、若者が多額のローンに苦しんでいるというニュースもある。

初期費用を抑えるという観点なら中古の戸建て投資も選択肢に入る。

物件の価格が安い地方都市の場合、うまく投資をすれば高い利回りを期待できることもある。

ただし中古の戸建ては修繕の手間がかかる、新築に比べて融資が受けづらいなどの難しさがある。

現物の不動産は、株式と異なり完全に同じものが存在しないため目利きが重要になる。

選び方次第では、採算の取れる投資対象を見つけることもできるかもしれない。

しかし、目論見通りにいかずに投資に失敗すると収支赤字の状態で縛られ続けることにもなりかねないため、専門家に相談の上、慎重に始めることをおすすめする。

次に考えられるのが不動産クラウドファンディングとREITだ。

どちらも小口から不動産投資ができるという点で共通している。

不動産クラウドファンディングやREITは不特定多数の投資家から資金を集めるため、個人では投資が難しい物件や対象も選べる。

例えば不動産クラウドファンディングなら都内の一等地にある物件、海外の物件、社会福祉などの特定のテーマに関する物件など様々だ。

REITならばマンションに限らず物流施設や商業施設に分散投資できる商品もある。

そして、どちらも現物の不動産に比べて管理などの手間がかからないのも魅力だ。

デメリットとして考えられるのは、現物の不動産投資で使える節税ができない点、ローンを利用した効率的なレバレッジ効果が得られない点だろう。

しかし、手軽に小口から不動産投資ができる商品が選択肢にあることも覚えておいて損はないはずだ。

不動産を小口から投資できる点で共通点はあるが両者には違いもある。

	不動産クラウドファンディング	REIT
投資にかかる費用	1万円からでもはじめられる	市場での取引価格（1万円程度でも買える）
値動き	運用終了まで日々、値が動かない 優先劣後構造など元本割れしづらい仕組みを採用していることもある	株価のように市場で日々動く
出資の仕組み	1つの物件に不特定多数で投資	専門の運営法人（REITファンド）を通して複数の不動産を投資対象とする
売却のタイミング	原則、途中解約ができないできても途中解約に条件がある	市場でいつでも売却できる
投資の仕方	CREAL（クリアル）Joint a（ジョイントアルファ）COZUCHI（コヅチ） などの会社を通して投資	J-REITならばネット証券などの口座を開設し株式と同じように投資

日々の値動きや元本割れが気になるなら不動産クラウドファンディング、株式と同じような感覚で投資をするならREITがおすすめだ。

20代・30代で小さく不動産投資を始めるなら検討しても良いだろう。

• 参考：NHK首都圏ナビ

【年代別】中高年層におすすめの不動産投資戦略

中高年層、特に40代・50代は、キャリアの中盤から後半に差しかかり、安定した収入と貯蓄がある方も多いだろう。

この強みを生かせば不動産投資に必要な資金を準備しやすいはずだ。

例えば、余裕を持って頭金を用意でき、ローンの返済余力も若い頃に比べて高いだろう。

ただし50代に差しかかってくるとローンの借入期間が短くなったり、健康状態が悪ければ審査に通りづらくなったりする問題も出てくる。

中高年層になると老後のための資産形成も真剣に考えなければいけない時期だ。

不動産投資は資産形成の際の有力な選択肢の一つとなるだろう。本記事では40代・50代におすすめの不動産投資戦略について解説する。

40代・50代に不動産投資がおすすめな理由

40代・50代は一般的な会社員ならば収入に余裕が出てくる年代だ。

50代に差し掛かると健康面などの観点からローンを組みづらくなる面もあるが、40代ならば金融機関からの融資も受けやすく与信枠も期待できるだろう。

不動産投資はまとまった資金を動かす必要があるが、頭金と十分な与信枠があれば若年層に比べ、余裕をもって取り組める。

不動産投資のメリットとして、本業が忙しくても安定収入が期待できる点がある。

働き盛りで会社でも重要なポジションを担う中高年は、若年層のように副業など積極的にしづらいのではないだろうか。

しかし、不動産投資を軌道に乗せれば安定収入が見込める。

また中高年は十分な余裕資金、安定した給与やボーナスなどで幅広い投資戦略がとれることも強みだ。

十分な頭金と与信枠があれば、20代から30代におすすめしたワンルームマンションやREIT、不動産クラウドファンディング以外の選択肢も視野に入る。

例えば戸建投資や一棟投資など資金と与信枠に余裕がなければ難しい投資もできる。

ローンの支払い方に関しても高い収入やボーナス、50代ならば退職金なども活用して繰上げ返済で総支出額を抑えるなどの工夫も可能だ。

投資対象選びのポイント

不動産投資の強みは安定した家賃収入だ。譲渡益を狙うだけならば、そもそも無理に不動産投資にこだわることもないだろう。

安定収入を確保できる投資対象が望ましい。特に老後が迫っている50代に差しかかると、定期的に収入が入ってくることで老後資金の不安を軽減できるだろう。

そのためも、需要が見込め空室リスクの低い物件を選ぶようにしたい。

中高年は投資資金と与信枠に余裕が生まれる年代だが、自己資金とローンをどこまで不動産投資に充てるかは慎重に決めたい。

40代・50代の不動産投資のリスクと対策

40代で大きな資金と与信枠を使い、上手く不動産投資の対象を選べれば資産形成に大きく貢献するだろう。

しかし、対象を間違えてしまうとローンを抱え収支マイナスに陥ることも考えられる。

大きな資金を投じればリターンも大きくなるが、失敗したときも損も大きくなる。

投資対象選びに失敗してしまうリスクはなるべく低くしたい。

物件を選ぶ際には将来的にも需要が十分に見込めるかどうかを慎重に調べてから、投資するべきだ。

対策として不動産投資について勉強する、投資対象の物件を実際に確かめる、専門家に相談するなどが考えられる。

また、場合によってはセカンドオピニオンを信頼できる業者、知り合いなどに求めることも検討したい。

50代の場合は、不動産ローンをそもそも組めるかどうかを確認しよう。

組めたとしても借入期間が短くなったり、団信加入ができなかったりと不利な条件になる可能性もある。

また返済期間が退職後も続くと年金生活で余裕がない中、ローンを返済し続けなければいけなくなる。

老後にローンを残しても家計に余裕があるかどうかも注意したい。

中年以降の不動産投資は慎重にかつ、タイミングよくはじめる必要があるだろう。

おすすめの運用例

資金に余裕があれば一棟投資が視野に入るだろう。

一棟投資のメリットとして空室リスクが低い点が挙げられる。

ワンルームマンションへの投資の場合、入居者が決まるまで家賃収入が入らない。

しかし、一棟投資ならば全室全て空室にはなりづらい。

また、物件の人気を出すための打ち手も講じやすい。

ワンルームマンションの場合、独断でなんでも決めることができない。

しかし、一棟すべて自分で自由にできれば改装、リフォームなども自由にできる。

上手く運用できれば安定した老後の収入と資産が手に入るだろう。

ただし、一棟投資をするには自己資金と与信枠を十分に活用して大きな投資が必要になる。

運用に失敗してしまうと大きな赤字を抱えてしまうこともある。

収入と与信枠に余裕がある年代であっても一棟投資を始める際には慎重な決断をしてほしい。

もう一つの投資先として新築の戸建てもある。中古の戸建てよりも担保となる新築住宅の価値が高いため、ローンを組みやすい。

まとまった資金は必要だが、中古の戸建てに比べると修繕の手間がかからない点もメリットだ。

また、新築の戸建ては人気が出やすく空室リスクを抑えやすいなどの魅力もある。

ただし、新築の物件は中古になった途端に資産価値が大きく下がってしまうなどの難しさもあるため注意したい。

【年代別】シニア世代におすすめの不動産投資戦略

定年退職を迎えたシニア世代にとっても不動産投資は、年金以外の安定収入を得る手段や相続対策などに使える。

退職金を受け取っていればまとまった資金を投資に回せるだろう。

ただし、働くことで得られた収入がなくなり、ローンの返済が家計を圧迫することもある。

また、不動産投資に限らないがシニア世代が投資に取り組む際にはリスク許容度を低くすることが原則だ。

投資の失敗を働くことで取り返すのが難しいため、特に慎重にリスクを抑えた運用を心がけよう。

60代に不動産投資がおすすめな理由

安定したインカムゲインを確保できるという点で、不動産投資は60代以降のシニア層にメリットが大きい。

年金以外の安定収入があれば、老後の日々の生活の大きな助けになる。

老後の資産を形成する場合、配当金や分配金の出ない株や投資信託は複利効果が働き、課税される機会を減らせるため人気だ。

しかし、退職後は日々の家計の助けとなる運用も意識するべきだ。

定期的に家賃収入が入る不動産投資はインカムゲインを得る投資法の一つとしておすすめだ。

また、不動産の良さは相続対策にも利用できる点だ。

よく不動産投資は相続税対策になると言われるが、具体的に少し詳しく説明しよう。

不動産は相続時に市場価格よりも低く評価される。相続税評価額は土地なら相続税評価額の80％、建物ならば固定資産税評価額の70%で評価されることになっている。

さらに賃貸アパートとして人に貸せば、「※貸家建付地」として評価され、さらに相続税評価額を減らすことができる。

そして、要件を満たせば小規模宅地の特例によって貸家建付地の評価額を200㎡の範囲でさらに50%減らせる。

このように不動産には様々な相続税上のメリットがあるため、対策が必要な場合は上手く活用したい。

そして不動産はインフレ対策にも優れている。現金の価値が目減りしても、相対的に不動産の価値は上昇するため資産を守ることができる。

相続対策のメリットを享受しながらインフレ対策ができ、安定したインカムゲインも期待できるため60代以降に不動産投資に取り組むメリットは大きい。

• 参考：国税庁：土地家屋の評価
• 参考：国税庁：貸家建付地の評価
• 参考：国税庁：No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）
• 貸家建付地の相続税評価額の計算式：自用地評価額×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）

投資対象選びのポイント

信頼できる専門家に相談することが投資対象を選ぶ際のポイントだ。

できれば、セカンドオピニオンも入れて慎重に選ぶことをおすすめする。

60代以降の不動産投資で失敗してしまうと、取り返すのが難しい。

投資信託や株のように簡単に損切りできないからこそ慎重になるべきだ。

60代の不動産投資のリスクと対策

空室リスクの高い物件を避ける、身の丈に合わない無理な投資はしないなど他の年代と同様のリスクについては60代でも対策が必要だ。

需要のある物件選び、資金計画などの事前準備を行うことが大切だ。そして一番、注意したいのが悪徳業者からの勧誘だ。

相続税対策になるからと不動産投資をすすめてくるセールスは珍しくない。

確かに相続税対策にはなるが、先に紹介した小規模宅地の特例を考慮せず、実際の相続税以上の額がかかることを伝えて、不安につけ込んでくることもある。

採算のとれない不動産投資を始めてしまうのは避けたい。信頼できる専門家と相談して重要な判断を下そう。

おすすめの運用例

十分な資金があり、安定したインカムゲインと相続税対策、インフレ対策をするならアパートやマンションの一棟投資が選択肢に入るだろう。

60代以降の不動産投資自体はメリットも多い。

ただし、相続税がほとんどかからない家庭が相続税対策のために不動産投資を始めるのは意味がない。

本当にメリットがあるかどうかを判断してから不動産の現物投資をすることをおすすめする。

分散投資の観点からREITや不動産クラウドファンディングのような小口の資産をポートフォリオに組み込むのもおすすめだ。

様々な資産クラスに投資をすることはリスクを減らすことにつながる。

不動産投資はローンを借りて大きな資金を動かす方法ばかりではない。

年代別におすすめの不動産投資戦略が知りたいなら誰に相談するべき？

不動産投資は物件探し、不動産担保ローン、税金などが複雑で本格的に取り組むなら専門家の協力が必要だ。

株や投資信託のように小口から投資できる商品ならば、自分で少しずつ投資をして慣れていくのも良いだろう。

しかし、まとまった頭金や不動産担保ローンも考慮しなければならない不動産投資で失敗するのは避けたい。

そこで、おすすめなのは専門家に相談することだ。本記事でも年代別に不動産投資をする際のポイントを解説した。

しかし年収や与信枠、用意できる頭金、さらにはライフプラン次第で本当に最適な投資戦略は変わってくる。

専門家に相談することの重要性やおすすめの専門家の探し方について解説する。

なぜ専門家に相談するべきなのか

専門家に相談せずに知識や経験もない状態で不動産投資は現実的には難しいだろう。

不動産は一点ものでこの世に全く同じものが、存在しない。

不動産市場は情報の非対称性が株式市場に比べて大きく、プロの事業者と一般の投資家の情報格差が大きい。

そのため、知識も経験もない投資家が、優良な投資物件を選ぶのは簡単ではない。

また不動産投資には法律や税金面での知識も必要だ。

相続税対策、不動産収入や譲渡益にかかる税金など専門家の力を借りなければ、進められないことも多い。

そして、まとまった資金や不動産担保ローンを組んで大きな資金を動かすことになるため失敗してしまうと、大きく損をしてしまう。

手放したくてもなかなか手放せない不動産を抱えてしまうことにもなりかねない。

不動産投資は専門家と協力しながら、慎重に行うことをおすすめする。

IFAとは？

IFAとは独立系ファイナンシャルアドバイザーのことだ。

特定の金融機関に所属せず中立な立場から投資助言や金融商品の仲介ができる。

証券会社や銀行などの金融機関の出身が多く、中には不動産投資に詳しいアドバイザーもいる。

不動産投資はプロと一般人との間の情報格差が特に大きい分野だ。不動産屋は営利企業なので自社に有利な提案をしてくることも少なくない。

知識も経験もなしに言われるがまま投資を始めて後悔することもあるだろう。

大きな資金を投じ、ローンまで組んでしまうと簡単にやめることもできない。

もし不動産投資の提案をされて迷っているなら、中立な立場から投資相談に乗ってくれるIFAに相談できると心強い。

そして投資は不動産投資ばかりではない。

株式や投資信託、債券、コモディティなど様々な投資対象がある。数ある投資対象の中から本当に不動産投資が最適なのかどうかも幅広く商品を取り扱えるIFAならば判断してくれるはずだ。

IFA検索サービス「わたしのIFA」

相談できるIFAが身近にいない、どうやって探せば良いのか分からないという人もいるだろう。

そこで、おすすめのサービスが「わたしのIFA」だ。

「わたしのIFA」は投資家とIFAをマッチングするサービスで、無料で気軽に使うことができる。

年齢や金融資産、相談内容などの必要項目を入力し送信すれば、ニーズに合ったIFAのプロフィール閲覧が可能になる。

複数のIFAの中から相性に良さそうなIFAがいれば、電話やオンラインミーティングなどで無料相談をしよう。

資産運用全般の相談やセカンドオピニオンを求めることもできる。

もし相談してみて合わなかったとしても別のIFAに無料相談が可能なので、妥協なく良いアドバイザーを探せる仕組みになっている。

不動産投資をはじめとした資産運用全般で悩みがあれば、中立な立場から専門的な知識と経験をもとにアドバイスをしてくれるIFAを探すことをおすすめする。

年代別の不動産投資はIFAに相談しよう

年代別に最適な不動産投資のポイントを解説した。

20代・30代の若年層ならば無理のない価格帯、管理がしやすいものへの投資から始めるのがおすすめだ。

例えば、ワンルームマンションや小口から始められるREITや不動産クラウドファンディングなどが候補にあがるだろう。

資金や与信枠に余裕ができる40代・50代の中高年ならばアパートやマンションの一棟投資も候補に入る。

60代以降のシニア層の場合、相続対策まで考えた投資も検討してみると良い。

不動産投資は物件選び、不動産担保ローン、法律、税制など様々な知識が必要だ。

しかも大きな資金を動かすことになるため失敗は避けたい。

そのため専門家と協力しながらよく検討の上、投資をすることをおすすめする。

IFAは中立な立場から投資家にアドバイスできるため、不動産投資で悩んでいる際のセカンドオピニオンとして頼りになる存在だ。

不動産投資に限らず資産運用全般の相談にも乗ってもらえる。

もし、悩んでいるならIFAに相談してほしい。

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年代別の不動産投資に関するQ&A